הולכים על קטן: זינוק בהתחלות הבנייה של דירות 2-3 חדרים

מגמות הביקוש והתכנון בישראל משתנות, והיזמים מגיבים. ניתוח שבצעה לשכת שמאי המקרקעין לנתוני התחלות הבנייה של הלמ"ס, מעלה כי בשלושת הרבעונים הראשונים של שנת 2023 עמד חלקן של הדירות הקטנות של עד 3 חדרים על כ-26% מסך התחלות הבנייה. מדובר בזינוק בחלקן של הדירות הקטנות מתוך כלל התחלות הבנייה, לעומת רמה של 22%-23% מסך התחלות הבנייה שתפסו אלה בשנים האחרונות.

הקטגוריה המובילה בהתחלות הבנייה ממשיכה להיות של דירות 4 חדרים עם כ-31% מסך התחלות הבנייה. לאחריה דירות 5 חדרים עם כ-27% מהתחלות הבנייה, דירות של עד 3 חדרים כאמור עם כ-26% ואילו דירות הענק של ה-6 חדרים ויותר, נמצאות הרחק מאחור עם כ-16% מסך כלל התחלות הבנייה.

בחינת התחלות הבניה לפי חדרים בכל עיר ועיר מעלה גם היא ממצא מפתיע למדי. אם התרגלנו לכך שה"מיקרו-דירות" - דירות של חדר אחד או שניים, החביבות על משקיעים ומשמשות בעיקר למגורי צעירים – הן צורת בנייה תל-אביבית, הרי שבחינת הנעשה בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה מעלה כי דווקא בירושלים היה מספרן של אלה הגבוה ביותר.

בעוד שבירושלים החלה בנייתן של 908 דירות של עד שני חדרים, ואלה הוו 28% מתוך כלל הדירות שבנייתן החלה בינואר עד ספטמבר 2023, בתל אביב נבנו 678 דירות מסוג זה, שהוו 16% בלבד מתוך כלל התחלות הבנייה בעיר.

לדברי נחמה בוגין יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, "נתוני התחלות הבנייה בשלושת הרבעונים הראשונים לשנת 2023 מציגים בדיוק את המגמה שחזינו שתתרחש. לאור עליית מחירי הדירות בשנים האחרונות, חל גידול משמעותי בכמות התחלות הבנייה של הדירות הקטנות ובמיוחד באזורי הביקוש ומרכזי הערים. קהלי היעד השונים הבינו שדירות 4 חדרים ויותר אינן בהישג ידן והחליטו להתחיל בדירות צנועות וקטנות יותר ועם הזמן להשתדרג.

"אני צופה כי המגמה הנוכחית תתחזק ותגיע גם לערים פריפריאליות יותר שכן לאור המצב הנוכחי עם הלחימה, המחסור בידיים עובדות ועליית התקורות, צפוי שנראה עליית מחירים נוספת והדירות הקטנות מהוות כאלטרנטיבה נוחה ונבונה כלכלית".

את הנעשה בירושלים הסבירה בוגין בכך ש"ירושלים עוברת תהליכים תיכנונים רבים ומשמעותיים. אם בעבר העיר כיוונה לדירות גדולות של 5 או 6 חדרים, כיום ניתן לראות כי הדגש גם למיקרו דירות אשר יכולות להתאים לסטודנטים, הורה יחידני, אנשי עסקים, מבוגרים שלא צריכים דירות גדולות וכו'. המטרה כאן ליצור מרקם אנושי הטרוגני ופעיל שיכול גם להתאים לתיירים שמגיעים לנופש ומחפשים דירת Airbnb קטנה לזמן קצר. אני מניחה שמשקיעים רבים ירכשו את הדירות הללו".

לא נרדמת: תל אביב עדיין מובילה בגדול בהתחלות הבנייה 

על אף שתל אביב היתה העיר שנפגעה באופן הקשה ביותר מההאטה של השנה האחרונה בשוק הדירות, שאופיינה בכמות נמוכה מאד של עסקאות לרכישת דירות בעיר, נתוני התחלות הבנייה מלמדים שלמרות הכל, יזמי הנדל"ן עדיין מאמינים בה. מספר התחלות הבנייה בה לאורך שלושת הרבעונים הראשונים של השנה היה גבוה משמעותית מאשר בכל עיר אחרת, ועמד על 4,342 דירות שבנייתן החלה. בירושלים החלו 3,263 להיבנות באותה תקופה. בת ים (1,889 התחלות),ראשון לציון (1,489) ואשקלון (1,420) משלימות את החמישייה הפותחת.

בפילוח לסוגי דירות, בתל אביב סוג הבנייה הנפוץ ביותר מתחילת השנה היה דירות 4 חדרים, עם 33% מכלל התחלות הבנייה. שיעורן של דירות ה-3 חדרים עמד על 31%, 18% מהדירות שנבנו היו בנות 5 חדרים, ופלח ה"מיקרו דירות" של עד 2 חדרים עמד כאמור על 16%.

גם בירושלים פלח התחלות הבנייה של דירות ה-4 חדרים הוא הגדול ביותר, ועומד על 39% מכלל התחלות הבנייה. במקום השני והמפתיע ניצב כאמור פלח המיקרו-דירות של עד 2 חדרים עם 28% מכלל ההתחלות, 20% מהתחלות הבנייה הן של דירות 3 חדרים, ו-11% בלבד מכלל ההתחלות הן של דירות 5 חדרים.

סגן יו"ר הדירקטוריון ובעל השליטה בקבוצת סופרין : "בראיה קדימה, בעיקר בשל הצניחה הכללית בהתחלות בנייה, אני מאמין שיהיה קשה יותר במרכז הארץ בכלל, ובמרכז ת"א בפרט, למצוא היצע רחב של דירות 5 חדרים, למרות שמדובר בדירה שמתאימה לקהלים רבים"

עיר נוספת שבה היקף בניית הדירות הקטנות הוא עצום היא ראשון לציון, ש-25% מהתחלות הבניה בה מתחילת השנה היו של דירות של עד 2 חדרים. אלא שלצד זאת, אופיינה העיר השנה גם בשיעור גבוה של דירות גדולות: 26% מהתחלות הבניה היו של דירות 5 חדרים, ושיעור עצום של 23% מהתחלות הבניה היו של דירות 6 חדרים ומעלה. באופן מפתיע, חלקן של דירות 4 החדרים, הנפוצות ביותר בשוק. עמד בעיר היין על 11% בלבד.

"יהיה קשה למצוא במרכז היצע רחב של דירות 5 חדרים" 

עירית מעייני, מנהלת השיווק והמכירות בחברת בית וגג  המקדמת מספר מיזמי התחדשות בתל אביב מציינת כי היקפי הבנייה הגבוהים בתל אביב "נובעים בעיקר מהליכי ההתחדשות העירונית שהעיר עוברת. הגיוון בגודל הדירות נובע מהחזון של רשויות התכנון העירוניות לתת אופק ופתרונות מגורים למנעד רחב של קהלי יעד. דירות קטנות מיועדות לקהל הטרוגני כגון מצמצמי דיור, זוגות והורים צעירים, משקיעים ועוד. דירות 4-5 חדרים למשפחות שהתרחבו עם מספר ילדים, משפרי דיור וכדומה".

צחי סופרין סגן יו"ר הדירקטוריון ובעל השליטה בקבוצת סופרין מוסיף כי: "תל אביב היא הלב של אזורי הביקוש בישראל ולכן לא מפתיע שהיא מובילה בהתחלות הבנייה. אמנם סביר שיש יותר היצע לדירות 3 ו-4 חדרים, בעיקר כשמדובר בדירות חדשות, אבל כשאנו מסתכלים על מחיר למ"ר המחיר של דירות 5 חדרים הוא יותר אטרקטיבי מאחר והוא נמוך יותר. על כן, בראיה קדימה, בעיקר בשל הצניחה הכללית בהתחלות בנייה, אני מאמין שיהיה קשה יותר במרכז הארץ בכלל, ובמרכז תל אביב בפרט, למצוא היצע רחב של דירות 5 חדרים וזאת למרות שמדובר בדירה שמתאימה היום לקהלים רבים".

עינב כהן, סמנכ"לית השיווק באפי קפיטל נדל"ן, הבונה פרויקט חדש של כ-700 יחידות דיור בשכונת גבעת המטוס בירושלים, אינה מופתעת מכך שירושלים היא בין המובילות בהיקף התחלות הבנייה. "תנופת הבנייה בעיר משמעותית מאוד ויש ביקושים רבים, במיוחד בשכונות החדשות שנבנות. הנגישות התחבורתית בעיר ובכלל האופי הקסום שלה המשלב בין היסטוריה מפוארת למודרניזציה הנוכחית, קורץ להמון קהלי יעד ובמיוחד לתושבי חוץ שמתעניינים מאוד בפרויקט שלנו".