בנעלי היזמים: הטרנד היזמי שחזר לשוק – ובגדול

קבוצות רכישה למגורים היו הלהיט החם של שוק הנדל"ן למגורים בעשור הקודם. האפשרות לרכוש קרקע במחיר נמוך ולחסוך בעלויות הבנייה, לצד שותפות עם גורמים נוספים הנושאים בסיכון היזמי, גרמו לרבים להעדיף את האופציה הזו על פני רכישת דירה חדשה מקבלן. אלא שפרשות שונות עם פרופיל תקשורתי גבוה הטילו צל תדמיתי כבד על השוק הזה והאירו זרקור על הסכנות שהוא משקף לחברי הקבוצות. בעקבות זאת, ולאור מהלכים ממשלתיים רחבי היקף, דוגמת תוכנית מחיר למשתכן , קרנן של קבוצות הרכישה דעכה והלכה, אך באופן זמני בלבד.

דווקא בימים אלה, בהם שוק הנדל"ן מסתגל לסביבת הריבית הגבוהה, שוק קבוצות הרכישה מתעורר לחיים: יותר ויותר קבוצות רכישה, בהן גדולות המונות מאות חברים, מתגבשות ופונות לבנקים בבקשות מימון, בפרויקטים עם פוטנציאל רווחיות גבוה.

לדברי צח צמח, מנהל ענף קבוצות רכישה בבנק לאומי, למגמה זו ישנן מספר סיבות: "כיום אין ליזמים בודדים, ובכלל זה חברות נדל"ן, שום תמריץ ללכת ולקנות קרקע לבנייה, מה שיאלץ אותם להעמיד הון עצמי בשיעור גבוה יחסית, ובנוסף לממן חלק משמעותי מרכישת הקרקע באמצעות אשראי בסביבת ריבית עולה.

"מבחינה כלכלית ועל אף המורכבות הכרוכה בכך, משתלם היום הרבה יותר לגבש קבוצת רכישה ולמצוא מימון הולם לשלב ההקמה מהגופים הקיימים בשוק. לכן, לאותם שחקנים שבעבר היו עושים גם פרויקטים יזמיים וגם מארגנים קבוצות רכישה – אין יותר התלבטות, והם בוחרים באופציה השנייה".

צמח מוסיף כי גם עבור המשקיעים, הפעילות במתכונת של קבוצת רכישה חזרה להיות אטרקטיבית: "אחרי עשור ויותר של עליות מחירים בלתי-פוסקות, מחירי הדיור כיום הם גבוהים מאוד, ולא בטוח שצפוי לו 'תיקון' משמעותי. בנוסף, התשואות למשקיעים באזורי הביקוש מגיעות כיום לכ- 3%בלבד. במציאות הזו, המשקיעים מבינים שכדי לייצר השקעה נדלנית עם רווחיות מסוימת ברכישת דירה, אופציית קבוצת הרכישה היא אולי היחידה שרלוונטית כיום.

"עם זאת, אין ספק שכדי להיות חלק מפרויקט איכותי ורווחי בתנאי השוק הנוכחיים, יש לשים לב לכמה פרמטרים: על מארגן קבוצת הרכישה להיות אמין ובעל ניסיון; יש לוודא כי מיקום  הפרויקט הוא מרכזי ובעל אופק לעליית ערך; ובנוסף, לוודא שיש בנק גדול ויציב, עם הניסיון המתאים למימון פרויקט שכזה".

צח צמח, מנהל ענף קבוצות רכישה בבנק לאומי (צלם: כפיר סיון)

שומרים על יציבות

ייזום נדל"ן באמצעות קבוצות רכישה נבדל בכמה היבטים מזה שהיה כאן לפני שנים לא רבות, ובראשם סוגיית המימון: אם בעבר שלל גופים חוץ-בנקאיים נטלו לעצמם נתח ניכר מהפעילות בתחום, הרי שכיום, הנטייה של מרבית השחקנים היא לחזור אל אופציית המימון המסורתית והמוכרת – אצל הבנקים הגדולים והיציבים.

"כתוצאה מהעלאות הריבית התכופות של בנק ישראל, שוק המימון החוץ-בנקאי נכנס לטלטלה גדולה", מסביר צמח.

"הגופים הפועלים בתחום כבר אינם בטוחים ביכולת שלהם לממן פרויקטים, שכן את הכסף שלהם הם לווים בעצמם מהבנקים ומגופים מוסדיים שונים, בריביות גבוהות. חוסר היציבות בשוק הזה מוביל את קבוצות הרכישה באופן טבעי אל מחלקות המימון של הבנקים, שם הם יכולים להיות בטוחים שאין מחסור תזרימי או בעיית נזילות, וכמובן שתנאי האשראי שהם מקבלים שם הם סבירים בהשוואה לאלה שמציעים להם הגופים הפרטיים".

משחקים קבוצתי

שוק קבוצות הרכישה בישראל כולל מאות פרויקטים מסוגים שונים, אליהם מוזרם אשראי בהיקף שנתי של מיליארדי שקלים. בנק לאומי הוא כיום  אחד השחקנים המשמעותיים בישראל בשוק הזה, ומממן בעיקר קבוצות הפועלות בתחומי המגורים והלוגיסטיקה.

"בנק לאומי מחזיק כיום בנתח שוק של כ-30% מתחום מימון קבוצות הרכישה. כאחד הגופים הפיננסיים הגדולים בישראל, למדנו והשתפרנו לאורך השנים, וכיום לשירותי המימון שאנחנו מעניקים יש תכונות שעד לא מזמן לא היו מזוהות עם בנקים גדולים", אומר צמח; "למשל, זריזות המימון והיצירתיות שבה הוא ניתן, לרבות בחלוקה לשלבים על פי התקדמות הפרויקט – כל אלה הם היבטים שבהם אין כיום לבנק לאומי מתחרים  במערכת הבנקאית".

"אני מאמין כי הגל החדש של קבוצות הרכישה נמצא רק בתחילתו"

מסכם צמח. "השנים הקרובות עתידות להיות לא פשוטות עבור חברות הנדל"ן, וכבר עכשיו אנחנו רואים את המצוקה שלהן. במציאות הזו, דווקא לאנשים פרטיים  וחברות שמארגנים קבוצות רכישה, יש יתרון גדול".