ועדת הערר: מתי שינוי מתכנית הינו "הקלה" ומתי סטייה ניכרת?

מתי שינוי מתכנית הינו בגדר "הקלה" מתכנית ומתי השינוי מהווה "סטיה ניכרת" אשר לא ניתן לאשר במסגרת תכנית בקשה להיתר?

במקרה שלפנינו ועדת הערר לתכנון ולבנייה מחוז חיפה החליטה לבטל את החלטת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ישובי הברון (שומרון), לפיה ההקלה המבוקשת מהווה סטייה ניכרת מתכנית הפוגעת באופי ובחזות הסביבה, וקבעה כי מדובר בהקלה שאין מניעה מלאשרה.

הקלה מהוראות תכנית בניין עיר, הינה בד"כ שינוי פרטני למקרקעין, המהווה שיפור תכנוני אשר בסמכותה של ועדה מקומית לאשר. שינוי מתכנית אשר אינו מהווה שיפור תכנוני קל ומוגדר כסטיה ניכרת מתכנית לפי תקנות התכנון והבנייה , הוא שינוי אשר לא ניתן לאשרו כלל במסגרת הקלה. יצוין כי ככל שמבוקש שינוי תכנוני אשר לא ניתן לאשר במסגרת הקלה בהיתר בנייה, ניתן לאשרו במסגרת תכנית בניין עיר נקודתית על המגרש הספציפי.

המקרה שלפנינו עוסק בהוראות בנייה מכח תכנית בניין עיר ש/619 בזכרון יעקב. התכנית קובעת בין היתר כי באזור מגורים ב', במגרש בשטח מינימלי של 750 מ"ר יותרו 4 יח"ד. בכל קומה יותרו 2 יח"ד, עד 3 קומות בבניין. כמו כן קבעה התכנית, כי במגרשים ששטחם 1,100 מ"ר תותר בנייה צמודת קרקע, המגבלה שבכל קומה יותרו 2 יח"ד בלבד לא תחול על מגרשים אלו.

ההקלה המבוקשת התייחסה להוראה שבכל קומה יהיו שתי יחידות דיור בלבד, הואיל כי השינוי המבוקש כלל בניין בן 3 קומות, אך במסגרתו, קיימת קומה אחת "חופפת" ובה ההקלה ביקשה לאשר יותר מ-2 יח"ד בקומה. ביתר הפרמטרים, לרבות שטחי בנייה, מספר קומות, מספר יח"ד – הבקשה תואמת את הוראות התכנית החלה.

הוועדה המקומית טענה כי השינוי המבוקש מחייב הכנת תב"ע נקודתית, הואיל ולא ניתן לאשר הקלה כזו ו"לדלג" מעל הוראות התב"ע. כמו כן, בתשובתה לערר טענה הוועדה המקומית כי ההקלה המבוקשת עולה כדי סטייה ניכרת, בהתאם להוראות תקנה 2 (2) לתקנות התכנון והבניה (סטייה ניכרת מתכנית) תשס"ב – 2002 ובדיון הפנה לתקנה 2 (10) לתקנות אלה. סעיפים אלו קובעים, כי במסגרת הקלה לא ניתן לאשר בינוי שונה מהתכנית המשנה את אופיה וחזות הסביבה הקרובה.

ועדת הערר קבעה כי מלבד העובדה שמבוקשות דירות "דופלקס" במקום דירות במפלס אחד – הבקשה תואמת את הוראות התכנית. בסביבה קיימים מגרשים שונים, חלקם גדולים וחלקם קטנים יותר וכלפי הסביבה, הבינוי המבוקש אינו יוצר שוני לעומת מבנה אחר שנבנה מכח התכנית, גם ללא כל חריגה מהוראותיה. לפיכך, קבעה ועדת הערר כי במקרה הנדון לא מדובר בסטייה ניכרת מתכנית, ואין מניעה עקרונית לאשר את ההקלה המבוקשת. 

ערר (חי') 1282-10-18 ימין אורי נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה ישובי הברון (שומרון)

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את אפליקציית מרכז הנדל"ן

אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה