"יזמים רבים משקפים לדיירים בפריפריה תמונה רחוקה מהמציאות לגבי סיכויי ההתחדשות. זה מדאיג אותנו"

"אנחנו מזהים שיש הרבה מאד יזמים שפועלים כיום בפריפריה, ומתחילים להחתים דיירים על הסכמים לביצוע מיזמי התחדשות. הבעיה היא שהתמונה שהם משקפים להם רחוקה פעמים רבות מהמציאות, וזה מדאיג אותנו". כך אמרה היום (ב') עו"ד איריס פרנקל כהן, היועצת המשפטית של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, במהלך אירוע "שולחן עגול" שנערך ביוזמת מרכז הנדל"ן בנוכחות עשרות מארגני עסקאות.

באירוע, שעסק בחידושי החקיקה של חוק ההסדרים בתחום ההתחדשות העירונית, והשלכותיו על סביבת המטרו ועל הפריפריה, השתתפו גם עו"ד יאיר שלו, בעל משרד יאיר שלו ושות' המתמחה בייצוג דיירים בהליכי התחדשות, ומנהלת אגף מרחבי מטרו במנהל התכנון אולה אקסלרד.

לדברי עו"ד שלו, "משרד השיכון רוצה יחס דירות של 1 ל-6 בפריפריה במיזמי פינוי-בינוי, בעוד שלפי התחשיבים שלנו נדרש יחס של 1 ל-11. גם אם אני מקבל יחס של 11 או 10, אנחנו צריכים שטחי ציבור וקרקע משלימה, ואנחנו מנהלים דיונים עם כל הרשויות כדי שנוכל לקבל קרקע משלימה. הפריפריה הכי מעניינת אותנו וגם את היזמיות. הגענו עד לקריית שמונה".

למארגנים שנכחו במקום המליץ: "תעברו על נסחי טאבו , תוודאו שהאנשים שהחתמתם הם אכן בעלי הנכס, ולא הבנים של או הנכדים של. לעתים מתברר כי חלק מהדירות הן בבעלות 'חברות גוש חלקה '. לכן הבעלות היא של חברה. חייבים להסדיר את הזכויות שלהן שיהיה אפשר להוציא לפועל את הפרויקט. אם יש הערות אזהרה לטובת צד שלישי או אפוטרופוס, נתחו את המרשם ותבינו מה צריך לעשות".

עו''ד יאיר שלו (מרכז הנדל''ן)

עוד אמר שלו, כי כאשר הוא יוצא למכרז דיירים, הוא מקפיד לבצע שלוש בדיקות לגבי כל אחת מהחברות. הראשונה היא בדיקת רקע באמצעות bdi - "מי החברה שאני מתקשר איתה, מבנה הבעלות, תביעות. הבדיקה השנייה נעשית לגבי הרזומה הביצועי - לוודא שאלו חברות שכבר סיימו פרויקטים בעבר. ולבסוף בדיקה לגבי יכולותיה הכספיות של החברה. שכן בתחום שלנו 25%-30% מההון הנדרש לפרויקט צריך לבוא מהבית".

"הממונה על הבתים המשותפים רשאית לבטל את הסכם הארגון שהחתים" 

יועמ"שית הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, עו"ד איריס פרנקל כהן, תיארה בפני הנוכחים את עיקרי התיקונים בחוק ההסדרים. "אנחנו לא כופים התחדשות עירונית בכל מקרה, ופועלים כדי שהדיירים ירגישו נינוחים ומוגנים ככל שניתן. לכן אנחנו מסדירים בחקיקה כלים שנועדו להגן על בעלי הדירות. באמצעות המינהלות אנחנו מלווים את בעלי הדירות ומעמידים לרשותם כלים נוספים כמו הסכמי מדף שניסחנו - נוסח מקובל של הסכם של פינוי בינוי או תמ"א, שאפשר להוריד מהאינטרנט ואפשר גם לשנות".

" חוק המארגנים משנת 2020 היה קפיצת מדרגה בהתחדשות העירונית. הוא הסדיר תחום מאוד מאיים ובעייתי באותה עת. הוא קבע כמה דברים עיקריים - הגביל את תקופת הכבילה למארגן, קבע איך לנסח הסכם ארגון ומהן החובות הבסיסיות, כמו ארגון כנס דיירים לפני חתימה, לפעול כלפי הדיירים בנאמנות, קשר בין המארגן עם הדיירים שהיזם לא צריך להיות חלק ממנו, חובת שמירת סודיות. הוא גם קבע את לוחות הזמנים, כאשר הרעיון הוא שמארגן לא מחזיק פרויקט לאורך זמן, אלא אם הוא באמת מקדם אותו בלוח זמנים סביר. חוק זה היווה מודל לתיקוני החקיקה שנעשו גם בקשר לעסקאות ההתחדשות עצמן. 

השולחן העגול של מרכז הנדל''ן (מרכז הנדל''ן)

עוד אמרה פרנקל כהן, כי עד לחוק ההסדרים האחרון הייתה הבחנה בין ההסדרים של מיזמי תמ"א 38 ופינוי-בינוי, ובין היתר לגבי עילות סירוב וחלופות דיור לקשישים, בחוק האחרון הושוו הסדרים אלו. לכן כיום מחויב היזם להציע חלופת דיור בתוך הפרויקט לכל מי שגילו היה מעל 70 בעת חתימת הדייר הראשון על ההסכם לביצוע הפרויקט, ולאפשר לדרוש דיור מחוץ לפרויקט למי שגילו היה מעל 75 באותה עת.

"החלטת הממונה על פניות דיירים על פקיעת הסכם מאפשרת  לבטל הערת אזהרה שנרשמה על בסיס הסכם ארגון " 

(מרכז הנדל''ן)

פרנקל כהן אמרה כי "במסגרת חוק ההסדרים האחרון נקבע כי החלטה של הממונה על פניות הדיירים הקובעת בטלות או פקיעה יכולה לשמש ראיה לכאורה לצורך ביטול הערת אזהרה על ידי רשם המקרקעין , בטענה שעילת ההערה בטלה. עד עכשיו, כאשר התקבלה החלטה כזו, היה על הדיירים לפנות לבית המשפט. ההסדר שנקבע, המאפשר לדייר לפנות לרשם המקרקעין, הופך את הנטל, ומחייב את הצד השני – יזם או מארגן – לפנות לבית משפט, כדי להתנגד למחיקת ההערה. לצורך בירור של פניות, המבקשות לקבוע בטלות עסקה או להכריז על פקיעה, ניתנו לממונה זכויות של ועדת חתימה, לעומת  המצב הקודם שבו אין לה סמכות אמיתית".

"הצפי - שני מיליון נוסעים ביום במערכת המטרו" 

עוד דיברה אולה אקסלרד, מנהלת אגף מרחבי מטרו, מינהל התכנון , שהתייחסה לתחנות המטרו במטרופולין גוש  דן ואמרה: "מחצית ממקומות העבודה בארץ כאן, וזה רק ילך ויחמיר. מהתחזיות שאנחנו מכירים עד 2040 יותר ממיליון תושבים יתווספו למטרופולין. המדינה החליטה לפני אי אילו שנים, שבלי הגדלה של תחבורה וצפיפות המגורים זה יתבטא בירידה באיכות החיים, וגם הפקקים עולים לנו הרבה כסף. מערכת קווי המטרו תשרת 24 רשויות בשלושה קווי מטרו שפוצלו לחמש תוכניות שאת רובן אישרנו .יש 109 תחנות מתוכננות.

"השלב הבא הוא תכנון לביצוע. נת"ע מנהלת כיום מכרזים בינלאומיים שקצת מתעכבים, ואנחנו מקווים שבתוך כחצי שנה ייבחרו הזוכים. הצפי הוא שמערכת המטרו תסיע מדי יום שני מיליון נוסעים, ושיחד עם הרכבות הקלות שיעור השימוש בתחבורה ציבורית יהיה 40% מכלל הציבור, לעומת 8% כיום".

אולה אקסלרד, מנהלת אגף מרחבי מטרו, מנהל התכנון (מרכז הנדלן)

לדבריה, למרות שהעבודות על המטרו עדיין לא התחילו, יש כבר מחשבה קדימה. "אנחנו רוצים להתוות פיתוח ציבורי, תכנון שמשלב בין שימושי קרקע לתחבורה וקובע גם עירוב שימושים וגם עוצמות. התוכנית שלנו רוצה קודם כל לקרב כמה שיותר שימושים במרחק הליכה, עסקים, עוצמות בינוי מינימליות, אין יותר צמודי קרקע ליד תחנות מטרו אלא בנייה רוויה ומגדלים. אנחנו רוצים להגדיל כמה שיותר שימושים, שאנשים יבלו, ילמדו, יעבדו, הכול במרחקי הליכה, להגדיל את הקישוריות ולהגיע בקלות ממקום התעסוקה למטרו. על מנת ליצור תכנון איכותי חייבים גם שטחים פתוחים. לכן אין יותר תקן מינימום חניה, המינימום הוא אפס. ועדות התכנון קובעות רק את המקסימום, שגם הוא יכול להיות 0.

"הגדרנו את מרחב ההשפעה של התחנה ושל תכנון לתחבורה ציבורית - המרחב הכי קרוב מתחום היציאות בעיקר לפעילות עירונית, בדגש על הולכי רגל ואפניים, בהתאם להחלטת המועצה הארצית הוגבל מתווה היתרים לתמ"א 38 באופן גורף במרחבי הליבה. גם באזור  הטבעת הראשונה להיתרים לתמא 38 נקודתיים צריך לקבל אישורים ממהנדס העיר, גם בטבעת הראשונה הפרויקט לא מובטח לגמרי. המרחקים מהתחנה נקבעים לפי התשריט. בטבעת השנייה - במקום פרויקטים נקודתיים פרויקטים של התחדשות עירונית , תמ"א 70 מעודדת תכנון מרחבי".