ועדת הערר מגבילה את רפורמת הרישוי: "במקרים בהם הוועדה המקומית התעכבה בשל הבחירות – יוחזרו סמכויותיה"

ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבנייה של מחוז תל אביב בראשותה של עו"ד מיכל הלברשטם-דגני, פרסמה ימים ספורים לפני חג הפסח שורת החלטות ראשונות בעקבות הוראת השעה שחוקקה הכנסת בנובמבר האחרון, המסמיכה את ועדת הערר להיכנס בנעלי הוועדה המקומית לצורך הנפקת היתרי בנייה, במקרים שבהם הוועדה המקומית אינה מקבלת החלטה בבקשה 90 יום ממועד קליטתה, ובתנאי שהבקשה כוללת בנייה של 40 יחידות דיור לפחות.

מעיון בהחלטות עולה כי על פי עמדת ועדת הערר, בכל מקרה שבו לא עמדה הוועדה המקומית במסגרת הזמנים של 90 יום שקבעה הכנסת, כתוצאה משמירה על הנחיות הייעוץ המשפטי של מינהל התכנון לגבי אופן ההתנהלות בתקופת הבחירות לשלטון המקומי, הרי שאז אין לראות בבקשות הללו ככאלה שהוועדה המקומית התעכבה בקבלת החלטה לגביהן, ועל הסמכות להמשך הדיון בהן לשוב לידי הוועדה המקומית.

החלטות אלו התקבלו בדעת רוב, כאשר נציגו של מתכנן המחוז עמית גולדשטיין הציג עמדת מיעוט לפיה המחוקק לא יצר הבחנה לגבי סיבת העיכוב, והאם היא מוצדקת או לא, ולכן על ועדת הערר להמשיך לדון בתיקים אלה.

ועדת הערר: "מובן כי לא היתה כל כוונה להעביר לסמכות ועדת הערר בקשות להיתר שהסיבה היחידה בגינה לא נדונו בתוך 90 יום ממועד קליטתן, מקורה במילוי הוראות הייעוץ המשפטי... כאשר הוועדה המקומית מוכנה ומסוגלת לקיים דיון בבקשה להיתר כבר עכשיו, ואילו לוועדת הערר יידרשו מספר חודשים לאסוף את המידע הנדרש ולדון בהתנגדויות – חוטא יישום הוראת השעה למטרתו"

בתחילת החודש חשף מרכז הנדל"ן נתונים לפיהם נכון לאותה העת, ובעקבות הוראת השעה שחוקקה הכנסת, הועבר הטיפול בעשרות בקשות להיתר מידיה של הוועדה המקומית תל אביב לטיפול ועדת הערר המחוזית, בהיקף של לפחות 1,200 יח"ד. כעת צפוי הקו שמובילה ועדת הערר להביא לכך שחלק ניכר מאותן בקשות יחזור לטיפולה של הוועדה המקומית.

"הסיבה היחידה לעיכוב בדיון היתה הריסון העצמי בתקופת הבחירות"

את ההחלטה המשמעותית והמפורטת ביותר קיבלה הוועדה בבקשה להיתר עבור פרויקט תמ"א 38 ברחוב שדרות הבעש"ט בשכונת שיכוני חיסכון ביפו, לגביה נכתב כי היא "כוללת הקלה החורגת ממסמך מדיניות הוועדה המקומית תל אביב בעניין בקשות להיתר המוגשות מכח תמ"א 38".

במסגרת החלטה ראשונה שקיבלה ועדת הערר ב-5.3.24, הורתה לוועדה המקומית להשלים את הבדיקה המרחבית ולהעביר לוועדת הערר את עמדתה ביחס להתנגדויות ולבקשה עצמה עד לחודש יוני.

ב-26.3 הגישה הוועדה המקומית תל אביב הודעה מטעמה לוועדת הערר, לפיה הסיבה לעיכוב בדיון היתה שמירה על הנחיות הייעוץ המשפטי של מנהל התכנון שלא אפשרו לקבל החלטות שאינן עולות בקנה אחד עם מדיניות קיימת בתקופת הבחירות, וכן כי אין באפשרות הוועדה להיעתר להחלטת ועדת הערר, באמרה כי "ככל שוועדת הערר הנכבדה תחליט כי היא נוטלת את סמכות הוועדה המקומית לדון בבקשות, הרי שאין מקום לדרוש מהוועדה המקומית לבצע בחינה מרחבית של הבקשה ולדון בהתנגדויות".

נציג מתכנן המחוז בדעת מיעוט: "החוק קבע במפורש כי הסמכויות הנתונות לוועדה המקומית יהיו נתונות לוועדת הערר"... בהתאם, לא קיימת הסמכות 'להחזיר' את הדיון אל מוסד התכנון שעל פי הוראת החוק כבר אינו מוסמך לדון בנושא. אשר לשאלה אם ההימנעות מדיון נבעה מסיבה מוצדקת (כגון בשל תקופת בחירות) או עקב עיכוב בטיפול, הרי שהמחוקק לא יצר הבחנה בין המקרים"

ועדת הערר קיבלה טיעון זה של הוועדה המקומית וכתבה בהחלטתה כי "בהתאם להנחיית היועצת המשפטית של מנהל התכנון , לא יכולה היתה הוועדה המקומית לקיים דיון בבקשה דנן טרם תקופת הבחירות. כעת משנסתיימו הבחירות מבקשת הוועדה המקומית כי יתאפשר לה לעשות שימוש בסמכויותיה על פי חוק ולדון בבקשה להיתר".

בנוסף נעשתה במסגרת ההחלטה סקירה של פרוטוקול הדיון בוועדת הפנים של הכנסת, שקדם לחקיקת הוראת השעה, על בסיסו הגיעה ועדת הערר למסקנה כי "מובן כי לא היתה כל כוונה להעביר לסמכות ועדת הערר בקשות להיתר שהסיבה היחידה בגינה לא נדונו בתוך 90 יום ממועד קליטתן, מקורה במילוי הוראות הייעוץ המשפטי".

עוד נכתב כי "משמעות יישום הוראת השעה כלשונה והעברת הסמכות לוועדת הערר לדון בהיתרים אשר לא נדונו בהתאם להנחיית הייעוץ המשפטי, מביאה הלכה למעשה לתוצאה ההפוכה מזו אליה התכוון המחוקק. בעוד שהמחוקק רצה להעביר את הסמכות לוועדת הערר על מנת שזו תקיים דיון מהיר ויעיל בבקשות להיתר... בפועל הבקשה להיתר דנן יכולה היתה לעמוד לדיון בפני הוועדה המקומית זמן קצר לאחר הבחירות ואולי עוד קודם לכן. הסיבה היחידה לעיכוב בדיון היתה הריסון העצמי בתקופת הבחירות והיצמדות להנחיות הייעוץ המשפטי.

"כאשר הוועדה המקומית מוכנה ומסוגלת לקיים דיון בבקשה להיתר כבר עכשיו, ואילו לוועדת הערר יידרשו מספר חודשים לאסוף את המידע הנדרש ולדון בהתנגדויות, בהקלות ובחריגה ממס מך המדיניות – חוטא יישום הוראת השעה למטרתו".

לסיכום קבעה הוועדה כי "אנו סבורים כי במקרה זה יש להשיב את הסמכות לוועדה המקומית להשלים את הדיון בבקשה להיתר וכך אנו מורים".

"גם אם התוצאה אינה מיטבית כלל, הרי שיש לפעול בהתאם לחוק"

להחלטת הוועדה צורפה כאמור גם דעת מיעוט מטעמו של נציג מתכנן המחוז, עמית גולדשטיין, אשר חלק על עמדתה של היו"ר הלברשטם-דגני. "אני מסכים עם עמדת היו"ר כי קיים קושי פרקטי יישומי בחוק וסבור שיש לפעול לתת מענה לקושי זה", כתב גולדשטיין, "עם זאת, החוק קבע במפורש כי הסמכויות הנתונות לוועדה המקומית יהיו נתונות לוועדת הערר".

עוד כתב כי "ועדת הערר אינה יושבת כוועדת ערר אלא כערכאה ראשונה. בהתאם, לא קיימת הסמכות 'להחזיר' את הדיון אל מוסד התכנון שעל פי הוראת החוק כבר אינו מוסמך לדון בנושא. אשר לשאלה אם ההימנעות מדיון נבעה מסיבה מוצדקת (כגון בשל תקופת בחירות) או עקב עיכוב בטיפול, הרי שהמחוקק לא יצר הבחנה בין המקרים. אלא קבע המחוקק הוראה חד משמעית של העברת סמכות אוטומטית עם חלוף פרק הזמן הקבוע בסעיף".

לסיכום כתב כי "לנוכח כל האמור, גם אם התוצאה אינה מיטבית כלל, הרי שיש לפעול בהתאם להוראות החוק ואין מנוס מלדון במקרים אלה בוועדת הערר".

החלטה בסגנון דומה קיבלה ועדת הערר גם לגבי מיזם התחדשות של אבן דרך ייזום ושיכון ובינוי, ברחוב אליהו בית צורי בשכונת רמת אביב ג'.

במקרה זה, הבקשה להיתר כבר נדונה בוועדה המקומית ביום 22.11.23, 6 ימים לאחר פרסום הוראת השעה, והחלטת הוועדה המקומית בדיון היתה כי יש לשוב ולדון בבקשה כשהדבר יתאפשר, על רקע הנחיית היועצת המשפטית של מנהל התכנון שלא לדון בבקשה להיתר בבקשה להיתר הכוללת חריגה ממדיניות בתקופת הבחירות.

במקרה זה פסקה ועדת הערר כי "העובדה שלמעשה כבר התקיים דיון בהיתר דנן בפרק הזמן הנדרש והתקבלה החלטה... פירושה כי הוועדה המקומית קיבלה החלטה בבקשה ואין מקום להחיל במקרה זה את הוראות השעה. בנסיבות אלו, הדיון יוחזר לסמכות הוועדה המקומית על מנת שתשלים את הדיון בהתאם להחלטתה".

גם לגבי החלטה זו פרסם גולדשטיין דעת מיעוט לפי היה על ועדת הערר להמשיך לדון בהליך ולא להחזירו לידי הוועדה המקומית.

עורך הבקשה ביקש לתקן אותה

החלטה מעניינת נוספת ניתנה לגבי פרויקט של חברת ישראמיש השקעות ברחוב עליית הנוער בשכונת נחלת יצחק על גבול גבעתיים, שם היתה חוות הדעת המרחבית הראשונית שלילית לגבי בקשת ההיתר, ולכן עורך הבקשה ביקש לתקן אותה, ומהנדס העיר אישר זאת.

לגבי מקרה זה קבעה ועדת הערר פה אחד כי כאשר עורך הבקשה מבקש לתקן את בקשת ההיתר, ומהנדס העיר מאפשר זאת, וזוהי הסיבה לעיכוב בדיון, הרי ש"לא ניתן לומר כי הוועדה המקומית התעכבה מלקיים דיון בבקשה להיתר המצדיקה את החלת הוראת השעה והעברת הסמכות לוועדת הערר. אשר על כן אנו קובעים כי הסמכות במקרה זה תישאר בידי הוועדה המקומית".

במקרה נסף, של פרויקט שמקדמת צליח רוטשילד מימון והשקעות, גם הוא בשכונת נחלת יצחק, הגיבה הוועדה המקומית, כי הבקשה להיתר, שהוגשה כבר במאי 2023, נמצאת בבדיקה מרחבית. כאן קבעה ועדת הערר כי אין הצדקה לעיכוב וכי על המשך הליך הרישוי לעבור לידיה. "בשלב זה לא טענה הוועדה המקומית לנסיבות או התרחשויות אשר הובילו לעיכוב בבקשה להיתר. בנסיבות אלו אנו סבורים כי חלה הוראת השעה ויש להשאיר את הבקשה להיתר בסמכות ועדת הערר".

עוד קבעה כי "עד ליום 30.6.24 תעביר הוועדה המקומית לוועדת הערר את החומר הקיים במערכת הרישוי הזמין לרבות חוות הדעת שהתקבלו במחלקות השונות במסגרת הבדיקה המרחבית שהתקיימה עד כה, וכן את עמדת צוות מהנדס העיר להקלות שהתבקשו. לאחר כן תתקבל החלטה נוספת ע"י ועדת ערר זו".