פורסם התיקון להגבלת היכולת להגיש ערר: "לא תהיה כמעט ביקורת על פעילות הוועדות העצמאיות"

משרד המשפטים פרסם בשבוע שעבר את טיוטת התיקון לתקנות התכנון והבנייה, העוסקות בשינויים שנקבעו בחוק ההסדרים לגבי אופן התנהלות ועדות הערר. השינוי המרכזי המקודם במסגרתן הוא הגבלת היכולת להגיש עררים, זאת באמצעות חיוב בקבלת "רשות ערר" מצד יו"ר הוועדה על החלטות שקיבלו ועדות מקומיות עצמאיות.

על פי תיקון סעיף 112 לחוק התכנון והבניה, החל מ-1 בספטמבר 2023 יידרש מי שיבקש להגיש ערר על החלטה שקיבלה ועדה מקומית עצמאית או עצמאית מיוחדת בעניין תוכנית שהגיש, לקבל אישור להגשת הערר מיו"ר ועדת הערר, "אשר יביא בהחלטתו, בין היתר, שיקולים אלה: הבקשה מגלה עילה או שהיא מעוררת שאלה בעלת חשיבות או השלכה רחבה והיא אינה קנטרנית או טורדנית". טיוטת התקנות פתוחה להערות הציבור עד 15.8.

"שופכים את התינוק עם המים" 

לדברי עו"ד צבי שוב , שותף במשרד שוב ושות', הדבר ימנע למעשה ביקורת משפטית על נושאים תכנוניים ויעניק כוח רב לוועדות המקומיות הגדולות, כמו זו של תל אביב-יפו או הרצליה. "חשיבות התיקון היא שכמעט שלא תהיה ביקורת של על תוכניות של ועדות עצמאיות מצד ערכאה תכנונית גבוהה יותר. למשל בתל אביב, שיש בה ועדה עצמאית, הייתה עד היום ערכאה עליונה מעל הערכאה של הוועדה עצמה, וכל תוכנית יכולה הייתה להגיע לוועדת ערר. גם בתוכניות של איחוד וחלוקה לא היו מסתפקים רק בוועדות המקומיות אלא עולים לוועדת ערר.

"דוגמה טובה היא למשל חלוקת הזכויות בתחנה המרכזית החדשה בתל אביב. עיריית תל אביב מקצה את המגרשים - מי מקבל מה וכמה הוא שווה. בעל מגרש יכול היה להגיע לוועדת ערר אם היו לו טענות לגבי זה, והיו ממנים עוד שמאים שבודקים את כל  המרכיבים. מספטמבר יהיה צורך לקבל רשות להגיע לוועדת הערר. הבעיה היא שהקריטריונים שנדרשים כדי להגיע לוועדה כזו הם מאוד מצומצמים ורוב הבקשות יידחו. היזם יצטרך לשכנע את ועדת הערר שיש פה השלכות רוחב גדולות, ושזו לא בעיה רק שלו אלא שמדובר בסוגיה משפטית רחבת היקף".

עו"ד צבי שוב : "הבעיה היא שהקריטריונים שנדרשים כדי להגיע לוועדה כזו הם מאוד מצומצמים ורוב הבקשות יידחו. היזם יצטרך לשכנע את ועדת הערר שיש פה השלכות רוחב גדולות, ושזו לא בעיה רק שלו אלא שמדובר בסוגיה משפטית רחבת היקף"

עוד מזהיר שוב כי אם בתוכניות גדולות עשויות הוועדות להעניק את רשות הערר, בתוכניות קטנות הסיכויים קטנים משמעותית: "בתוכניות הקטנות, למשל של בניינים בודדים, אף אחד לא ייתן רשות להגיש ערר. אז אם למשל מישהו נפגע מתוכנית שמיטיבה יותר עם השכן שלו - הוא לא יקבל זכות ערר כי אין לזה השלכות רוחב. זה אולי ייעל ויזרז תהליכים, אבל יחליש את הפרט. שופכים את התינוק עם המים. רוצים לייעל את עבודת הוועדות המקומיות, אבל יש להן אינטרסים שונים, זה לא כמו ערכאה חיצונית ניטרלית וכן, חשובה הביקורת עליהן".

"התוכנית עלולה למנוע מהציבור להשמיע את טענותיו" 

עו"ד אורטל דוידיאן גדעוני, ממשרד עו"ד ענת בירן , אומרת כי "נראה שבסעיף זה נעשה ניסיון להפחית את העומס על ועדות הערר ולייעל את ההליך התכנוני, אך ייתכן והתוצאות יהיו הפוכות. למעשה נוצר כאן הליך חדש, לפיו על כל החלטה שתקבל ועדה מקומית עצמאית, יצטרכו היזם או המתנגדים לבקש רשות לערור, ורק בשלב השני, ככל שניתנת רשות להגיש את הערר - רק אז להתחיל את ההליך העיקרי העוסק בסוגיות המשפטיות והתכנוניות לגופם של דברים. הליך דו שלבי זה עלול להעמיס ולעכב עוד יותר את ההליך התכנוני, וגם להעמיס עלויות בזמן ובכסף על כל הצדדים".

אורטל דוידיאן גדעוני: "ביטול זכות הערר עשויה לפגוע בבעלי זכויות רבים ויזמים הפועלים באזורים אלו, ולמנוע מהציבור להשמיע את טענותיו אצל ועדת הערר, שהיא הגוף המבקר את החלטת הוועדה המקומית" 

לדבריה, "יש כאן פגיעה מהותית בזכות השימוע של מגיש התוכנית ומתנגדיה, ובייחוד פגיעה ביכולת של יזמי הנדל"ן ומתכנני התוכנית לערור ולהשמיע טענות על סוגיות אקוטיות לפרויקט רק כי אין להן 'השלכות רוחב'. הפגיעה בזכות להגשת ערר מתעצמת במקרים שבהם ועדה מקומית עצמאית היא יוזמת התוכנית. במקרה כזה עלול להיווצר מצב שבו ועדה מקומית יוזמת, מכינה, מגישה ומאשרת תוכנית, ואין את האפשרות לערור נגדה. דוגמה לכך נוכל ודאי לראות בקרוב בוועדה המקומית תל אביב, שקידמה והפקידה את תוכנית הרובעים 5-6".

דוידיאן גדעוני טוענת כי "ביטול זכות הערר על החלטת הוועדה המקומית תל אביב לאשר את התוכנית, עשויה לפגוע בבעלי זכויות רבים ויזמים הפועלים באזורים אלו, ולמנוע מהציבור להשמיע את טענותיו אצל ועדת הערר, שהיא הגוף המבקר את החלטת הוועדה המקומית. לשם השוואה, את תוכנית עיריית ת"א לרובעים 3-4 אישרה הוועדה המחוזית לאחר שמינתה חוקר מיוחד לשמיעת כל ההתנגדויות, וגם אחריהן ניתנה זכות לערור לוועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית".