מודאגים מהמחירים המאמירים? ייתכן שהעלייה רק בתחילתה – והגורם לה עשוי להפתיע אתכם

בנובמבר 2020 עמדו דמי השכירות בתל אביב, לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, על כ-5,950 שקל לדירה ממוצעת, והמחיר הממוצע למי שביקש לרכוש דירה עמד על 3.17 מיליון שקל. בעיני רבים התשואה המשתקפת מהמחירים הללו (2.3%) נראתה נמוכה ולא אטרקטיבית, ובמיוחד בנקודת הזמן הזו, שבה פוטנציאל עליית מחיר הדירה לאחר עשור של עליות חדות נראה מוגבל. 

אלא שגם האלטרנטיבות באותה תקופה לא נראו הרבה יותר אטרקטיביות. למשל, נכס בטוח שמספק הגנה ריאלית כמו אג"ח ממשלתית צמודת מדד לפדיון ב-2029 - הציעה בזמנו תשואה ריאלית שלילית של 0.4% בלבד. 

האינפלציה ברמה של 2.5%, מה שהשיא לבעל האג"ח תשואה שוטפת של 2.1%, לא רחוק מה-2.3% שקיבל כאמור בעל הדירה דאז, זאת בהנחה שמצא שוכר לכל התקופה ולא נאלץ להתמודד עם מקרים בלתי צפויים, כמו התפוצצות דוד או רטיבות

מאז עברה שנה, והאינפלציה ברמה של 2.5%, מה שהשיא לבעל האג"ח תשואה שוטפת של 2.1%, לא רחוק מה-2.3% שקיבל כאמור בעל הדירה דאז, זאת בהנחה שמצא שוכר לכל התקופה ולא נאלץ להתמודד עם מקרים בלתי צפויים, כמו התפוצצות דוד או רטיבות. 

הכול מתחיל מהריבית

בנוסף לתשואות השוטפות, שני הנכסים האלטרנטיביים הללו השיגו גם רווחי הון יפים. מחיר דירה ממוצעת עלה בשנה החולפת ב-10.9% (ל-3.5 מיליון שקל) ומחיר האג"ח ב-8.6%. מדובר כמובן ב"חשבון סנדלרים", שמתעלם מהמורכבויות שיש בעסקאות, למשל בהבדלי המיסוי (גבוה בקניית דירה אך נמוך על השכירות השוטפת),הבדלי נזילות (באג"ח קל למשוך חלק מהכסף),בהבדלי עלות החזקה ואחזקה (באג"ח נמוך משמעותית),ביכולת המינוף (בדירה זול יותר להתמנף) וכו'. אך מטרת המאמר הנוכחי איננה להשוות בין אלטרנטיבות השקעה, אלא לתאר את המתאם הגבוה ביניהן, את הגורמים, את הסיכון ואת פוטנציאל הרווח הגדול שעוד לפניהן. 

רבים מאלה שפספסו את עליות המחירים החדות חווים מפח נפש וחרטה, אך ייתכן שהם טועים לחשוב שהמפתח להמשך עליות הוא התחלות או סיומי הבנייה, שחרור קרקעות, מיסוי, עלות הבנייה וכו' – כשההיפך הוא הנכון. המפתח הגדול ביותר הוא הריבית הריאלית, שהיא כמו צונאמי ששוטף הכול

על אף עליות המחירים החדות והעלייה במחיר השכירות, התשואה מהשכרת דירה ירדה, ועומדת כיום על 2%. באופן דומה, גם התשואה על האג"ח הממשלתית הצמודה ירדה ל-1.5%-. רבים מאלה שפספסו את עליות המחירים החדות חווים מפח נפש וחרטה, אך ייתכן שהם טועים לחשוב שהמפתח להמשך עליות הוא התחלות או סיומי הבנייה, שחרור קרקעות, מיסוי, עלות הבנייה וכו' – כשההיפך הוא הנכון. המפתח הגדול ביותר הוא הריבית הריאלית, שהיא כמו צונאמי ששוטף הכול. 

אם הריבית הריאלית תמשיך לרדת, המחירים צפויים לזנק. הנקודה המעניינת היא שככל שאבסולוטית ריבית המוצא נמוכה יותר, כך כל ירידה שלה משמעותית הרבה יותר מבחינת המחיר. במילים אחרות – אם הריבית הריאלית תרד בשנה הקרובה כפי שירדה בשנה שחלפה, עליות המחירים יהיו אגרסיביות יותר. 

גם אם הבנקים יעלו ריבית – הם יהיו זהירים

אם כך, השאלה היא האם צפויה ירידה נוספת בריביות הריאליות? על פניו זה יהיה קשה, שכן הריבית הריאלית ירדה בשנה האחרונה בצורה חריגה, בגלל אירועים אינפלציוניים שקשורים בשיבושי קורונה, זאת לצד היעדר תגובה מרסנת של בנקים מרכזיים. כעת, במבט שנה קדימה, נראה שהאינפלציה תתפוגג ושהבנקים המרכזיים יתחילו להעלות ריבית. 

אך רבים מאלה שהספידו את ירידת הריבית אכלו שוב ושוב את הכובע. להערכתי, בהחלט סביר להעריך שהבנקים המרכזיים יתעכבו עם העלאות ריבית, וגם אם יתחילו איתן - הם יהיו זהירים במקרה של ירידות בשווקים. כאמור, כל עיכוב כזה או ירידה בריבית ידחפו את מחירי הנדל"ן לעליות מחירים חדות מאלה שראינו עד כה – והמשמעות: ייתכן שאנחנו רק בתחילתה של מגמת העלייה, וכדאי לקחת זאת בחשבון.

גלית טפר, מנהלת תחום ליווי פרויקטים וערבויות בהפניקס

במרבית הפרויקטים המלווים על ידי הפניקס, ובמיוחד באלו באזור תל אביב, ניתן לראות הסתערות של הרוכשים, וכניסה לליווי ומימון באחוזי מכירה גבוהים מאוד. מעניין יהיה לראות בתקופה הקרובה אם מאמצי הממשלה הנוכחית יועילו במעט למיתון העליות, ואולי אפילו לעצירה שלהם"

גלית טפר, מנהלת תחום ליווי פרויקטים וערבויות בהפניקס, מחזקת ואומרת: "נראה כי רוכשי הדירות הפוטנציאליים מבינים גם הם את המגמה, ומחפשים לרכוש דירות במהירות לפני עליית המחירים הנוספת שגם הם צופים. במרבית הפרויקטים המלווים על ידי הפניקס, ובמיוחד באלו באזור תל אביב, ניתן לראות הסתערות של הרוכשים, וכניסה לליווי ומימון באחוזי מכירה גבוהים מאוד. מעניין יהיה לראות בתקופה הקרובה אם מאמצי הממשלה הנוכחית יועילו במעט למיתון העליות, ואולי אפילו לעצירה שלהם".

*אין באמור תחליף לייעוץ אישי הנמסר ללקוח ומותאם לצרכיו ולמאפייניו