זה לא מורכב: שוק הנדל"ן די צפוי  

הקונספציה הנדל"נית הישראלית אומרת שדירה היא לא רק "מוצר צריכה בסיסי", אלא רכישה החייבת לגלם גם השקעה טובה שתמקסם רווחים לאורך זמן ותיהנה מעליית ערך. אחרי שנה של סטגנציה כללית במחירי הדיור, נראה כי השוק עומד כיום בפני נקודת היפוך – מה שמהווה עבור הרוכשים חלון הזדמנויות רלוונטי מתמיד. 

כולנו חזינו בתנודות הקיצוניות ברמות הביקוש שחווה שוק המגורים בשלוש השנים האחרונות – מעליות דרסטיות בשנים 2022-2021 ועד לקיפאון מלא ב-2023. המגמה האחרונה, שנמשכת עד היום, החלה עם העלאות הריבית של הפד בארה"ב ואחר כך, כידוע לכל, גם כאן אצלנו. במסגרת עליית הריבית והשינויים הקיצוניים במגמות המחירים בשוק, הציבור הישראלי – רוכשים להשקעה ולמגורים כאחד – עצר כמעט לחלוטין רכישת דירות ובחר "לשבת על הגדר" כדי לצפות מהצד על המתרחש. 

אלא שלפי ניסיון העבר, מאפייניו של שוק הנדל"ן הישראלי מבטיחים במידה גבוהה של ודאות כי תקופת ההאטה הנוכחית לא תסתיים בצלילת מחירים אלא בדיוק להיפך – בנסיקתם. 

סיבה אחת לכך היא היעדרן המוחלט של תוכניות ממשלתיות הנוגעות לשוק הדיור, בדגש על כאלה שנועדו להגדיל את היצע הדירות באזורי הביקוש. גם התוכניות שיושמו עד כה, ובראשן מחיר למשתכן ומע"מ אפס, הולידו בעיקר כותרות גדולות ומרשימות בעיתונות הכלכלית; לעומת זאת, ברמת התוצאות בשטח, הן השיגו את ההיפך הגמור ממטרותיהן המוצהרות, והביאו לקפיצה אדירה במחירים. זאת, משום שההמתנה של רבים לירידת מחירים שלא הגיעה, הביאה בסופו של דבר לייאוש והסתערות רבתית על השוק. 

יש לציין כי לו היתה נרשמת כעת ירידה איטית במכירות ובעקבותיה איזון של המחירים המשתוללים, הדבר היה מתקבל בברכה ונחשב להצלחה, גם בקרב היזמים. אולם הקיפאון המוחלט הוא מצב לא בריא המבשר רעות, ולמרבה הצער מעיד על חוסר יציבות לא בריא. 

ביניים 

היעדר היציבות בשוק מביא יזמים קטנים ובינוניים רבים, שהתבשמו מעליות המחירים של השנים האחרונות ולא נערכו כיאות למצב החדש, לתור אחר שותפויות אסטרטגיות מול שחקניות גדולות וחזקות יותר, העומדות יציבות גם בתקופות סוערות כמו זו הנוכחית. בדומה לתקופת הקורונה, גם בתקופה זו אנחנו בקבוצת דמרי מוצאים עצמנו מקבלים פניות רבות ובוחנים מגוון רחב של הצעות לשותפויות – הרבה יותר מבשגרה. 

מיעוט המכירות והיעדר כוח מיקוח אמיתי מול הבנקים, בשילוב עם עלויות המימון הגבוהות, מביא לתוצאה נוספת וקריטית לשוק בטווח הבינוני והארוך: האטה משמעותית בקצב התחלות הבנייה. מגמה זו תורגש בהכרח כבר בשנים הקרובות בירידה בהיצע הדירות בשוק. 

בינתיים, שאלת הריבית עדיין מרחפת מעל שוק הנדל"ן. עם זאת, גם בגזרה זו שוררת הסכמה בקרב כלכלנים כי הפסקת ההעלאות קרבה (כפי שקרה בתחילת החודש בישראל) וכי בטווח הזמן הבינוני אף ייתכן היפוך במגמה והריבית תקטן לראשונה זה שנתיים. 

זמן למעשים 

בסופו של דבר, שוק הנדל"ן הוא זירה המבוססת בעיקר על התנהגות צרכנית. כשמביאים בחשבון את ההמתנה של רוכשים פוטנציאליים רבים בשילוב עם חוסר היצע בסיסי של מאות אלפי דירות בשוק – לא צריך להיות מומחה כדי להבין מה יקרה למחירים ביום בו הביקוש הכבוש יתפרץ. זאת, כאמור, ממש כפי שקרה בשנים האחרונות פעם אחר פעם כאשר הרוכשים הבינו כי ירידות המחירים שקיוו להן, לא יגיעו. 

במיוחד בישראל, השאלה היא מי יידע "לתפוס" את השוק רגע לפני נקודת ההיפוך של פרבולת המחירים – אירוע שאנו מתחילים לראות את הסימנים המקדימים לו כבר כיום. נותר לנו רק לקוות ששנת 2024 תהיה שנה מאוזנת יחסית, ושעליית המחירים הבאה תהיה מתונה הרבה יותר מבעבר. 

הכותב הוא מנכ"ל חברת דמרי בעיר 

לפרטים נוספים>>