"לפעמים אני אומר 'אלוהים אדירים, מי ניסח את החוזה הזה? אין מנגנונים לצפות תקלות שברור שיהיו'"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן, והפעם מתארח בו עו"ד מנשה כהן, נשיא המוסד הישראלי לבוררות עסקית, ששוחח עם עורך אתר מרכז הנדל"ן נמרוד בוסו, על יתרונות הליכי הגישור והבוררות לעומת פניה לבתי המשפט, מדוע הוחלט להקים מחלקה ייעודית ליישוב סכסוכים בהתחדשות עירונית, ולמה, למרות המצב הקשה אליו נקלע הענף, הוא בסך הכל אופטימי לגבי עתידו.

לצפייה: 

להאזנה: 

כהן הסביר מה בעצם עושה המוסד לבוררות עסקית. "הרעיון זה עולם של יישוב סכסוכים מחוץ לכותלי בית המשפט, גם גישורים וגם בוררויות. המוסד הוקם לפני 34 שנים ע"י איגוד לשכות המסחר, גוף ציבורי ללא כוונת רווח. ניהלנו אלפי תיקים והוצאנו פסקי בוררות, יש לנו הרבה מוניטין, כללי אתיקה ברורים, ומקפידים שלא יהיה ניגוד עניינים. מעולם לא בוטל פסק דין של המוסד לבוררות עסקית ע"י בית המשפט. במקביל אנחנו מנהלים גם אלפי תיקי גישור, כמעט -80% מהם הסתיימו בהצלחה. לתפיסתי כדאי להתחיל תמיד עם גישור, ואז אם הוא לא צולח אפשר להעביר את הנושאים שבמחלוקת לבוררות".

איך זה פוגש את עולם הנדל"ן?
"הנדל"ן זה הנושא הכי גדול בסכסוכים למעט סכסוכים מסחריים. לאחרונה הקמנו מחלקה ספציפית ייעודית ליישוב סכסוכים בהתחדשות העירונית. זיהינו שיש בשלות בתחום הזה ויש הרבה יותר פרויקטים. התחדשות עירונית הפכה לפקטור מכריע בעולם הנדל"ן. יש לה גם מאפיינים ייחודים לה בתוך עולם הנדל"ן: יש הרבה צדדים, והפרויקט מאוד ארוך. זה יוצר עולם של אי ודאות, ומטבע הדברים זה יוצר סכסוכים שלא תמיד נמצאים בתחום של עולם הנדל"ן. זה בלתי נמנע".

"אצלנו זו מומחיות, לקחנו את הטובים ביותר בתחום התחדשות העירונית, עורכי דין שמנהלים משרדים, לעומת שופט שלא תמיד בקי בהתחדשות עירונית, בניואנסים ובאינטרסים של כל הצדדים", מסביר כהן. "גם הזמן, בעולם של נדל"ן פרויקט תקוע זה בלתי נתפס, הליך כזה צריך להימשך שבועות, גג חודשים ספורים. השופט כפוף לחוקים ותקנות, אבל במרכז ליישוב סכסוכים מנעד הפתרונות הוא עצום, ואז עורך דין שבא מהתחום יודע לתת פתרון מותאם לצדדים, שאי אפשר היה לקבל מבית משפט. גם יש דיסקרטיות והרבה יותר קל לצדדים לפתוח את הכל ולפתור.

לדבריו, "בבית משפט יש הכרעה, ואז לפחות צד אחד מרגיש שעשו לו עוול, והוא צריך להמשיך להתנהל שנים עם הצד השני, זה לא עובד. אצלנו מייצרים מכנזים של הסכמות שאולי ימנע את הסכסוכים הבאים. בשוק כבר מבינים עורכי דין, קבלנים ובעלי הדירות שלא בית משפט יהיה הקוסם שיציל את הפרויקט, ולפעמים ההפך הוא הנכון".

"בבית משפט יש הכרעה, ואז לפחות צד אחד מרגיש שעשו לו עוול, והוא צריך להמשיך להתנהל שנים עם הצד השני, זה לא עובד. אצלנו מייצרים מכנזים של הסכמות שאולי ימנע את הסכסוכים הבאים. עורכי דין, קבלנים ובעלי הדירות מבינים שלא בית משפט יהיה הקוסם שיציל את הפרויקט, ולפעמים ההפך הוא הנכון"

לדברי כהן, רוב המקרים של סכסוכים בהתחדשות עירונית הם פתירים. "אבל כשיש סכסוכים על בעלות ויש הרבה זכויות מחוץ למעגל הראשוני של ההסכם, אין מנוס מהכרעה של בית משפט. בבית משפט התהליך יכול לקחת הרבה זמן, זמן שאין לפרויקט, וזה מייצר אופוזיציה פנימית בפרויקט שיכולה להתפוצץ לך בפנים. לעומת זאת מומחה יודע לזהות את האינטרסים. לפעמים הטיעונים הפורמליים הם לא האמיתיים, ורק מישהו שחי את התחום יודע לתת פתרונות כדי שכולם ייצאו מרוצים. הרבה פעמים גישור 'רע' הוא הרבה יותר טוב ממשפט טוב".

"יש סכסוכים בין שני יזמים שהפרויקט הופך בן ערובה" 

לדבריו, החשיבות בלקיחת עורך דין שמבין בהתחדשות עירונית היא קריטית. "מגיעים אלינו למשל תיקים של קשיים של קבלן, ופתאום הפרויקט תקוע והדיירים באמצע ואין להם כלים בחוזה. או סכסוכים בין שותפים ושוב הפרויקט תקוע. עורך דין שחי את התחום מגדיר מראש בתוך החוזה מנגנונים שיבטיחו למשל תנאים לנקודות יציאה או בטוחות, ואז יודעים שאפשר לצאת או לבחור יזם אחר, והפרויקט ימשיך ולא ייתקע. חוזה שמגיע לבית משפט ב-99 אחוז לא ניסחו אותו מספיק טוב".

"אנו רואים סכסוכים מכל הסוגים, גם לפני הפרויקט, למשל כששניים מחתימים באותו הפרויקט. יש כל מיני פתרונות מאוד מעניינים שאנחנו מציעים, והפרויקט יוצא לדרך. יש סכסוכים בין שני יזמים שאחרי שהפרויקט החל פתאום מסתכסכים והפרויקט הופך לבן ערובה. יש דיירים סרבנים, קשיים תוך כדי הפרויקט, ליקויי בנייה, איחור במסירה  - כל סוגי הסכסוכים בהתחדשות עירונית, עם הייחודיות שלהם".

כהן התייחס למצב הלא פשוט של הענף, אבל גם הביע אופטימיות לטווח הרחוק יותר. "לדעתי ענף הנדל"ן במצב של כמעט סערה מושלמת. 2023 הייתה מלכתחילה קשה מאוד מבחינת עלויות המימון לקבלנים והיזמים. הריבית מאוד גבוהה ורואים חברות עם נטל דרמטי של חוב. באה המלחמה והוסיפה עוד שני מרכיבים דרמטיים: עלויות הבנייה שעלו, חומרים ועלויות ייבוא עולים, ומחסור בכח אדם, והעלויות שלו שגדלות דרמטית. היזמים והקבלנים נקלעים למשברים ואנחנו בבעיה אדירה ורואים את הרוחות המנשבות אלינו. 

"לטווח הקצת יותר רחוק אני אופטימי כי הריבית לא תישאר כל כך גבוהה, והביקושים יתחילו להתעורר. אנחנו עם ריבוי טבעי הכי גדול בעולם המערבי, וצפויים לנו גלי עלייה מכל העולם, והם יצטרכו לגור איפשהו. בסוף גם המחירים יעלו, ותהיה אנחת רווחה לכל השוק ונוכל להמשיך קדימה".