ענף הנדל"ן ספג מכה קשה יותר מבכל משבר קודם – מה אפשר לעשות כדי להתאושש?

למעלה מארבעה חודשים עברו מפרוץ המלחמה, הסוף עדיין לא נראה באופק וההשלכות על כל החזיתות כבדות הרבה יותר מכפי שחשבנו, בייחוד בענף הנדל"ן. הענף נכנס למלחמה במצב לא טוב, אחרי שנתיים של ריבית גבוהה, שנה ללא מכירות כמעט ובחירות לרשויות המקומיות שעצרו דיונים והחלטות. עכשיו, בעקבות המלחמה, אין גם פועלים ואתרי הבנייה לרוב אינם פעילים כראוי.

כיבוי שרפות במקום חשיבה מערכתית

התגובה האוטומטית של כל המערכות הסטטוטוריות, עם פרוץ המלחמה, הייתה להיעצר. מערכת רישוי זמין נעצרה, מועדים להתנגדויות לתוכניות שבהפקדה הוארכו, ובמקום שהתהליכים יתנהלו בהתאמה למצב החירום, הם נעצרו.

אמנם ניתן להבין את המצב, ויש לציין שכל מי שיכול היה לסייע, במיוחד ברשויות המקומיות, ניסה לעשות זאת, אך כמו בחזיתות אחרות, גם כאן הפער בין הרשות המרכזית לבין הרשויות המקומיות הורגש בעוצמה, ובשורה התחתונה – שום החלטה אמיתית שמקלה על תהליך הרישוי לא התקבלה.

נעשו מספר פעולות כמו הארכת תקנות, מתן פטורים, הקלות בהקמת ממ"דים אך כל אלו לא נתנו פתרונות מידיים ליישום. אלו צעדים שנועדו בעיקר לכבות שריפות, כאשר מה שהענף זקוק לו הוא החלטות מערכתיות, ברמה הארצית, שמביטות על האירוע מלמעלה ונלקחות מתוך חשיבה על העתיד לבוא ולא רק על מה שנראה לעין בטווח המיידי.

המטרה – להגדיל את ההיצע הקיים

מטרת העל כרגע היא לקדם כל הליך רישוי אפשרי ולייצר זכויות בנייה חדשות למגורים, תעשייה ומסחר על מנת להגדיל משמעותית את ההיצע ולספק מענה לביקוש הקיים והעתידי. על מנת שזה יקרה, אלו הדברים שצריכים להיעשות באופן מיידי:

1. להתאים את מערכת רישוי זמין לצרכי הענף – כ-80% מהבקשות להיתרי בנייה בישראל הן לא בקשות שמייצרות זכויות בנייה נוספות אלא בקשות להיתרי שינויים, שימושים חורגים והקלות או תוספות בנייה קטנות יחסית, כמו מחסן, מרפסת ועוד. במצב הנוכחי, סדר הטיפול בבקשות להיתר במערכת רישוי זמין הוא בהתאם לסדר הגשת הבקשות - סדר רץ, ללא קשר למהות הבקשה להיתר. המשמעות היא שהיתרים שמייצרים לנו דירות חדשות או שטחי מסחר ותעשייה, ממתינים בתור ומתעכבים בגלל בקשות הרבה פחות קריטיות. חייבים לייצר עבורם מסלול שונה במערכת, כיוון שאלו ההיתרים שמניעים את המשק - מייצרים עסקאות מכר, מגדילים את היצע הדירות, מוסיפים מקומות עבודה. אנחנו מדברים על מערכת ממוחשבת, מחר אפשר להוסיף לממשק שלה, בלחיצת כפתור, אפשרות להניע את הבקשות הרלוונטיות למסלול שמקבל עדיפות. זה רק עניין של החלטה.

2.להרחיב את התנאים לפטור מהיתר ולפשט את תהליך קבלת הפטור – הכללים למתן פטור מהיתר בנייה צריכים להיבחן מחדש גם בימי שגרה, אבל בעתות חירום רצוי במיוחד לבצע רביזיה של תנאי הזכאות לפטור ופישוט של הכללים הנוקשים ליישום קבלת הפטור, על מנת להפחית את העומס ממערכות הרישוי ולקדם בקשות שיניעו את המשק. המדינה קבעה בעבר פטורים מסוגים שונים אבל ההנחיות והתוכניות הנדרשות על מנת לקבל אותם הופכות את תהליך קבלת הפטור למסורבל ולעיתים גם לא כדאי, דבר שמעמיס על המערכת.

3. להעניק עדיפות להיתרים תואמי תב"ע – חוק לביטול ההקלות כבר קיים אמנם, אך אנחנו עדיין נמצאים בתקופת מעבר שמאפשרת קבלת הקלות בתוכניות שכבר אושרו או הופקדו לפני תחילת 2023. כמו כן, עדיין יש לא מעט בקשות לשימושים חורגים מתוכנית התב״ע. כל הליך שאינו תואם תוכנית וכולל הקלות או שימושים חורגים הוא ממושך פי כמה מטבעו, כרוך בפרסומים, התנגדויות והשבחה, ואילו בקשות להיתר התואמות את התב"ע יכולות לקבל אישור בזמן הרבה יותר קצר. לכן, על הרשויות המקומיות לתת עדיפות מאוד גדולה להיתרים תואמי תב"ע שאינם כוללים הקלות או שימושים חורגים.

4. להחמיר את הטיפול בנושא הבנייה הלא חוקית – וועדות התכנון עמוסות בבקשות להיתרים להסדרת חריגות בנייה. עקב רישוי בנייה שלא עפ״י ההיתר, הוועדות נאלצות להתמודד עם היתרים אלו, שלא רק לא מייצרים דבר, אלא גם מסדירים עבירות בנייה שמלכתחילה לא היו אמורות להיות. הגברת האכיפה של הבנייה הלא חוקית תצמצם משמעותית עומסים מיותרים בוועדות, במחלקות הפיקוח על הבנייה, ברישוי ואף, לעיתים, במחלקות לתכנון עיר, כאשר נדרש שינוי בתוכנית עקב המצב שנוצר בשטח.

מי שיכול לעבוד – צריך לתת לו לעבוד

כל בעלי העניין אמורים לקדם את אותה מטרה שבסופו של דבר תשרת את כולנו – לייצר זכויות בנייה חדשות, לדאוג לבנייה על פי היתרים ותוכניות שבתוקף. אנחנו נמצאים כרגע במצב שכל מה שניתן לפשט, לקדם ולהקל, חייב להיעשות.

עם החזרה לשגרה, אנחנו עלולים למצוא את עצמנו בצוואר בקבוק עקב הצטברות של הליכי רישוי עתידיים ושל הליכים שהתעכבו עד כה ועוד יתעכבו בחודשים הקרובים.

ככל שנקדם דברים היום, כך נוכל לקוות שבעתיד יהיה קל יותר, יחסית, וכך גם התאוששות הענף תהיה קלה יותר. אך התחושה כרגע, כשהמדינה לא טורחת לנהל את האירוע ולא נוקטת בשום צעד משמעותי, היא שענף הנדל"ן הוא כמו קרון רכבת שמדרדר במהירות במדרון תלול, ואף אחד לא עוצר אותו. בסוף, כמו תמיד, הכל יתגלגל ליזמים ומשם לקונים הפוטנציאליים והם יצטרכו לשלם את המחיר.

לפרטים נוספים >>