התוכנית החדשה ליישום תמ"א 38 בגבעתיים: עד 8 קומות ולא יותר מפי 2.3 ממס' הדירות הקיים

הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב תדון ביום ב' בשבוע הבא בהתנגדויות לתוכנית ההתחדשות העירונית החדשה של גבעתיים – תוכנית מפורטת לפי סעיף 23 הקובעת את אופן יישומה של יוזמת תמ"א 38 ברחבי העיר. התוכנית, שהוגשה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה גבעתיים, קובעת מדיניות עירונית חדשה במסלול חיזוק ועיבוי וכן במסלול של הריסה ובנייה מחדש, בכל הנוגע לנפח וגובה מותרים לבנייה, קווי בניין, תוספת יחידות דיור, עיצוב אדריכלי, תקני חנייה ועוד.

התוכנית מגבילה את תוספת הדירות במגרש ביחס למספר הדירות שכבר בנויות בו. כך, בבניין חדש "לא תותר תוספת יח"ד מעבר לפי 2.3 ממספר יחידות הדיור הבנויות במגרש בהיתר. במגרש בו בנויות בהיתר 4 יח"ד או פחות - יהיה מספרן המקסימלי פי 2.4. בחיזוק ועיבוי בניין קיים - לא תותר תוספת יח"ד מעבר לפי 1.8 ממספר יחידות הדיור הבנויות במגרש בהיתר. במקרים בהם קבוע בתוכנית תקפה או בהיתר בנייה מספר יח"ד העולה על האמור - יהיה בתוקף הגדול מבניהם".

מגבלה נוספת נקבעה על נפח הבנייה המותר, הנובע ממספר הקומות המותר. ככלל, תתאפשר בניית מבנים של עד 8 קומות בלבד. כמו כן, במסלול חיזוק ותוספות תותר תוספת של קומה אחת בלבד ולא יתאפשרו הקלות בקווי בניין עבור חיזוק ותוספות.

כמו כן, תתמקד התוכנית בהתאמת כמות תוספת האוכלוסייה לתשתיות ולצרכי הציבור שניתן לספק בעיר, מתן הנחיות לתכנון הרחובות, צמצום המרחב המוקדש לכלי רכב פרטיים, ומתן הוראות לחיזוק, חיזוק ועיבוי או הריסה ובנייה של בניינים קיימים, שהיתר הבנייה שלהם הונפק לפני 1980, כך שיעמדו בתקני בנייה מעודכנים בהתאם לעקרונות תמ"א 38 .

במקרה של איחוד חלקות לכדי מגרש בגודל של 750 מ"ר ומעלה, תחויב הוספת שימושים ציבוריים באופן הבא: בקומת הקרקע יוקמו שטחי ציבור מבונים, לשימושי רווחה, קהילה, תרבות וחינוך, לרבות גני ילדים בשטח של 130 מ"ר לגן. במקרה זה, תותר תוספת זכויות של קומה אחת בלבד.

"להבטיח כי בד בבד עם הגידול הצפוי יישמרו האיכויות העירוניות" 

בדברי הרקע לתוכנית נכתב כי "העיר גבעתיים מונה כ-58,000 תושבים בכ-24,000 יח"ד - העיר השנייה בצפיפותה בישראל (אחרי בני ברק(. לתהליכי ההתחדשות העירונית וחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, המתעוררים בשנים האחרונות בכל חלקי העיר, פוטנציאל להגדיל את מספר יחידות הדיור בעשרות אחוזים, לצופף אף יותר את המרקם הבנוי בעיר, לשנות מהותית את חתך הרחוב האופייני לעיר ולפרוץ את קו הרקיע הקיים".

אלא שכאן עולה הקושי המרכזי ביישומה של תמ"א 38 בהיקפים גבוהים, והוא כי "רוב יוזמות בינוי אלה הן נקודתיות ומתייחסות לבניין בודד או למספר בניינים מצומצם וחסרות ראייה כוללת בהתבסס על שיקולים מערכתיים - תכנוניים, דמוגרפיים, כלכליים או אחרים. אתגר מרכזי הוא שמירה על מצאי מספק של קרקע בייעודי מבנים ומוסדות ציבור ושטחים ציבוריים פתוחים, התואם את כמות האוכלוסייה. אתגר נוסף, היא שמירה על איכויותיה הקיימות של העיר".

כמו כן, "על רקע ערכי הקרקע הגבוהים בעיר וריבוי הבקשות להיתרי בנייה, תתקשה העיר לספק לתושביה מערכת שירותים ציבוריים מתאימים. מטרת תוכנית זו להבטיח כי בד בבד עם הגידול הצפוי באוכלוסיית העיר יישמרו, ואף יעלו, איכויותיה העירוניות".