"שעה לפני ההריסה התקשרנו למנהל הפרויקט שיעצור הכל ויוציא את המזוזות"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "נדל"ן בראש צעיר" מבית מרכז הנדל"ן, והפעם מתארח עו"ד יוסי חזן, מנהל מחלקת התחדשות עירונית בקרדו נדל"ן. הוא שוחח עם עומר ליבלינג, מייסד ומנהל קהילת נדל"ן בראש צעיר. השניים שוחחו על תחילת הדרך של חזן, מדוע עסקת פינוי בינוי היא מהמורכבות שיש, איך מתמודדים עם התקלות בלתי צפויות ומה הפרויקט שהוא הכי זוכר. 

לצפייה: 

להאזנה: 

חזן סיפר על תחילת דרכו בתחום: "למדתי משפטים, כי זה תמיד עניין אותי, ובהתמחות התעסקתי בנדל"ן וגם בהתחדשות עירונית, שב-2014 היה תחום בחיתוליו. לא היו בכלל מתחמים שאושרו ונבנו, זה לא היה נושא חם. אבל ייצגתי דיירים ויזמים וגם יצא לי לייצג את קרדן. אחרי ההתמחות אמרתי לעצמי שמשהו פה לא הולך ואני לא מגשים את עצמי, רציתי לגעת יותר באנשים ולהניע תהליכים, ועזבתי בלי לדעת לאן.

"נסעתי לקנדה לחודש לנקות את הראש, וכשחזרתי מי שהיה סמנכ"ל עסקי בקרדן הציע לי להיות עוזר שלו. לא ידעתי כלום ולאן זה יוביל אבל הלכתי עם תחושת הבטן. התחלתי מלמטה, מלסדר שולחנות בכנסים ולדבר עם הפקיד האחרון בעירייה, והדברים התגלגלו".

חזן שכאמור מנהל את המחלקה של הפיתוח העסקי וההתחדשות העירונית, סיפר על התפקיד. "יש אין סוף אתגרים בפינוי בינוי, בהתחדשות עירונית. כל בוקר יש איזה עז, או מהעירייה, או מהוועדה המחוזית, או מעורכי הדין או האדריכלים. כל בוקר צריך לבוא בידיעה שהיום יהיה בלת"ם וצריך להתמודד. פינוי בינוי היא עסקה מהמורכבות שיש. הקרקע לא ריקה, יש בה משפחות שחיות עם צרכים, שאיפות, בעיות וניגודי אינטרסים מובנים. העירייה והוועדה המקומית לא תמיד מוכנה לקלוט את האירוע הזה.

"לא אשכח שביום ההריסה התקשרה דיירת ושאלה אם הורדנו את המזוזות מהדלתות. מסתבר שהמזוזה בבית שלה היא מעיראק, שאביה נתן לה והיא עברה מבית לבית. התקשרנו למנהל הפרויקט ושעה לפני ההריסה ביקשנו ממנו לעצור הכל ולהוציא את המזוזות" 

"איך תשלש את כמות התושבים ברחוב? איך הם יתחברו לביוב? והיזם הוא הסל שאליו הכל מתנקז. יש הרבה בירוקרטיה ואתגרים. אנו משתדלים כתפיסה בחברה להתמקד בפרויקטים שיש להם תוחלת, למשל שאין מניעות בנוסח הטאבו, ובפן התכנוני לשאול את עצמנו כל יום האם יש היתכנות תכנונית וכל יום לבדוק את הפוטנציאל של הפרויקט. ואם משהו השתנה ואין היתכנות, לא להתבייש ולבוא ולהגיד את זה לדיירים, בשקיפות".

"זה לא תלוי רק בנו ובסוף אתה נותן את הדין וחשבון על הכל" 

יש פרויקט שאתה זוכר במיוחד?

"כשהייתי מתמחה בעריכת דין ייצגנו את קרדן והחתמתי דיירים ברחוב ברמת גן, על פרויקט במסגרתו הורסים 32 דירות במסגרת תמ"א הריסה ובנייה ובונים 95 דירות. חתמנו אז בשנת 2014 והגענו לשלב המימוש רק ב-2022!, כשכבר הייתי בתפקיד בקרדן. ברמה האישית זו הייתה סגירת מעגל מרגשת בשבילי, בזמן הזה חלק מהדיירים נפטרו וחלק עברו טלטלות אישיות והייתי איתם, אני מכיר את הדיירים אחד אחד. מצד שני הפרויקט הזה קיבל רק סטירות מכל כיוון אפשרי. גם ברמה התכנונית הופחתו זכויות בנייה כמה פעמים, בדיוק עם שינוי מדיניות העירייה. חוץ מזה ערב הפינוי דיירת נפטרה בביתה, נפתחה חקירה משטרתית שעצרה את הפרויקט. היה עוד עניין של דירה במחלוקת שלא ברור למי היא שייכת.

"חווינו שם אתגרים מטורפים ובסוף הדברים נפתרו עם עקביות ומקצועיות. בסוף אתה רואה דיירים שעוזבים את הבית שלהם אחרי 20-30 שנה בדמעות, אבל גם שמחים. לא אשכח שביום ההריסה התקשרה דיירת ושאלה אם הורדנו את המזוזות מהדלתות. מסתבר שהמזוזה בבית שלה היא מעיראק, שאביה נתן לה והיא עברה מבית לבית. עצרנו הכל והתקשרנו למנהל הפרויקט ושעה לפני ההריסה ביקשנו ממנו לעצור הכל ולהוציא את המזוזות. התחדשות עירונית בסוף זה הסיפור האישי של הדייר, זה בני אדם".

חזן התייחס לבירוקרטיה סביב ההתחדשות. " פינוי בינוי צריך לעבור ועדה מקומית וברוב המקרים מחוזית, זה לוקח בין 4-6 שנים ואז היתרי בנייה - 9 שנים בערך מרגע החתימה למימוש. לפעמים יש עיכובים שלא קשורים לרשות או ליזם. אבל בתחום התכנוני יש עומס עצום והיעדר כח אדם.

"עירייה שרוצה לקדם התחדשות עירונית מחזיקה רק 3 בודקים, אז ברור שהבודק לא יכול להגיע לכולם. היזמים לוקחים על עצמם את כל הדברים שקיימים באישור תוכנית. אבל כשאתה יושב עם דיירים למו"מ זה לא מעניין אותם והם רוצים לדעת מה הגבול העליון של הזמן שייקח, אבל זה לא תלוי רק בנו ובסוף אתה נותן את הדין וחשבון על הכל, צריך חוסן וזה לא פשוט".