ירידת מחירי הדירות: האם זהו רק מבוא לעליית מחירים מחודשת?

המשך ירידת מחירי הדירות שעולה מנתוני מדד מחירי הדירות שפרסמה הלמ"ס ביום ו' האחרון, לא הפתיעה איש מהעוסקים בתחום, וכרגע היא גם לא דרמטית. שיעור מצטבר של קצת יותר מחצי אחוז ירידה בחודשיים הוא כאין וכאפס לעומת רצף החודשים הממושך שארך קרוב לשנה והסתיים רק באוגוסט האחרון, במהלכו התייקרו מחירי הדירות בשיעור של 1.5%-2% בחודש, כל חודש. הירידה הנוכחית במחירים, לעומת זאת, קרובה יותר לבלימת מחירים מאשר לירידה ממשית.

השאלה המרכזית היא לאן הולכים מכאן. הניסיון מ-15 שנים של עליות מחירים כמעט רצופות מלמד על דפוס פעולה קבוע לכאורה – תקופות ממושכות של עליות מחירים חדות, אשר מסתיימות במספר חודשים של ירידת ביקושים ועצירת העלייה או אף ירידת מחיר קלה, כאשר בסוף אותה התקופה מתחדשות עליות המחירים במלוא עוצמתן. תקופות עצירה זמניות כאלה זכורות לנו מתקופת המחאה החברתית של 2011, מתקופת ההמתנה ליוזמת "מע"מ אפס" שמעולם לא התממשה ב-2014, וגם משנת 2018 שהיתה שנת השיא של יוזמת " מחיר למשתכן ".

אם אכן אנחנו נמצאים כיום במעגל נוסף מסוג זה, הרי שהמשך התסריט לחודשים הבאים ברור: מספר חודשים נוספים של מספר עסקאות נמוך ועצירה או ירידת מחירים קלה, שיסתיימו בזינוק מחירים מחודש שיחל בסוף 2023 בואך 2024. התסריט הזה כמובן אפשרי. יחד עם זאת חשוב להצביע על מספר הבדלים משמעותיים בין אותן תקופות שהוזכרו כאן, לבין התקופה הנוכחית.

כשיחליטו הרוכשים לחזור למשרדי המכירות, יהיה שם מלאי דירות גדול

ההבדל הראשון הוא רמת הריבית. בכל התקופות המוזכרות היתה ריבית בנק ישראל אפסית, נתון אשר באופן מובנה דחף לעליית מחירים כמעט תמידית, שכן הכסף היה זול וכך גם המשכנתאות. בשנה האחרונה העלויות המריאו, וגם אם בהודעת הריבית האחרונה שמר בנק ישראל על רמת הריבית הקיימת ולא הוסיף לייקר אותה, הרי שהורדתה עדיין לא נראית באופק.

ההבדל השני הוא בהיקפי ההיצע. בשבוע שעבר פרסמה הלמ"ס נתונים כמעט חסרי תקדים, לפיהם כיום מוצעות למכירה לא פחות מ-57 אלף דירות חדשות בכל רחבי הארץ. מדובר בנתון שמשקף עלייה של 26% במספר הדירות הלא מכורות בתוך שנה בלבד. זאת לעומת היקפי היצע של 30-40 אלף דירות "על המדף" בתקופות העצירה הקודמות. כלומר, גם ביום שבו יחליטו הרוכשים לחזור למשרדי המכירות, יהיה שם מלאי גדול מאד של דירות שיקלוט אותם.

 בשעת כתיבת שורות אלו מסתמן שהממשלה עדיין נחושה להעביר לפחות חלק מסעיפי הרפורמה שהגתה, על אף ההערכות מצד בכירי הכלכלנים, בהם נגיד בנק ישראל, כי שינויים אלו יפגעו במצבה הכלכלי של המדינה. לא ניתן לנתק את ההתפתחויות במישור הזה מההתפתחויות הכוללות בענף

עוד בגזרת ההיצע, נמצא מלאי של 20 אלף דירות נוספות שמוחזק בידי משפרי דיור שרכשו דירה חדשה וטרם מכרו את דירתם הקודמת. על פי נתונים שפרסם משרד האוצר, מדובר בגידול של 20% של דירות שממתינות להימכר בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, כש-40% מאותם משפרים כבר נמצאים בטווח של חצי השנה האחרונה שבו עליהם למכור את הדירה, בטרם ייחשבו על ידי רשויות המס למשקיעים.

גם אם תיאוריית המעגל המחזורי אכן תפעל גם הפעם, מספיקים ההבדלים שציינו כאן כדי לכל הפחות להפוך את תקופת הדשדוש-ירידת מחיר לממושכת יותר, ואת תקופת התחדשות העליות שבאה בעקבותיה למתונה משמעותית.

אלא שכפי שכולנו יודעים היטב, ההבדלים בין התקופה הנוכחית לתקופות הקודמות אינם מסתכמים כאן. ישראל נמצאת כיום במשבר פוליטי-חוקתי חמור, אשר לאיש אין מושג באיזה מצב תצא ממנו, עם איזה משטר ועם איזו כלכלה. בשעת כתיבת שורות אלו מסתמן שהממשלה עדיין נחושה להעביר לפחות חלק מסעיפי הרפורמה שהגתה, על אף ההערכות מצד בכירי הכלכלנים, בהם נגיד בנק ישראל, כי שינויים אלו יפגעו במצבה הכלכלי של המדינה.

לא ניתן לנתק את ההתפתחויות במישור הזה מההתפתחויות הכוללות בענף. למעשה, ייתכן כי לאלה אף יהיה משקל גבוה יותר מהמשתנים הכלכליים ה"טהורים" שציינו קודם לכן, שכן יהיה בהן כדי להשפיע על דמותה של המדינה מעתה והלאה ובכלל זה על היקפי ההשקעות שיוזרמו אליה בשנים הקרובות ועל שיקולי ההגירה של רבים מתושביה. במקרה שבו יימשך המשבר לאורך זמן - המחזוריות שהכרנו עד כה עשויה להפוך לחסרת ערך.