"כדי להצליח בשוק ההשכרה, תקנה קרקע בזול. מי ששילם מחיר מלא על קרקע למגורים גילה שזה בלתי אפשרי"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן, והפעם מתארח עו"ד יוסי פרשקובסקי, יו"ר הדירקטוריון, פרשקובסקי השקעות ובניין בע"מ. הוא שוחח עם נמרוד בוסו, עורך אתר מרכז הנדל"ן , וסיפר לו על החברה המשפחתית שנסחרת בבורסה מ-2017, למה הם מאוד מאמינים לטווח הארוך בשוק המגורים בארץ, ומדוע לדעתו שוק השכירות בישראל רק ילך ויתרחב. 

לצפייה: 

להאזנה: 

"אנחנו חברה ציבורית, משפחתית, אני היו"ר ואחי שרון הוא המנכ"ל, גיסי חיים קראדי מנהל את חברת המניבים שלנו", סיפר פרשקובסקי. "אנחנו פועלים בתחום המגורים כבר עשרות שנים, ובעשר השנים האחרונות נכנסנו לתחום המניבים: בונים משרדים, דיור להשכרה, התחדשות עירונית , מסחר. רוב הפעילות שלנו היא בארץ. אנחנו חברה שנסחרת בבורסה מ-2007, היום עם הון עצמי של 1.8 מיליארד שקל".

"אנחנו בהחלט מרגישים מחודש נובמבר ועד היום ממש התעוררות, הן מבחינת כמות המתעניינים והן מבחינת כמות העסקאות, ואפילו יש עליית מחירים. אנשים שישבו על הגדר במחצית השנייה של 2023, קמו ומצביעים ברגליים במשרדי המכירות. בישראל יש ביקוש קשיח למגורים, בגלל ילודה במספרים יפים, הגירה חיובית. ויש הרבה מגבלות בנייה בגלל כל מיני אילוצים, ולכן יש ביקושים יפים למגורים, והמגמה היא בד"כ כלפיי מעלה. הביקושים קשיחים וקבועים".

פרשקובסקי מתח ביקורת על רשות מקרקעי ישראל  שלא משחררת לדבריו מספיק קרקעות: "בשנת 2022-2023 לא קנינו, המחירים של הקרקעות היו לדעתנו גבוהים מדי. ההיצע הולך ומצטמצם וזה בעיקר בגלל שהמנהל לא משחרר מספיק קרקע באזור המרכז בחצי השנה האחרונה, הרבה מכרזים נדחו, ואנשים עשו פסק זמן, ישבו וחשבו. המלאים שהיו הצטמצמו ואז חזרנו לאותו צוואר בקבוק שראינו בתחילת 2022. זה מוביל לעליית מחירים, עדיין לא דרמטית. אנשים קונים דירות וזה מקטין את ההיצע וחוזר חלילה".

לדבריו, "אנחנו מאוד מאמינים בשוק המגורים לטווח הארוך, בעיקר במרכז הארץ. הנדל"ן למגורים בישראל הוא יקר מפז, בגלל סיבות של היצע וביקוש והרצון של אנשים לגור במרכז, רגולציה מאוד קשה, ועוד מגוון סיבות. לכן בטווח הארוך יש עליית מחירים לאורך השנים".

הוא סיפר על ההשלכות של המלחמה על החברה: "אצלנו באתרים זה פחות מורגש, כי אנחנו עובדים לאורך שנים עם קבוצות של פועלים זרים, בעיקר סינים, שנשארים נאמנים לנו ויש לנו איתן היסטוריה. אבל גם אצלנו יש ירידה של כ-15% בכמות העובדים יחסית למה שהיה לפני המלחמה".

"הדיור להשכרה ילך ויחדור לשוק" 

פרשקובסקי גם התייחס לתחום ההשכרה ארוכת הטווח ואמר כי "דיור להשכרה בראייה הוא שונה מרכישת קרקע ליזמות והוא צריך להיעשות במחיר הנכון. היינו בין הראשונים שזכו במכרזים של דירה להשכיר , זה היה בשכונת נווה דורון במערב רמלה, ואח"כ בלוד, קנינו את הקרקע כמעט באפס. אלו היו המכרזים הראשונים. על קרקע בנווה דורון אני זוכר ששילמנו משהו שקרוב למחיר המינימום. לא היו הרבה מתחרים.

"הדיור להשכרה ילך ויחדור לשוק כי מחירי הדירות גבוהים ולא כל אחד ידו משגת לקנות דירה. נראה יותר דיור להשכרה ופחות אנשים שיקנו דירות. יש גם עניין של קהילתיות ואיכות חיים, אנשים רוצים לגור במקום שיש להם מתחת לבית גם מסחר וגם חדר כושר, ופעילויות שהם יכולים לעשות, או בריכת שחייה ואולי אפילו WeWork , מה שנקרא עירוב שימושים "

 

"אם אתה רוצה להצליח בשוק הדיור להשכרה זה או שאתה קונה קרקע בזול, או משנה ייעוד של קרקעות שנרכשו בזול, הופך אותן לדיור להשכרה על מנת לעשות את ההשבחה כבר בשלב הקרקע. אם תקנה קרקע מושבחת במחירי שוק אתה נפגש עם תשואות בלתי אפשריות, במיוחד שהריבית הלכה וטיפסה, מאפס לכמעט 1.5%. זה הופך להיות דרמטי לשוק של הדיור להשכרה".

הייתה ציפייה שתחום ההשכרה ארוכת הטווח ימשוך אליו כסף מוסדי.
"זה לא קרה עד היום בגלל שבהתחלה המוסדיים לא רצו להיכנס כי הם עוד לא הפנימו את התחום, ואז לא היה כדאי להם להיכנס בגלל מחירי הקרקע הגבוהים. אני מניח שנתחיל לראות בשנה-שנתיים הקרובות איזו כניסה של המוסדיים לשוק, אבל עדיין יש את החשיבה המסורתית של המוסדיים, שרואים משרדים ומסחר, ופחות דיור להשכרה בגלל שהתשואות הן יחסית נמוכות וזו התעסקות יותר מדי גבוהה".

"הדיור להשכרה ילך ויחדור לשוק כי מחירי הדירות גבוהים ולא כל אחד ידו משגת לקנות דירה. נראה יותר דיור להשכרה ופחות אנשים שיקנו דירות. יש גם עניין של קהילתיות ואיכות חיים, אנשים רוצים לגור במקום שיש להם מתחת לבית גם מסחר וגם חדר כושר, ופעילויות שהם יכולים לעשות, או בריכת שחייה ואולי אפילו WeWork , מה שנקרא עירוב שימושים .

"אני עושה עכשיו פרויקט במתחם האלף בראשון לציון, שם יש מעל מיליון מטר משרדים עם 5,000 יח"ד, אנחנו מוסיפם שם עוד אלף דירות להשכרה. אתה יוצר חיי קהילה, וזה רעיון שהוא חדש יחסית בארץ, אבל זה ווין ווין, כי אתה גם קרוב לעבודה ולאזור שיש מסביב את כל האפשרויות, וגם גר בשכירות ארוכת טווח".