איסור פרסום נכסים פיקטיביים וגביית "דמי רצינות": פורסמה טיוטת תקנות כללי האתיקה למתווכים

איסור פרסום נכסים פיקטיביים ואישור גביית דמי רצינות. אלו הם רק שניים מתוך שורה של כללי אתיקה שמופיעים בטיוטת תקנות כללי אתיקה למתווכים במקרקעין, שפרסם משרד המשפטים ביום ד' האחרון להערות הציבור. זו הפעם הראשונה שבה מפרסם משרד המשפטים תקנות מסוג זה, והיא תישאר פתוחה להערות עד ל-7.2. לאחר עיבוד ההערות תועבר לאישור ועדת הפנים של הכנסת ותקבל מעמד של חוק.

מטרה התקנות היא להעלות את רמת המקצועיות, לקבוע מהם שירותי הבסיס שיינתנו במסגרת תיווך מקרקעין וכן לעגן את זכויותיהם של הצדדים לעסקה בה מעורב מתווך מקרקעין. על פי הערכת משרד המשפטים, החלת חובות האתיקה צפויה לחסוך למשק כ-196 מיליון שקל בשנה מאחר שהיא תפחית את מספר הסכסוכים המשפטיים והכספיים ותגדיל את השקיפות. מתווך שיפר את הכללים, חשוף לעמידה לדין משמעתי, שהעונשים עליו יכולים להיות קנסות, וגם ביטול רישיון התיווך.  

כללי האתיקה למתווכים עוסקים בין היתר בחובות המתווך כלפי הלקוחות כגון איסור השפעה בלתי הוגנת, איסור הטעיה, חובת הצגת רישיון תיווך במקרקעין, מסירת מידע מהותי, חובות ואיסורים כלפי חברים למקצוע, איסור פעולות משפטיות ואיסור פעולות שמאיות כגון הערכת שווי נכס או פעולות שיוחדו לשמאי מקרקעין.

החידוש הכי גדול שמציעים כללי האתיקה החדשים, הוא איסור על גביית דמי תיווך עקיפים כמו דמי 'רצינות'. "המתווך לא יגבה עבור תיווך במקרקעין דמי קדימה או 'דמי רצינות', או תשלום בגין חידוש חוזה או מימוש אופציה בחוזה", נכתב בטיוטת התקנות, ואכן קורה לא מעט שמתווכים גובים כספים שכאלו, למשל בעסקאות של השכרת דירות באזורי ביקוש, כאשר שוכרים נדרשים לשלם לעיתים אלפי שקלים תמורת האופציה לשכור את הדירה, עוד לפני שנחתם חוזה, ואף מנהלים עם שוכרים פוטנציאליים אחרים 'מלחמות' מחירים.

בנוסף, יפורסם שאלון שיכלול מידע שבעל הנכס צריך לספק והמתווך יידרש לבקש ממנו למלא, אשר כולל בעיקר ליקויים שהוא מודע שקיימים בנכס. בעל הדירה רשאי לסרב למלא שאלון כזה, אך במקרה כזה אי מילוי השאלון יהווה תמרור אזהרה ראשוני עבור הרוכש או השוכר המיועד. בנוסף, ייאסר על מתווך לפרסם נכסים פיקטיביים, דבר שקורה היום לא מעט, במטרה למשוך לקוחות אל העסק וכן ייאסר על מי שמוכר או משכיר את הדירה שלו עצמו - ומחזיק ברישיון תיווך - לגבות דמי תיווך על העסקה.

חובת עדכון על תוכניות בניה ליד הנכס

במסגרת עבודת מטה שנעשתה במשרד המשפטים בשנתיים האחרונות, הוקם צוות שבחן את האתגרים המרכזיים בתחום הרגולציה של שוק התיווך במקרקעין. הדו"ח שנכתב על ידי הצוות, העלה כי יש מספר סוגיות שדורשות טיפול בתחום, כמו מסירת מידע שגוי או חסר על נכס, היבטים הנוגעים לפרסום נכסים, הסגת גבול מקצועי לתחום המשפטי או השמאי, היעדר הזדהות כמתווך מקרקעין בעת מתן שירות, שימוש במידע אישי או מידע על הנכס לצורך אחר ללא הסכמת הלקוח או הלקוחה ועוד.

על פי הכללים החדשים, המתווך מחויב לעדכן את הלקוח על קיומן של תוכניות בנוגע לנכס ולסביבתו הקרובה, לרבות תוכניות עתידיות. כך למשל אם מתוכננת בסמוך לנכס או בנכס עצמו התחדשות עירונית או פרויקט במתווה תמ"א 38 . הוא מחויב גם למסור מידע מהותי לרבות נזילות, ליקויי בנייה, מפגעים סביבתיים בנכס או בסביבתו, מזיקים, זיהומים ורעשים חריגים.

בטיוטת התקנות נכתב עוד כי "מתווך לא ינקוט אמצעים המהווים השפעה בלתי הוגנת על אדם להתקשר עמו בעסקת התיווך, ובכללם פניות חוזרות למרות הבעת רצון, במפורש או במשתמע, כי יחדל מכך".

כמו כן נכתב כי, "לא ימסור מתווך במקרקעין מידע ביחס לנכס אשר הוא יודע, או היה עליו לדעת, שהוא שגוי, או עלול להטעות. במשא ומתן לקראת כריתתה של עסקת תיווך, יגלה מתווך במקרקעין אם עסקת המקרקעין ניתנה לו בבלעדיות על ידי בעל הנכס ואם הנכס מצוי בהליכי כינוס נכסים".

"מתווך במקרקעין יגלה לאדם המבקש להתקשר עמו בעסקת תיווך במקרקעין, על כל תשלום שהוא מקבל מגורמים אחרים בקשר לעסקת המקרקעין או התיווך, וכן לא יתנה מתווך במקרקעין מתן שירותי תיווך במקרקעין בקניית שירות אחר מאת המתווך במקרקעין או מאת אדם אחר".

עוד נכתב, כי מתווך שמעניק שירותי תיווך ליותר מצד אחד באותה העסקה, למשל למשכיר ולשוכר, "יידע את כל לקוחותיו שהוא מעניק את שירותיו ליותר מצד אחד ויקבל את הסכמתם בכתב", וכן "ימסור לכל לקוחותיו את המידע לגבי דמי התיווך שהסכים עליהם" וגם "לא יבצע פעולות שנחזות להיות מטעם בעל הנכס, ללא הסכמת בעל הנכס בכתב".

למעלה מ-26 אלף מתווכים בעלי רישיון

נכון לחודש ינואר 2024, פועלים בישראל 26,300 מתווכים בעלי רישיון פעיל. בשנת 2023 הוסמכו 3,644 מתווכים חדשים. חוק המתווכים חוקק בשנת 1996 במטרה להסדיר את פעילות המתווכים. תיווך מקרקעין הוא מקצוע המחייב את העוסק בו ברישיון המוענק על ידי רשם המתווכים במקרקעין, כאשר תיווך ללא רישיון הינו עבירה פלילית. כדי לקבל רישיון תיווך , יש לעמוד בבחינת רישוי ממשלתית.

עו''ד עמיר הרן (דוברות משרד המשפטים)

לדברי מנכ"ל משרד המשפטים, איתמר דוננפלד, "במסגרת כללי האתיקה החדשים, יקבעו שירותי הבסיס שיינתנו במסגרת תיווך מקרקעין ויעוגנו זכויותיהם של הצדדים לעסקה בה מעורב מתווך מקרקעין. משרד המשפטים שם למטרה את העלאת רמת השירות ושביעות הרצון של הציבור משירותי משרד המשפטים ובכללם, פעילותם של המתווכים במקרקעין. תקנות האתיקה למתווכים בתחום המקרקעין הן צעד משמעותי נוסף שאנו מתכוונים ליישם על מנת להשיג מטרה זו".

ראש האגף לאסדרת מקצועות במשרד המשפטים ורשם המתווכים במקרקעין, עו"ד עמיר הרן, אמר כי "במסגרת בחינת הרגולציה מצאנו כי זירת הנדל"ן מתאפיינת פעמים רבות בפערי כוחות ומידע, וכי יש מקום לחדד ולשפר את הכללים המנחים את התנהלות המתווכים. מטרת הכללים החדשים היא לשפר את זרימת המידע ולוודא כי התיווך נעשה על בסיס מידע מהימן ומקיף, בצורה מקצועית ובדרך ראויה לבעלי רישיון מטעם משרד המשפטים".