העליון הכריע בסוגיה חשובה: אפשר להפריש חלק ממבנה לצורכי ציבור במסגרת תוכנית איחוד וחלוקה

הצפיפות במרכזי הערים בישראל, הגברת הניצול של הקרקע למגורים ומגמת עירוב השימושים - כל אלו הולידו את הצורך הידוע, המתממש גם בשטח: הקצאת חלק מהבניינים החדשים הנבנים לצורכי ציבור. באזור עירוני שבו קיימת בנייה גבוהה אי-אפשר עוד להקצות מגרש עצמאי לבית ספר, לגן ילדים או למתנ"ס, וברור כי יש לשלב את מבני הציבור הללו בבניינים המשמשים גם לייעודים נוספים.

תוכניות רבות שאושרו בעשור האחרון קובעות, באופן מפורש ובהמשך טבעי לכך, כי שטח מתוך מבנה עיקרי יוקצה לטובת הרשות המקומית לצורך ציבורי - אולם עלתה השאלה: האם הוראות החוק הקיימות בכלל מאפשרות זאת? עד היום שאלה חשובה זו זכתה לתשובות שונות. 

"לא הוכח קיומה של כפייה בהתחייבות להעביר את השטח לעירייה"

למעשה, עד כה דווקא היה מקום לפקפק בדבר קיומה של סמכות שכזו, אך פסק הדין שניתן לאחרונה בבית המשפט העליון, ע"א 731/17 מראות ירושלים בע"מ נ' עיריית ירושלים, הכשיר לראשונה את הפרקטיקה האמורה: בית המשפט העליון קבע מפורשות, בהרכב של שלושה שופטים - המשנה לנשיאה, השופט חנן מלצר; השופט דוד מינץ; והשופטת יעל וילנר - כי אפשר, במסגרת תוכנית איחוד וחלוקה, להפריש חלק ממבנה לטובת הרשות המקומית לצורכי ציבור. 

שילוב הנסיבות מוביל למסקנה כי יש לראות את ההתחייבות להעביר את הבעלות בשטח לעירייה כהתחייבות רצונית, שהיטיבה עם בעלי השטח, ולא כהפקעה או עסקה כפויה"

בפסק הדין ציינו השופטים כך: "לא הוכח קיומה של כפייה בהתחייבות להעביר את השטח לעירייה. במסגרת התוכנית זכתה היזמית להטבות משמעותיות בדמות שינוי ייעוד המקרקעין והגדלה של אחוזי הבנייה. שילוב הנסיבות – קבלת 'פיצוי' מסוים עבור השטחים שיועדו לציבור והעובדה שהחברה עצמה יזמה את התוכנית והתחייבה פעמיים במסגרת כתבי התחייבות עצמאיים להעברת הבעלות בשטח, 'בתמורה' לקבלת היתר בנייה וטופס 4 - מוביל למסקנה כי יש לראות את ההתחייבות להעביר את הבעלות בשטח לעירייה כהתחייבות רצונית, שהיטיבה עם בעלי השטח, ולא כהפקעה או עסקה כפויה.

בהינתן שמטרת התוכנית החלה היא, בין היתר, איחוד וחלוקה; בהינתן שאין מניעה עקרונית לכלול בגדר תוכנית איחוד וחלוקה מגרשים מבונים; בהינתן שחלק אינהרנטי מבעלות על שטח מבונה הוא בעלות באחוז יחסי במגרש שעליו בנוי המבנה; ובהינתן ש'מגרשים' כאמור בסעיף 121(1) לחוק התכנון והבנייה, משמע גם מגרש בודד; כל אלה מוליכים למסקנה כי העירייה רשאית הייתה לרכוש בעלות במסגרת תוכנית איחוד וחלוקה בשטח שהוא חלק ממבנה הבנוי על מגרש בודד".

החלטה בעלת משמעות רחבת היקף

לפסק הדין תחולת רוחב עצומה. בשנים האחרונות אושרו מאות תוכניות שקובעות הוראות בדבר הקצאת שטח למבנה לצורכי ציבור. הספק לגבי חוקיות התוכניות הללו התפוגג סוף-סוף: נראה כי אפשר ללמוד מפסק הדין כי כל אימת שההפרשה נעשתה במסגרת תוכנית איחוד וחלוקה, אין פגם בכך והרשות זוכה לחלק במבנה כדין.

ראוי להטעים שלאחרונה השתנה המצב החוקי, עם קביעת הוראות בחוק המקרקעין ובחוק התכנון והבנייה בדבר יצירת חלקות תלת-ממדיות. כיום, אם יבקש מוסד התכנון להקצות שטח לצורכי ציבור בתוך מבנה, יהיה עליו לפעול בהתאם להוראות החוק בנוגע ליצירת חלקה תלת-ממדית, ויהיה עליו לקבוע בתוכנית תשריט תלת-ממדי עם חתכים, שם יאופיין המגרש התלת-ממדי בתוך המבנה

ראוי להטעים שלאחרונה השתנה המצב החוקי, עם קביעת הוראות בחוק המקרקעין ובחוק התכנון והבנייה בדבר יצירת חלקות תלת-ממדיות. כיום, אם יבקש מוסד התכנון להקצות שטח לצורכי ציבור בתוך מבנה, יהיה עליו לפעול בהתאם להוראות החוק בנוגע ליצירת חלקה תלת-ממדית, ויהיה עליו לקבוע בתוכנית תשריט תלת-ממדי עם חתכים, שם יאופיין המגרש התלת-ממדי בתוך המבנה. המגרש ייגרע מהמגרש החדש, הדו-ממדי, שבתוכו מצוי המבנה כולו. 

בטבלת ההקצאות בתכנית, יידרש תיאור של המגרש התלת-ממדי בשדה ש"מתחת לקו", ביחידות נפח ובשטח ההיטל שלו על פני הקרקע, ויהיה להקצותו לרשות המקומית. ההקצאה תתבצע רק בתוכנית מפורטת הכוללת בינוי מדויק ומחייב, שכן יידרש להקצות את החלק התלת-ממדי מתוך מבנה עתידי מפורט. תוכנית כאמור יכולה להיות בסמכות וועדה מקומית, שכן מגרש תלת-ממדי שמיועד לצורך לא סחיר ייעשה בתוכנית בסמכות וועדה מקומית. 

במידה רבה ניתן להבין את פסק הדין גם כניסיון מצד שופטי העליון לאפשר לתוכניות הוותיקות "ליהנות" מהתפתחויות החקיקה שאירעו רק לאחרונה, מתוך ההבנה כי המציאות בשטח מחייבת אותנו להיות יעילים יותר באופן שבו אנו משתמשים בקרקע – גם כאשר מדובר בתוכניות ותיקות שטרם מומשו

לפסק הדין יש, אפוא, חשיבות מרובה בעיקר בנוגע לתוכניות שקדמו לתיקון החוק, אשר בתקופתן לא הוענקה סמכות מפורשת לביצוע הקצאות מהסוג המתואר. במידה רבה ניתן להבין את פסק הדין גם כניסיון מצד שופטי העליון לאפשר לתוכניות הוותיקות "ליהנות" מהתפתחויות החקיקה שאירעו רק לאחרונה, מתוך ההבנה כי המציאות בשטח מחייבת אותנו להיות יעילים יותר באופן שבו אנו משתמשים בקרקע – גם כאשר מדובר בתוכניות ותיקות שטרם מומשו.

הכותב הוא מומחה בדיני מקרקעין ממשרד רז-כהן, פרשקר ושות'