הסרת חסמים בהתחדשות עירונית? ישנה סוגיה שטרם נידונה בצורה ראויה: בעיית הנציג

לאחרונה פורסם סיכום עבודת צוות הסרת החסמים בהתחדשות עירונית של משרד המשפטים. בעבודת הצוות עלו חסמים שונים, המונעים או מעכבים את קידומם של פרויקטים להתחדשות עירונית, בשלושה מישורים מרכזיים: (1) מישור התכנון; (2) מישור היחסים שבין בעלי הדירות והיזמים; (3) מישור ההתנהלות מול הרשויות השונות. תחת כל אחד ממישורים אלה פורטו החסמים המאפיינים אותו, והועלו פתרונות שונים להסרתו. כל זאת, לצורך קידומם המהיר והיעיל יותר של פרויקטים להתחדשות עירונית.

בולט בהיעדרו בסיכום עבודת הצוות חסם מרכזי נוסף, המביא לעיתים לעיכובים משמעותיים בפרויקטים להתחדשות עירונית. חסם זה מצוי על הממשק שבין יחסי בעלי הדירות והיזמים לבין יחסי בעלי הדירות עצמם – וניתן לכנות אותו בשם "בעיית הנציג". כדי לרדת לשורש הבעיה, יש להכיר תחילה את מוסד הנציגות בפרויקטים מסוג התחדשות עירונית , על הרציונל שבהקמתו ועל תפקידו המרכזי.

כאשר נציגות הדיירים לא שומרת על האינטרס של כלל הדיירים

פרויקטים להתחדשות עירונית, ובפרט מסוג פינוי ובינוי, הם בעלי אופי מיוחד הנובע מריבוי הגורמים שהסכמתם נדרשת לצורך הוצאתם אל הפועל. בעוד שעסקת נדל"ן "קלאסית" כוללת שני צדדים, מוכר וקונה, פרויקטים מסוג פינוי ובינוי כוללים לעיתים עשרות רבות - אם לא מאות - בעלי דירות, אשר נדרשים לנהל משא ומתן מול חברה יזמית על תנאי העסקה. 

הרציונל המרכזי, אפוא, בהסמכת הנציגות הוא קידום מהיר ויעיל יותר של הפרויקט, תוך שמירה על הרצונות והאינטרסים של בעלי הדירות במהלכו, ובפרט במשא ומתן מול היזם לגבי תנאי העסקה

ניהול משא ומתן מול גורמים כה רבים, המחזיקים לעיתים ברצונות, באינטרסים ובצרכים שונים, אינו דבר ישים. על כן נהוג כי כבר בשלבים הראשוניים של הפרויקט מסמיכים בעלי הדירות מספר נציגים מטעמם – והם אלה שפועלים מול הגורמים השונים הדרושים לקידום הפרויקט, ובראשם היזם. הרציונל המרכזי, אפוא, בהסמכת הנציגות הוא קידום מהיר ויעיל יותר של הפרויקט, תוך שמירה על הרצונות והאינטרסים של בעלי הדירות במהלכו, ובפרט במשא ומתן מול היזם לגבי תנאי העסקה.

לעיתים קורה שחברי הנציגות חוטאים לרציונל המרכזי להסמכתם, ויוצרים את "בעיית הנציג" בפרויקט. הבעיה מתייחסת למצבים שבהם חברי הנציגות, או חלק מהם, פועלים במהלך המשא ומתן מול היזם לקידום סוגיות "קצה" אשר חשיבותן לכלל בעלי הדירות בפרויקט שולית, וזאת על חשבון קידום נושאים מרכזיים הרלוונטיים לכלל בעלי הדירות. בכך אותם חברי נציגות מייצגים, למעשה, אינטרסים צרים של פלח מצומצם מבעלי הדירות, במקרה הטוב, ושלהם בלבד במקרה הרע.

סוגיות "קצה" אלה נוגעות בעיקר לתמורות ולהסדרים הפרטניים שיחולו על קבוצות מצומצמות של בעלי הדירות בפרויקט. למשל – אלה שבבעלותם דירה "מיוחדת", כדוגמת דירת גג בעלת שלושה כיווני אוויר, דירת גן הכוללת יציאה פרטית לגינה (אשר לא תמיד צמודה לדירה בלשכת רישום המקרקעין),דירה הכוללת הצמדות מיוחדות כגון חניות ומחסנים, או דירה בעלת מפרט עשיר במיוחד ביחס ליתר הדירות בבניין. דוגמא בולטת נוספת נוגעת לבעלי הדירות אשר בבעלותם יותר מדירה אחת בפרויקט.

אין כל פסול, כמובן, בכך שחברי הנציגות יפעלו לקידום סוגיות "קצה" אלה ודומותיהן במהלך המשא ומתן מול היזם. עם זאת, ההתמקדות בנושאים אלה על חשבון טיפול בנושאים מהותיים היא שיוצרת חסם משמעותי בקידום הפרויקט

אין כל פסול, כמובן, בכך שחברי הנציגות יפעלו לקידום סוגיות "קצה" אלה ודומותיהן במהלך המשא ומתן מול היזם. יתרה מכך, זהו תפקידם כמי שהוסכמו לקדם את הפרויקט מטעם כלל בעלי הדירות – לרבות אלה שהסוגיות הייחודיות נוגעות אליהם. עם זאת, ההתמקדות בנושאים אלה - פעמים רבות תוך התניית המשא ומתן במציאת פתרון הולם לגביהן - על חשבון טיפול בנושאים מהותיים בעלי חשיבות למרבית הדירות, היא שיוצרת חסם משמעותי בקידום הפרויקט.

יש צורך בגוף מקצועי שיפקח על ההתנהלות כולה "מלמעלה"

פתרון אפשרי לצמצום בעיית הנציג הוא שילובה של מנהלת מקצועית להתחדשות עירונית אשר תלווה את הנציגות, ואת יתר בעלי הדירות, החל משלביו המוקדמים של הפרויקט - ובפרט במהלך הליך בחירת היזם. 

מנהלות התחדשות עירונית הן גופים מקצועיים, הפועלים באופן פרטי או מטעם רשויות מקומיות, והשימוש בשירותיהן בענף ההתחדשות העירונית הולך וגובר בשנים האחרונות. הן כוללות צוותים המורכבים מאנשי מקצוע, ומטרותיהן נעות בין הנגשת מידע לבעלי הדירות על הליך הפינוי בינוי וזכויותיהם במסגרתו, והתמקדות בפן החברתי של הליכי פינוי ובינוי (מטרות המאפיינות, בדרך כלל, מנהלות הפועלות מטעם רשויות מקומיות),לבין קידום הפרויקט בפועל במטרה להוציאו לדרך תוך קידום האינטרסים של בעלי הדירות במתחם המיועד. 

הידע המקצועי והניסיון של צוותי המנהלות בקידום פרויקטים להתחדשות עירונית מאפשר להן, בין היתר, לפעול לקיום תהליך שקול ומאוזן לבחירת יזם. זאת, תוך איזון רצונותיהם וצורכיהם של כלל בעלי הדירות

הידע המקצועי והניסיון של צוותי המנהלות בקידום פרויקטים להתחדשות עירונית מאפשר להן, בין היתר, לפעול לקיום תהליך שקול ומאוזן לבחירת יזם. זאת, תוך איזון רצונותיהם וצורכיהם (הסותרים לעיתים) של כלל בעלי הדירות, ובאופן המאפשר קידום יעיל וענייני יותר של פרויקטים ובאופן הממקסם את התמורה שלה זכאים בעלי הדירות.

הכותבים הם עו"ד סיגל שפירא, ראש מחלקת נדל"ן, תכנון ובנייה ועו"ד גבריאל שגיא ממשרד תדמור לוי ושות'