עיריית ת"א הכירה בכך שהפרויקט נבנה מכח תמ"א 38 - ועדת הערר ביטלה את היטל ההשבחה ע"ס 750 אלף שקל

ועדת הערר המחוזית פיצויים והיטלי השבחה של מחוז ת"א, בראשות נורית טביב מזרחי, דחתה ערר שהגישה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב, על שומה מכרעת שניתנה בגין בקשה להיתר בנייה בשכונת כרם התימנים בעיר. משמעות ההחלטה היא ביטולו של היטל ההשבחה שהטילה העירייה על בניין לשימור, שזכויות הבנייה בו הומרו לתמ"א 38.

מדובר בערר שהוגש על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב יפו, על שומה מכרעת שהוציאה השמאית המכריעה, אורית גלן, במרץ 2023 ביחס לנכס, המהווה בניין ותיק לשימור בן 3 קומות - קומת קרקע מסחרית ומעליה 2 קומות מגורים ובעורף החלקה מבנה חד קומתי ותיק ברחוב גאולה בכרם התימנים. הבניין הוא חלק מתוכנית שיקום כרם התימנים שאושרה ב-1990.

ב-2018 הגישה בעלת הזכויות בקשה להיתר לתוספות ושינויים, הכוללת הריסת מבנה אחורי בן קומה אחת ואגף אחורי של הבניין והקמתו מחדש בצורה מורחבת, לרבות תוספת מעלית פנימית והקמת מרחב מיגון קומתי בכל אחת מהקומות.

ב-2019 החליטה ועדת המשנה לתכנון ובניה לאשר את הבקשה להיתר כך שיתקבל בניין בן 5 קומות וקומת גג חלקית עבור 11 דירות ו-3 חנויות. בעקבות מימוש הזכויות בדרך של היתר ומתן הקלות, קבעה הוועדה המקומית היטל השבחה על אישור תוכנית השיקום בסך של 216,764 שקלים, ועקב אישור הקלות בסך של 1,414,690 שקלים נוספים. 

כרם התימנים (ויקימדיה, https://commons.wikimedia.org/wiki/File:Kerem_hatemanim01.jpg)

בעלת הזכויות חלקה על גובה ההשבחה ופנתה לשמאי מכריע ובנוסף טענה לפטור מהיטל השבחה במסגרת תמ"א 38 . אומנם תחילה אושרה הבקשה במסגרת לתוכנית התקפות והקלות, אך בהתאם למדיניות העירייה הבקשה חזרה לדיון כדי לבחון הכרה מכוח תמ"א 38. ההליך בפני השמאית המכריעה נעצר עד החלטת העירייה על הכרת העירייה בנכס כתמ"א 38.

בעלת הזכויות חלקה על גובה ההשבחה ופנתה לשמאי מכריע ובנוסף טענה לפטור מהיטל השבחה במסגרת תמ"א 38 . אומנם תחילה אושרה הבקשה במסגרת לתוכנית התקפות והקלות, אך בהתאם למדיניות העירייה הבקשה חזרה לדיון כדי לבחון הכרה מכוח תמ"א 38

ב-2022 עודכנה החלטת הוועדה המקומית ואושרה הבקשה לתוספות ושינויים בבניין מגורים עם חזית מסחרית לשימור, מכוח תוכנית השיקום במסלול תמ"א 38 , לצורך פטור מהיטל השבחה . בעקבות זאת, ערכה הוועדה המקומית תיקון לשומתה והעמידה את החיוב בסך של 753,340 שקלים, נכון למועד הקובע, בגין ההקלות בלבד. במרץ 2023 חל דיון נוסף אצל השמאית המכריעה, שקבעה שהנכס פטור לחלוטין מהיטל השבחה בשל היותן של הזכויות פטורות, מכוחה של תמ"א 38.

ועדת הערר: "מדובר במקרה ייחודי למדיי" 

הוועדה המקומית עררה על ההחלטה ממספר נימוקים, שעיקרם שההקלות אינן מהווות 'מימוש זכויות שטרם מומשו מכוח תכניות תקפות' ולכן אינן פטורות מהיטל השבחה . טענתה העיקרית של בעלת הזכויות הייתה כי תחילה לא רצתה הוועדה המקומית להכיר בתמ"א 38 למבנים לשימור ואילו עתה היא נאלצה להכיר בכך, אך דרישת היטל ההשבחה מעקרת את ההשלכות המהותיות לכך. 

"בניגוד לטענות העוררת כי הפטור לפי תמ"א 38 במבנה לשימור אינו מעניק זכויות בניה נוספות מעבר לאלו שאושרו כתוספת בניה למבנה הקיים, הרי שכל עוד מתקיימת חפיפה בזכויות, כולל ההקלות, מתקיים הפטור".

ועדת הערר ציינה כי מדובר בסיטואציה ייחודית למדי שבה בקשה להיתר בנייה הוחזרה בהסכמת הצדדים לוועדה המקומית לצורך הכרה בבינוי שאושר, כאילו ניתן מכוח תמ"א 38 וזאת בחלקים שניתן היה לאשר מכוח תמ"א.  הוועדה הדגישה את הכלל בחוק: "הפטור מכוח סעיף לתוספת השלישית לחוק, ניתן רק עבור הזכויות שניתן היה לנצל מכוח תמ"א 38 ולא מכוח תכנון אחר. בהתאם, יש להבחין בין זכויות אלה, זכויות אשר פטורות מהיטל ההשבחה, לבין זכויות מכוח תכניות אחרות אשר לא ניתן היה לנצל מכוח תמ"א 38, זכויות המחויבות בהיטל השבחה ".

ועדת הערר קיבלה כאן את עמדת בעלת הזכויות, כי הזכויות שניתנו מכוח התוכנית היו יכולות להינתן מכוח תמ"א 38 ולכן אינן מחויבות בהיטל השבחה . הוועדה המקומית חויבה ב-3,000 שח הוצאות

במקרה זה הוועדה קבעה כי "עם הכנסת הבקשה להיתר תחת כנפיה של תמ"א 38 כאמור בהחלטת הוועדה המקומית לעיל - כי אלה לא היו נדרשות לו הוכנסה הבקשה להיתר מלכתחילה כבקשה מכוח תמ"א 38 (עיבוי וחיזוק),הרי שאין לגבות בגינן היטל השבחה … יש לבחון אם ניתן היה לאשר את הבינוי האמור מכוח תמ"א 38… ככל שהתשובה חיובית, מדובר בבינוי הפטור מהיטל השבחה . 

"במקרה הייחודי למדי שבפנינו, בו בקשה להיתר בנייה הוחזרה בהסכמת הצדדים לוועדה המקומית לצורך הכרה בבינוי שאושר, כאילו ניתן מכוח תמ"א 38 וזאת בחלקים שניתן היה לאשר מכוח התמ"א, אנו סבורים כי לא נפל פגם בשומה המכרעת המצדיק התערבותנו, משעסקינן בזכויות שניתן היה לנצל מכוח תמ"א 38 וככאלה הן פטורות מהיטל השבחה "

ועדת הערר קיבלה כאן את עמדת בעלת הזכויות, כי הזכויות שניתנו מכוח התוכנית היו יכולות להינתן מכוח תמ"א 38 ולכן אינן מחויבות בהיטל השבחה . הוועדה המקומית חויבה ב-3,000 שח הוצאות.  את בעלת הזכויות ייצג עו"ד שלומי מערבי. את הוועדה המקומית ייצגה עו"ד מיכל דיק.