"כשפורץ סכסוך במיזם התחדשות אני מכנסת את כולם בחדר והכל יוצא: השמצות, הקלטות, איומים, סחיטות"

"הפתרון שלנו כרגע הוא באמצעות הדיירים. אנחנו מקפידים לעדכן אותם, היזמים שומעים ומבינים שהדיירים עצמם יחליטו אם להשתמש בחקיקה שמאפשרת לבטל עסקאות כי עבר זמן. ודווקא זה מה שמביא את היזמים בסופו של דבר להסכים לפתרונות". כך אמרה אמש (ג') עינת גנון, סמנכ"לית הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, במהלך כנס בנושא התחדשות עירונית - גישור, בוררות ויישוב סכסוכים, שנערך ביוזמת מרכז הנדל"ן והמוסד הישראלי לבוררות עסקית.

עוד אמרה גנון כי "ברשות להתחדשות יש ערכאה של הממונה על עניין פניות דיירים. לא חייבים שם ייצוג משפטי. זאת הנגשה שלנו של היכולת של הדיירים לפנות באופן ישיר. ליזמים יש כיס עמוק ויכולים להצטייד ביועצים וייצוג, אבל סוגיית הזמן היא הקריטית פה, בית המשפט שואב המון זמן וגם למשאבים יש גבול, ולכן עדיף לסיים מחוץ לכותלי בית המשפט".

את הפאנל, בנושא "סכסוכים בענף: יזמים מול יזמים ועורכי דין מול עורכי דין", הנחה עו"ד ישי איציקוביץ, ראש מחלקת עסקאות נדל״ן והתחדשות עירונית, אגמון עם טולצ׳ינסקי ויו״ר משותף של המרכז ליישוב סכסוכים בהתחדשות עירונית, שפתח ואמר כי "אנחנו רואים את ההתפתחות והצורך שנולד במוסד הזה. יש פה שלושה מאפיינים – חוזה עם ריבוי בעלים שלא הכרנו עד היום, חוזה שבמועד חתימתו יש אי ודאות, וזמן מימוש ארוך. זה כר פורה לסכסוכים ואי הבנות שלא היו עד היום, עם מחיר כלכלי כבד".

גנון: "ליזמים יש כיס עמוק ויכולים להצטייד ביועצים וייצוג, אבל סוגיית הזמן היא הקריטית פה, בית המשפט שואב המון זמן וגם למשאבים יש גבול, ולכן עדיף לסיים מחוץ לכותלי בית המשפט"

הדס גבע מדליה, מנהלת אגף התחדשות עירונית בעיריית נתניה, אמרה כי "התפקיד שלנו הוא לא לעשות סדר אלא לקדם התחדשות. אין לנו שיניים ואין לנו סמכות. אין מתחם שלא היה בו סכסוך. אם המדיניות העירונית אומרת כמה מטרים אפשר לקבל ויזמים באים ומבטיחים יותר ואז לא יכולים לקיים, הפרויקט נכנס לתקיעות. גם בנושא של מינוי נציגות למשל, החוק לא קובע שחייבת להיות נציגות ואיך ממנים אותה והידיים שלנו כבולות. אם נצטרך לבדוק איך מינו נציגות בכל פרויקט לא נוכל לקדם התחדשות".

(מרכז הנדל''ן)

"משחקים את המשחק החכם ותמיד ננסה למצוא פתרון משותף".

עומר גוגנהיים, משנה למנכ"ל אשדר ומנהל אגף פיתוח עסקי והתחדשות עירונית, אמר כי "אשדר לא משחקת את המשחק הצודק אלא את החכם. המתחמים מתרחבים, זה כבר לא בניין בודד. קורה שיש יזם שהחתים על חלק מהמתחם ופתאום הוא גדל ויש עוד מתחם והחיבור לא אינטואיטיבי ולא תמיד נתמך על ידי חקיקה, וגם אין חוקים או התנהלות לאיך מתחברים – האם לפי מטרים שכל אחד מביא? אנחנו משחקים את המשחק החכם ותמיד ננסה למצוא פתרון משותף".

לדברי עו"ד איתמר פנץ, סגן יו"ר לשכת עורכי הדין ויו"ר הוועדה להתחדשות עירונית, שותף וראש מחלקת התחדשות עירונית , משרד עורכי דין סלומון ליפשיץ ושות ', "קיימים מקרים למשל שיש פרויקט עם היתר, יש סכסוך כלשהו, פונים לבית משפט ומבקשים סעד ביניים ולא מקבלים. ולצערי במקרה הזה נחתמת עסקת פשרה עם אקדח לרקה ומישהו קיבל הטבה בשווי כמה מאות אלפי שקלים וחתם על ההסכם ואז תוכל לצאת הודעת פינוי. אז האם צריך בשם היעילות שיהיה גורם מקצועי שייתן מענה? צריך. יכול להיות בצורה של המוסד לבוררות, או הרשות להתחדשות, או לשכת עורכי הדין".

ראש מינהלת ההתחדשות בנתניה, הדס גבע מדליה: "צריך להיזהר לא לשפוך את התינוק עם המים. אנחנו במרוץ נגד הזמן לחזק כמה שיותר מבנים לפני שיקרה אסון. וצריך לראות שגוף כזה לא מסרבל עוד יותר את הליך התכנון שהוא גם ככה הכי מסורבל שיש בהתחדשות עירונית" 

ארז כהן, שמאי מקרקעין ומשפטן, אמר כי "אני רואה את תפקיד השמאי כמכריע כי אם נעשה אבחון קטן על מה הסכסוכים נסובים אז פעם אחת זה כל פרק התמורות ופעם שנייה זה בין הדיירים לבין עצמם – למה הוא מקבל יותר, למה ההצמדה הלא חוקית בגינה שווה הרבה. הפן הוא מקצועי וככזה השמאי בהחלט יכול לסייע. צריכים להסתכל גם בשורת הרווח, הנושא של מקדם חזית או כזה או אחר הוא כעין וכאפס לעומת הרווח. ואם מביאים את הפרספקטיבה הזאת היא בהחלט תורמת".

לדברי גנון, "יש ערכאה שהוקמה בחוק, שמאי פינוי בינוי , תשתמשו בכלי הזה ובעיקר בשלב ההתלבטות אם להיכנס לפרויקט או לא. אנחנו באים לאירוע מנקודת המבט של הדיירים. היזמים בסכסוך עסקי אבל מבחינת הדיירים זה בנפשם. בבניין מט לנפול שעומד על כלונסאות. לא פעם הסכסוכים הם דווקא במקום שיש אוכלוסייה יותר מוחלשת והדבר הראשון שאני עושה זה מכנסת בחדר את כולם, היזמים, עורכי דין, נציגויות הדיירים. בשעה וחצי הראשונות זה קודם לפרוק. והדברים שיוצאים.. השמצות, הקלטות, איומים, סחיטות, לשון הרע זה המעט. הפתרון שלנו כרגע הוא באמצעות הדיירים. אנחנו מקפידים לקבוע פגישות עם הדיירים ולעדכן אותם, היזמים שומעים ומבינים שהדיירים עצמם יחליטו אם להשתמש בחקיקה שמאפשרת לבטל עסקות כי עבר זמן. ודווקא זה מה שמביא את היזמים בסופו של דבר להסכים לפתרונות".

גנון: "הדבר הראשון שאני עושה זה מכנסת בחדר את כולם, היזמים, עורכי דין, נציגויות הדיירים. בשעה וחצי הראשונות זה קודם לפרוק. והדברים שיוצאים.. השמצות, הקלטות, איומים, סחיטות, לשון הרע זה המעט" 

גבע מדליה ציינה כי "צריך להיזהר לא לשפוך את התינוק עם המים. אנחנו במרוץ נגד הזמן לחזק כמה שיותר מבנים לפני שיקרה אסון. וצריך לראות שגוף כזה לא מסרבל עוד יותר את הליך התכנון שהוא גם ככה הכי מסורבל שיש בהתחדשות עירונית. לא בטוחה שעלות לכל כיס זה דבר נכון, כי אז עלול להיווצר מצב שבו כל דייר ייקח כל נציגות לבוררות. צריך להיזהר כשקובעים את הכללים של המוסד הזה. אני לא רואה פרויקט שבו דייר לא לוקח את ההסכם הזה והולך לבוררות. נראה הרבה הליכים כאלה אבל לא נראה הרבה היתרים בפרויקטים האלה".

עומר גוגנהיים (מרכז הנדל''ן)

גוגנהיים הוסיף כי "בסוף יש חוקיות שמסדרת את הדברים ולנו כיזם וכדיירים יש אינטרס שהפרויקט יתקדם ושומה עלינו למצוא את הדרך הגיע להבנות. לא תמיד הצד השני מבין את האירוע. אנשי מקצוע מטעם הדיירים הם נושא חשוב. הרשות הממשלתית צריכה לקבל הרבה יותר כוח וסמכויות. צריך להיות ראש שמוביל".

פנץ סיכם ואמר כי "יש הרבה מאוד מתחמים שיש בהם ריבוי עורכי דין. לפעמים העודף הזה מייצר גילוי והעמקת מחלוקות. זה מאוד מקשה. ברגע שהתחום מתחיל להתבגר רואה סכסוכים גם במשרדי עורכי דין אחרי פירוק, כי יש לקוח ששווה כמה מיליונים בשכר טרחה. לא בטוח שזה מה שתוקע את המתחמים אבל אין ספק שזה אחד מהממדים המשמעותיים כיום".