אושרה להפקדה חלופה לתמ"א 38 באשדוד: "פוטנציאל לבניית 8,000 דירות"

הוועדה המחוזית דרום אישרה אתמול (ב') להפקדה את חלופת תמ"א 38 של עיריית אשדוד. זו תוכנית עירונית של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בשיתוף עם עיריית אשדוד, להתחדשות בניינים באשדוד, מכוחה ניתן יהיה להוציא היתרים.

תוכנית זו תהווה תחליף לתמ"א 38 והיא מאפשרת את המשך התחדשות המרקם העירוני במנגנון של חידוש בנייני ברחבי העיר באמצעות התחדשות בניינים בודדים. התוכנית מתפרסת על 14,250 דונם, מתוקף התוכנית פוטנציאל בנייה של כ-8,000 יחידות דיור.

התוכנית מוצעת ברוב חלקי העיר וקובעת מספר מנגנוני התחדשות – פינוי בינוי , הריסה ובנייה, עיבוי וחיזוק ומנגנון מיגון בלבד בהתאמה לצורכי העיר. התוכנית חלה על מבנים טעוני חיזוק בהתאם להגדרתם בחוק התכנון והבנייה, אך מאפשרת גם מיגון במבנים שאינם טעוני חיזוק, בעיר שנמצאת תחת איום ביטחוני.

התוכנית קובעת תוספות אפשריות של יחידות דיור לכלל העיר ותוספת מוגברת ברחובות מרכזיים- בהם מוצע סל זכויות גדול יותר על מנת לעודד אינטנסיביות וחיות עירונית  ולקדם הקמת חזיתות פעילות הכוללות אפשרות למסחר ולצרכי ציבור תוך קביעת עקרונות בינוי ושפה עיצובית עירונית משותפת לכלל הרחובות הראשיים בעיר. ברחובות הכוללים צירי תחבורת הסעת המונים תינתן התייחסות ייחודית לסל הזכויות האפשרי ואופיו.

הדמיה של התוכנית שאושרה באשדוד (גוטמן אסיף אדריכלים)

התוכנית מייצרת הבחנה בין מבנים שעדיף לקדם את חידושם כחלק ממתחמי פינוי בינוי לעומת מבנים שיש לחדש באופן עצמאי, תוך מתן דגש לחידוש מיטבי של המרקם העירוני, יצירת דופן וחזית עירונית, והגברת אינטנסיביות. 

התוכנית קובעת במבנים הדרושים לחיזוק בלבד כי תותר חריגה לעומת התוכנית הקודמת רק במקרים חריגים. בחיזוק ותוספת מותר תוספת של שתי קומות על המבנה הקיים והרחבת הקומה עד תוספת שטח של 25 מ"ר, במקרים של קומת קרקע בנויה בשטח משותף תותר תוספת של 3 קומות, גם בבניינים של עד 2 קומות תותר תוספת 25 מ"ר לכל יחידת דיור. תותר הרחבה של 12 מ"ר למיגון בלבד, ובמתחמים ששטחים מעל 2 דונם  תידרש הגשת תוכנית לוועדה המקומית.

בתוכנית נקבע גם מנגנון מעקב ובקרה לטובת פיתוח מאוזן של המרקם אל מול שדרוג המרחב הציבורי והתשתיות העירוניות. בכך משדרגת התכנית את מנגנון תמ"א 38 שנקבע ברמה הארצית וחסר התייחסות ייעודית לצרכים העירוניים. 

"התוכנית מאפשרת לראשונה תוספת קומות בתמורה למיגון" 

המועצה הארצית לתכנון ובנייה אישרה באפריל את הצעת שר הבינוי והשיכון, יצחק גולדקנופף, להאריך את תוקף תמ"א 38 בתחומן של 17 הרשויות המקומיות המקדמות כיום תכנית עירונית מחליפה לתמ"א 38, תוך הארכת חלון הזמנים העומד לרשותן לצורך הגשת תכניות אלה

על פי ההחלטה, בכל רשות מקומית בה מקודמת תכנית מחליפה לתמ"א 38, הוארך תוקפה של תמ"א 38 עד לחודש פברואר 2024, כאשר במסגרת זמן זו על הרשות המקומית להשלים את הגשת התכנית המחליפה למוסד התכנון..

ברשות מקומית שתגיש תוכנית מחליפה עד פברואר 2024 – יוארך תוקף תמ"א 38 בתחומה עד חודש מאי 2026, או עד לאישור התכנית המחליפה (על פי המוקדם מביניהם),אלא אם תתקבל החלטה בוועדה המקומית המתנגדת להארכת התמ"א עד מאי 2026. 

מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אלעזר במברגר, אמר כי "התכנון העירוני המוצלח והתשתיות של העיר אשדוד מאפשרים התחדשות של מבנים בודדים. בשנים האחרונות הצליחה העיר לקדם פרויקטים רבים של תמ"א 38 דרכם חוזקו ומוגנו עשרות מבנים ונוספו יחידות דיור באזורים הוותיקים. לאור הפעילות בעיר, מיד עם ההחלטה על סיום התמ"א החלו הרשות להתחדשות והעירייה לגבש תכנית עירונית חלופית שאושרה היום להפקדה.

"התוכנית מאפשרת המשך התחדשות של בניינים בודדים, הגדלה משמעותית של מלאי יחידות הדיור ברחבי העיר הוותיקה ושילוב שטחי מסחר במבנים ברחובות המתאימים לכך. בנוסף התוכנית מאפשרת לראשונה מנגנון לתוספת קומות בתמורה למיגון והקמת ממ"דים לבניינים שנבנו בשנים 1980-1992 ללא ממ"ד. שיתוף הפעולה הפורה עם העירייה הביא לאישור תכנית ההתחדשות הבנינית הראשונה במחוז דרום". 

מתכנן מחוז דרום במינהל התכנון, תומר גוטהלף: "התחדשות בניינית היא הליך משלים חשוב להתחדשות מתחמית, אשר תקרה באשדוד בהיקפים גדולים. התוכנית הכוללת  להתחדשות בניינית מאפשרת פישוט ההליכים וקיצורם ותקל על המימוש".