לאחר עשרות שנים: ביהמ"ש ביטל הסכמות לחלוקת השטח המשותף בבניין בעקבות תביעת רוכשת

גם אם קיים הסכם בין דיירי בית משותף על חלוקת השטחים המשותפים בבניין, הוא לא חל על בעלים חדשים של דירה בבניין. כך עולה מפסק דין שנתן לפני כשבוע בית משפט השלום בחיפה על ידי השופטת ג'אדה בסול. במסגרת פסק הדין, התקבלה עיקר התביעה שהגישה בעלת דירה נגד שישה בעלי שלוש דירות נוספות בבית משותף בנהריה.

המדובר בבית בן ארבע דירות, שתיים בקומת הקרקע ושתיים בקומה הראשונה, שלו חצר המהווה רכוש משותף של הדיירים בחלקים שווים. מהדיון בבית המשפט עולה שעם השנים בכל הדירות נבנו תוספות ללא היתר על חשבון השטח המשותף, שהיה מוסכם על הדיירים.

בתביעה שהגישה, טענת התובעת שהנתבעים סיפחו לעצמם שטחים מהחצר בשטח כולל של 288 מ"ר ללא פיצוי וללא הסכמה תוך הדרתה. לדברי התובעת, אף שידעה על מצב הדירות בטרם רכשה דירה בבניין, לא הייתה צד להסכם ואינה מסכימה לו. ועוד טענה שהסכמות קודמיה הן רישיון שניתן לבטלו.

הנתבעים הודו בחקירתם כי הגיעו להסכמות פנימיות ביניהם, בעניין חלוקת השימוש בחצר המשותפת, בינם לבין עצמם באופן בלתי פורמלי, ללא כינוס אסיפת דיירים, ללא ניהול פרוטוקולים, או תיקון תקנון הבית המשותף, תשריט וצו הבית המשותף, כך שהתקנון הקיים והתקף לגבי המבנה דנן, הינו מאז ומתמיד התקנון המצוי.

לטענת הנתבעים, מדובר בהסכמות שגובשו לפני עשרות שנים. עוד טענו שהנתבעת בעצמה עושה שימוש דומה בגג המשותף, וכי הסכמתם לכך שדירתה נהנית מבנייה ללא היתר על הגג, היא משום שהתובעת היא הדיירת היחידה שאין לה גישה לגינה. עוד קבלו על כך שהתביעה הוגשה בשיהוי של 13 שנים לאחר רכישת הדירה. התובעת הסבירה שהייתה במצב נפשי קשה כשרכשה את הדירה. לגבי התוספות בדירתה טענה שאלו בוצעו לפני שרכשה את הדירה, והיא פועלת להכשרתן.

"לא הוכחה הסכמה לשימוש ייחודי ברכוש המשותף ע''י הנתבעים" 

השופטת בסול קיבלה את התביעה בחלקה. "ממסמכי הבית המשותף עולה כי לא נרשמו הצמדות לאיזו מבין הדירות. עם זאת, אין חולק כי לאורך השנים כל הדירות הורחבו, בלי שניתן לכך ביטוי בפנקס הבתים המשותפים", נכתב בהחלטה, "משאין מחלוקת שלא נרשמו הצמדות לאיזו מן הדירות נשוא הנדון, הרי שהחצר המשותפת כולה היא רכוש משותף; מכאן עובר הנטל לנתבעים, להוכיח את טענתם לקיומו של הסכם חלוקת שימוש בחצר המשותפת, מכוחו הם רשאים להמשיך להחזיק בשטחי החצר, הנמצאת כיום בחזקתם ובשימושם הייחודי והבלעדי, וברי כי האמור רלוונטי גם לגג המהווה רכוש משותף". לגבי טענת השיהוי בתביעה קבעה השופטת שעל הסגת גבול אין טענות התיישנות אלא אם כן מדובר בשיהוי מהותי הפוגעת בזכויותיהם, מה שלא הצליחו להוכיח.

בסיכום הדברים קבעה השופטת ש"הנטל להוכיח כי התובעת הסכימה בהסכמה סופית, כי לדירתה לא יוצמד שטח גינה, מוטל על הנתבעים, ומכאן שהם אלה שהיו אמורים לבסס טיעון זה, לרבות זימון מוכרת הדירה לתובעת, והוכחת ידיעתה והסכמתה אודות אותו הסכם חלוקה פנימי". אלא שטיעון זה, לדברי השופטת, לא הצליחו הנתבעים לבסס: "לא הוכח דבר קיומה של  הסכמה לשימוש ייחודי ברכוש המשותף ע''י הנתבעים, וזאת פרט לחלקים ברכוש המשותף עליהם נבנו תוספות בנייה בהיתרים ותוך קבלת הסכמת הדיירים האחרים", ומכאן קבעה כי "לנתבעים אין כל זכות לשימוש ייחודי בחצר המשותפת".

עם זאת לגבי הבנייה שלא בהיתר קבעה השופטת כי "מאחר שמדובר בבנייה שבוצעה לפני שנים רבות, כאשר גם בדירתה של התובעת בוצעה בנייה ללא היתר, בין אם על ידה, ובין אם ע''י הבעלים הקודמים, כאשר בהתבסס על עקרון תום הלב ושיקול הדעת הנתון במצב זה אם ליתן צו להריסת בנייה שבוצעה ללא היתר… אין מקום ליתן צו להורות על הריסת המבנים שנבנו ברכוש המשותף... ועל הנתבעים שביצעו בנייה ללא היתר, כאמור, לפעול להכשרתה ע''י רשויות התכנון, כפי שהתובעת עשתה".

בסופו של דבר קבעה השופטת כי לכל הדיירים יותר מעתה השימוש ברכוש המשותף, בגג ובחצר, שאליהם יש לאפשר מעתה גישה לכל הדיירים. זאת מלבד החלקים שבהם בוצעו תוספות בנייה לאורך השנים, וזאת הן בשל עקרון תום הלב, והן בשל השיהוי בתביעה. לבסוף קראה השופטת לדיירים להגיע להסדר על חלוקת הרכוש המשותף. במסגרת פסק הדין חויבו גם הנתבעים בהוצאות משפט ושכר טרחה ע"ס 10,000 שקל.