העליון דחה את בקשת הערעור על הפס"ד שקבע שיטה חדשה לחישוב היטלי השבחה במיזמי תמ"א 38

בית המשפט העליון דחה אתמול (ב') בקשת רשות ערעור של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה על החלטת שופט ביהמ"ש המחוזי גלעד הס מיוני השנה.

לאותו פסק דין נודעה חשיבות רבה בענף, שכן מעבר להכרעה בסוגיה הנקודתית שהובאה לפניו, קבע השופט הס שיטה חדשה לחישוב היטל השבחה למיזמי התחדשות הנבנים מכח תוכנית עירונית מפורטת, המוסיפה זכויות מעבר למה שמקנה תמ"א 38, תוך שהוא מבטל את תוקפה של השיטה שנודעה עד כה בענף כ"שיטת הדלתא"

כעת דחיית בקשת רשות הערעור, ע"י שופטת העליון דפנה ברק-ארז, עשויה להגדיל את רמת הוודאות באשר לאופן שבו יהיה על הוועדות המקומיות, השמאים, היזמים והענף כולו לחשב את היטל ההשבחה במקרים אלה. ככלל, מדובר בניצחון ליזמים ולדיירים ובמכה לרשויות המקומיות, שכן שיטתו של הס צפויה להביא להפחתה בהיטלים המשולמים מכוח כלל התוכניות לפי סעיף 23, כולל תוכנית הרובעים בתל אביב.

השופט גלעד הס על רקע העיר הרצליה (דוברות בתי המשפט, שאטרסטוק)

עם זאת, העובדה שמדובר בהחלטה ברשות ערעור בלבד ולא בפסק דין עדיין לא הופכת את גישתו של השופט הס לסוף פסוק. כמו כן, בהחלטתה כתבה ברק-ארז כי "התרשמתי כי המחלוקת בין הצדדים נטועה בנסיבות הקונקרטיות של המקרה, ועל כן אינה מצדיקה הענקת רשות ערעור", כלומר השופטת עצמה מגבילה את תוקף החלטתה למקרה הספציפי שהגיע אל שולחנה, ומשאירה פתח לרשויות המקומיות לטעון כי מקרים אחרים דורשים גישות אחרות.

ארבע שיטות חישוב שונות נפסלו

המשיבות בהליך הן החברות ריינובו וקבוצת הירדן, להן ניתן על ידי הוועדה המקומית הרצליה היתר לבניית שני פרויקטים של הריסה ובנייה, על בסיס הזכויות שמעניקה תמ"א 38 וכן לפי תוכנית נוספת, תוכנית הר/2213  "חיזוק מבנים בפני רעידת אדמה בכל תחום הרצליה". במסגרת זו נוספה לכל אחד מהבניינים המתוכננים קומה נוספת מעבר ל-2.5 הקומות שנוספו לפי התמ"א. לצד ההיתר שלחה הוועדה המקומית לחברות דרישת תשלום היטל השבחה , שנמצאה שגויה על ידי החברות, ומכאן החלה הסאגה המשפטית להתפתח.

בפסק דינו דן הס בארבע גישות שונות לחישוב היטלי ההשבחה, של הוועדה המקומית, של שמאי החברות, של השמאי המכריע ושל ועדת הערר – ודחה את כולן. השופט הס דחה את כולן וקבע נוסחה חדשה. 

בשלב הראשון, ובהתאם למפורט בהחלטת ועדת הערר ושומת השמאי המכריע, ייערך חישוב ההשבחה הכוללת הנובעת מכלל האקט התכנוני. כלומר - כלל ההשבחה שנבעה מתוספת הזכויות בפרויקט, הן אלו שהתווספו בכוחה של תמ"א 38 , והן מכוחה של התוכנית המשביחה שאינה פטורה מהיטל. בשלב השני, יחושב היחס בין השטחים שנוספו ומומשו רק מכוח התכנון המפורט ובין סך השטחים שנוספו ומומשו הן מכוח תמ"א 38 , והן מכוח התכנון המפורט.

בשלב השלישי יוכפל היחס שנמצא בשלב השני בשווי השבחה הכללית שנמצאה בשלב הראשון (בניכוי ממ"דים והקלות). תוצאת המכפלה תהיה ההשבחה שאינה פטורה, ובגינה ישלם הנישום 50 אחוז היטל השבחה . נוסחה זו שמה סוף לשיטת הדלתא המקובלת בוועדות המקומיות.

הוועדה המקומית הרצליה טענה בפני בית המשפט העליון כי שגה בית המשפט המחוזי כשהתערב בקביעותיה של ועדת הערר בכל הנוגע לאופן חישוב ההשבחה בגין הקומה הנוספת. היא העלתה  טענות שונות באשר לאופן שבו יש לחשב השבחה זו, וטענה כי בית המשפט המחוזי שגה בכך שכרך את הזכויות מכוח שתי התכניות אלו באלו, במקום לבחון כל תכנית בנפרד.

"מרחב ההתערבות בהחלטות שמאי מכריע הוא מצומצם"

אולם כאמור השופטת ברק-ארז דחתה את בקשת הערעור: "לאחר שעיינתי בבקשה על נספחיה הגעתי לכלל מסקנה שדינה להידחות אף מבלי להידרש לתשובותיהן של המשיבות. זאת, בשים לב לאמת המידה המצמצמת למתן רשות ערעור על פסק דין של בית המשפט לעניינים מינהליים הדן בערעור על החלטת ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה , שלה נתונה המומחיות בנושאים המסורים לסמכותה. התרשמתי כי המחלוקת בין הצדדים נטועה בנסיבות הקונקרטיות של המקרה, ועל כן אינה מצדיקה הענקת רשות ערעור.

"אין מחלוקת על כך שהיטל ההשבחה צריך לחול רק על הבנייה שלא נעשתה על-פי התמ"א, כך שהמחלוקת נוגעת רק לשאלת יישומו של עיקרון זה בהיבט השמאי. לפיכך, אני רואה לנכון לדחות את הבקשה הזאת, כמובן, מבלי להביע עמדה לגופו של עניין. אין בהכרעתי זו כדי לגרוע מן העיקרון הכללי כי ברגיל מרחב ההתערבות בהחלטות שמאי מכריע הוא מצומצם, ואף הולך ומצטמצם ככל שבעלי הדין מתקדמים במעלה הערכאות".

נציין כי עיריית תל אביב כבר הוציאה מכתב לפיו החלטת השופט הס אינה נוגעת לתוכנית הרובעים,  למרות טענות הפוכות של  אנשי המקצוע. ייתכן שהאמירה של השופטת כי המחלוקת נטועה בנסיבות הקונקרטיות של המקרה תדרוש  התייחסות נפרדת לתוכנית הרובעים.

לדברי  עו"ד הדר בלומשטיין בדש, שייצגה את קבוצת הירדן: "בבקשת רשות הערעור על פסק דין של כבוד השופט גלעד הס בבית המשפט המחוזי, הוועדה המקומית הרצליה חזרה על טענותיה ולא הצליחה להוכיח כל פגם או טעות. כבוד שופטת בית המשפט העליון, דפנה ברק-ארז, דחתה בצדק את בקשת רשות הערעור ולמעשה חיזקה את פסק הדין של כבוד השופט הס ואת הנוסחה שנקבעה בו ביחס לאופן חישוב היטל ההשבחה בגין הקומה הנוספת שמעבר לתמ"א 38".

מעוה"ד אלי וילצ'יק ואריאל פל, שייצגו את ריינובו, נמסר: "פסק הדין שם סוף למחלוקת שהייתה בנוגע לשיטות החישוב השונות שבהתאם להם חושב היטל ההשבחה בפרויקטים שבהם אושרה קומה נוספת מעבר לזכויות שנקבעו בתמ"א 38, ובכך נוצרה ודאות בנוגע לשיטת החישוב הצודקת שנקבעה בבית המשפט המחוזי, לפי היחס שבין הקומה הנוספת ליתר השטחים שאושרו לפי תמ"א 38 ". השמאית שייצגה את קבוצת הירדן וחברת ריינובו היא ז'נט אמיר.