בימ"ש: מגורים משותפים לא שוללים טענה להפרדה רכושית

על אף שמגורים משותפים ללא תשלום שכר דירה או דמי שימוש מלמדים על פי רוב על יצירת תא משפחתי עם שיתוף רכושי –  בני זוג רשאים להגדיר את יחסיהם הכלכליים בהתאם לרצונם, ומשעשו כן – יש לכבד את בחירתם. כך קבע לאחרונה בית המשפט המחוזי, שקבע כי בני זוג אכן שמרו על הפרדה רכושית בהתאם להסכם הממון, למרות שהאישה גרה בדירת הבעל. 

הוראות חוק מיסוי מקרקעין קובעות פיקציה, לפיה יראו ברוכש דירת מגורים, בן או בת זוגו וילדיהם הקטינים – "תא משפחתי" אחד לעניין מס רכישה. מטרת חזקת התא המשפחתי נועדה, בין היתר, למנוע תכנון מס לא לגיטימי באמצעות רישום דירות באופן מלאכותי על שם אחד מבני המשפחה, ובכך לנצל באופן פסול הקלות מס הניתנות לרוכשי דירה יחידה.

עם זאת, ומתוך רצון לאפשר גמישות למציאות הכלכלית המשתנה ולאורחות החיים המודרניים, נקבע בדין הישראלי כי חזקת התא המשפחתי ניתנת לסתירה, בהתקיים שני תנאים מצטברים: האחד הוא קיומו של הסכם ממון תקף בין בני הזוג, היוצר הפרדה רכושית ביחס לדירת המגורים. השני הוא הוכחה כי ההפרדה הרכושית ביחס לדירה מתקיימת הלכה למעשה, בהתאם להסכם המימון. כלומר, כדי לסתור את החזקה, לא די בהפרדה רכושית "על הנייר", אלא על בני הזוג להוכיח כי פעלו על פי הסכם הממון בפועל.

[quote]

בתוך כך, נקבעו בפסיקה הישראלית מספר מבחני עזר, שהשימוש בהם נועד לסייע בזיהוי המקרים בהם הסכם הממון נערך למראית עין בלבד, או לחלופין אינו מיושם בפועל. בין מבחנים אלו, בוחן בית המשפט מספר מישורים, ביניהם – האם קיימת הנאה משותפת מפירות הדירה (לדוגמה, דמי השכירות המתקבלים מהשכרתה) או נשיאה משותפת בהוצאות הקשורות לדירה (דוגמת, החזרי המשכנתא שנלקחה לשם מימון רכישתה). כמו כן, במסגרת מבחני העזר שנקבעו בפסיקה, עשויה להיבחן שאלת ה"מגורים במשותף". בהתאם למבחן זה, מגורים משותפים בדירה המצויה בבעלותו של אחד מבני הזוג, ללא תשלום דמי שכירות או שימוש מצד בן הזוג האחר, עלולים ללמד על כך שאין להחריג את הדירה מחזקת התא המשפחתי שקבע המחוקק. עם זאת, מבחני העזר, כשמם כן הם – כלי לבחינת מערכת היחסים של בני הזוג ביחס לדירה, ואינם חזות הכול.

לאחרונה נדרש בית המשפט המחוזי לשאלה האם שימוש על ידי שני בני זוג וילדיהם בדירת מגורים שבבעלות בן הזוג בלבד, שוללת את ההפרדה הרכושית המעוגנת בהסכם הממון שערכו הצדדים. במקרה המדובר, טרם נישואיהם בשנת 2007, ערכו בני זוג הסכם ממון, שעיקרו נוגע לשני נכסים שבבעלות בן הזוג, ומקורם בירושת אביו המנוח ובכספים שצבר בן הזוג טרם הנישואים: דירת מגורים ברמת גן וחשבון בבנק לאומי. במסגרת הסכם הממון, נקבע כי מלוא הזכויות בדירה ובחשבון שייכות לבן הזוג בלבד, וזאת במקביל לחשבון משותף שניהלו, שבו הופקדו משכורותיהם וממנו ניהלו את הוצאות המשפחה. במהלך שנת 2009, מכר בן הזוג את דירתו ומכספי התמורה ומכספים נוספים שהיו בחשבונו הפרטי, רכש דירה חלופית בקריית אונו. בני הזוג וילדיהם התגוררו בדירה הראשונה, כמו גם בדירה החלופית שנרכשה, וזאת מבלי שבת הזוג שילמה דמי שכירות עבור השימוש בדירות אלו.

בשנת 2016 רכשו בני הזוג דירה משותפת – מחצית לבת הזוג ומחצית לבן הזוג – כאשר מימון רכישתה נעשה מחשבונם המשותף. בהתאם, הסכם הרכישה דווח לרשות המיסים, ובגין מחציתו של בן הזוג שולם מס רכישה בשיעור החל על מי שבבעלותו דירה אחת לפחות. ביחס למחצית הדירה הנוספת, הגישה בת הזוג דיווח לרשות המיסים לפיו היא זכאית לשיעורי מס החל על רוכש דירה יחידה. עם זאת, רשות המיסים דחתה את עמדת בת הזוג, וקבעה שיש לראות את בת הזוג כבעלת זכויות בדירה החלופית אותה רכש בן זוגה, ומשכך אינה זכאית להטבת המס. בשל החלטה זו, פנו בני הזוג לבית המשפט, וטענו כי אין לבת הזוג כל זכות בדירתו של בן הזוג, ולכן יש להורות על מתן ההטבה ביחס למחצית הזכויות אותן רכשה בת הזוג בדירה המשותפת. לטענת בני הזוג, הסכם הממון שערכו כובד על ידם באופן מלא, וכי מימון רכישת הדירה החלופית ועלויות השיפוץ שנערך בה שולמו מחשבונו של בן הזוג בלבד. מנגד, טענה רשות המיסים כי חיים משותפים בדירות בן הזוג וגידול ילדיהם המשותפים בדירות אלו, מעקרים את טענת ההפרדה הרכושית מתוכן. לטענת הרשות, רכישת הדירה המשותפת, נועדה לשמש את בני הזוג כנכס להשקעה, ולא לשם כך נועדה ההקלה הניתנת במס רכישה בעת רכישת דירה יחידה.

בית המשפט המחוזי פסק בדעת רוב, כי במקרה זה הוכחה הפרדה קניינית ואמיתית בין בני הזוג, באופן התואם את הוראות הסכם הממון. נקבע כי בני הזוג הקפידו לאורך השנים על חלוקה רכושית שנקבעה בהסכם הממון, הן בחשבון בן הזוג והן ביחס לדירה הראשונה והחלופית, ויישומו לא נבע מתכנון מס אסור.

עוד נקבע כי על אף שמגורים משותפים ללא תשלום שכר דירה או דמי שימוש, מלמדים על פי רוב על יצירת תא משפחתי עם שיתוף רכושי –  בני זוג רשאים להגדיר את יחסיהם הכלכליים בהתאם לרצונם. בעניין זה צוין כי יש לכבד את האוטונומיה של פרטים להגדרת מערכת היחסים הכלכלית ביניהם, ולפרש את הוראות החזקה באופן גמיש ובהתאם לרוח הזמן. בהתאם לכך, נקבע כי הכרה גורפת לפיה שימוש משותף ישלול בהכרח את יכולת סתירת חזקת התא המשפחתי – תותיר את הזכות להגדרה אוטונומית של מערכת היחסים הכלכלית, רק לבעלי יכולת כלכלית גבוהה שביכולתם להחזיק במספר דירות במקביל.

לאור זאת, נפסק כי במקרה זה נשלל חשש לתכנון מס מלאכותי, מתקיימת הפרדה רכושית אמיתית בקשר לדירת בן הזוג, ומשכך בת הזוג זכאית לקבלת ההטבה במס רכישה הניתנת לרוכש דירה ראשונה, בגין זכויותיה בדירה המשותפת.

(וע (מרכז) 16836-03-17 קרן רוזנבוים נ' מדינת ישראל)