פאזל שנבנה בזהירות, פיסה אחר פיסה: על ניהול משברים בנדל"ן

בשנים האחרונות אנחנו עדים לבהלה הקיימת להשקעות נדל"ן בחו"ל: המשברים הכלכליים העולמיים (2008 הוא רק אחד מהם), ההתקדמות הטכנולוגית והחברתית ומוצרי הצרכנות המהפכניים כמו Air bnb וטיסות לואו קוסט שינו את חוקי המשחק. יזמים מנוסים בארץ הבינו שגם הם צריכים לשנות את דרך התנהלותם, ופנו לעבר יעדי נדל"ן חדשים ומתפתחים, על מנת לנצל הזדמנויות שצצו בארצות השונות בעקבות כל השינויים הללו.

המגמה הזאת מובנת ונכונה מבחינות רבות, וגם קוסמת, כמובן, לאנשים רבים. אך מה קורה כאשר, מסיבות שונות, המיזם הנדל"ני המבטיח שנמצא אי שם מעבר לים אינו מתקדם בהתאם לציפיות היזם או המשקיעים? לפתע היזם נכנס למציאות שונה, מורכבת מאוד וסבוכה: הוא צריך להתמודד עם חוקי המדינה הזרה, עם חוזים אל מול חברות הבנייה, עם חוזים מול המשקיעים בארץ ואף עם חוזים מול הרוכשים או השוכרים בארץ ההשקעה עצמה. נכון, הסכמים נכונים מטפלים ברוב המקרים האפשריים ומספקים מענה מלא גם למקרים בלתי צפויים, אך לעיתים קורה שניגוד האינטרסים, הלחץ הנפשי והבעיות התזרימיות מאפילים על שיקול הדעת – וזהו מתכון לאסון מבחינת היזם.

ידע, ניסיון והתנהלות חכמה

כיצד מתמודדים עם הבעיה? ניהול משברים הוא המפתח לכך. ניהול משברים אשר מתמקד במשבר עצמו ומוצא את הדרכים לצאת ממנו בדרך הטובה ביותר, הן מבחינת היזם והן מבחינת כל אותם גורים הקשורים בפרויקט ושכמובן מצפים לתשובות.

חשוב להבין: הליך כזה הוא למעשה סוג של אומנות או יצירה - הרכבת הפאזל תוך ראיית התמונה הגדולה, חלק אחרי חלק, בזהירות ובצורה מחושבת, במטרה לחבר יחד את אותם חלקים קטנים לכדי פתרון אולטימטיבי בהתחשב במצב הנוכחי. 

יש לזכור כי אומנות כזו מבוססת על ידע ועל ניסיון ברור בניהול פרויקטים בארץ ובחו"ל. אדם ללא ניסיון בתחום זה, יתקשה מאוד להרכיב בצורה נכונה את אותו הפאזל העדין והרגיש. כך למשל, חשוב מאוד להגיע למצב שבו כל הצדדים המעורבים בפרויקט מאמינים אחד בשני; לאחר מכן, חשוב לבדוק בעזרת אנשי המקצוע הנכונים את כל האפשרויות העומדות לפני היזם; לאחר מכן, כאשר כל הנתונים נמצאים לנגד העיניים, אפשר להתחיל לגבש פתרון יצירתי – ולעיתים '"להתיר את הפלונטר" בתוך זמן קצר מאוד, תוך הימנעות מנזקים ומסיכון גבוה מדי.

חשוב מאוד להגיע למצב שבו כל הצדדים המעורבים בפרויקט מאמינים אחד בשני; לאחר מכן, חשוב לבדוק בעזרת אנשי המקצוע הנכונים את כל האפשרויות העומדות לפני היזם; לאחר מכן, כאשר כל הנתונים נמצאים לנגד העיניים, אפשר להתחיל לגבש פתרון יצירתי – ולעיתים '"להתיר את הפלונטר" בתוך זמן קצר מאוד

באחד המקרים שבהם טיפלה מחלקת ניהול המשברים של המשרד שבראשו אני עומד, משרד עו"ד אברהם ללום ושות', קבוצת משקיעים בארה"ב חתמה על הסכם משקיעים להשקעה בפרויקט בשיקגו. לאחר חמש שנים מנהל הקבוצה היה אמור להחזיר את ההשקעה עם התשואה, ממש כמו אקזיט בתחום ההייטק. אף על פי שמנהל הקבוצה בארץ עשה כל שביכולתו להביא הישגים למשקיעים, התשואה הכוללת בעסקה לא הגשימה את החזון. 

השתלשלות האירועים הביאה לבעיות בין המשקיעים לבין עצמם, וכמובן בין המנהל בארץ למנהל בארה"ב. במצב דברים זה התיק יכול היה להסתבך ולהגיע לבית המשפט, בהתאם להסדר שנקבע לפרטי ההסכם שנחתם - בין היתר מאחר שמדובר על שותף מנהל שמתגורר בארה"ב - ומכאן הדרך לפגיעה בעסקה ולבזבוז כסף וזמן יקרים הייתה קצרה. מהלכים שביצעה המחלקה, בין היתר באמצעות מנגנונים בארה"ב המוכרים לאנשיה, מנעו את התסבוכת הזאת. 

המומחים הנכונים, בזמן הנכון – למען הפתרון הנכון

המפתח להצלחה, ולניהול משבר בצורה נכונה, הוא מציאת פתרון כולל תוך שימוש במידת הצורך ביועצים חיצוניים בכירים, ובניסיון משפטי מצד עורכי דין שמכירים בצורה מקיפה את התחום ואת המשמעויות הרבות שנובעות ממשברים שכאלו. מבט רחב על התמונה, "ממעוף הציפור", בעזרת אותם אנשי מקצוע מנוסים, לצד היכרות עם מהלכים שהביאו לפתרון משברים בעבר, יכניסו כל משבר לפרופורציות הנכונות, שבמסגרתן ניתן לבחון אותו בצורה אובייקטיבית.

כל אלו יאפשרו למזער את השפעת המשבר על המוניטין של היזם, ימנעו בזבוז רב של משאבים יקרים (גם כסף וגם זמן) ואף יבטיחו, בהמשך הדרך, את השלמתו של הפרויקט – אם אכן ההתנהלות בזמן המשבר הייתה נכונה, חכמה ומחושבת.