"בתחילת הדרך אף אחד מאיתנו לא הכיר את התחום באופן מספק ונאלצנו לחרוש תלם ראשון בשדה בור"

מה גרם לך להתחיל לעסוק בהתחדשות עירונית?

אני עוסק בתחום הנדל"ן מזה כ-35 שנים. במעלה הדרך, לפני כ-15 שנים, הבנתי שמלאי הקרקעות הפנויות בגוש דן הוא מוגבל וזיהיתי את הפוטנציאל שיש לתחום ההתחדשות העירונית כפתרון לבעיה זו וזאת בנוסף לעובדה שיש בכך פיתרון ראוי לנושא החיזוק בפני רעידות אדמה ומיגון באמצעות ממ"דים. אלה הסיבות שהובילו אותי להיכנס לתחום ההתחדשות העירונית.

מהו אזור הפעילות העיקרי של המשרד בהקשר התחדשות עירונית ?

אנחנו מייצגים אך ורק דיירים! כבר בטבילה הראשונה, בפגישות הראשונות שבצענו במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית , הבנתי ו מהר מאוד שהמחסום העיקרי בקידום הפרויקטים הוא פסיכולוגי וקשור בדיירים ובנציגויות הדיירים. פחדים, חוסר ידע, היעדר אימון – אלה מהווים מכשולים אותם ניתן לצלוח רק על בסיס יצירה של אמון המבוסס בין השאר על מקצועיות ועל שקיפות. ההחלטה שלנו לייצג אך ורק דיירים מאפשרת לנו להיות נקיים וחפים מכל אינטרס ולהצליח לבסס אמון אמיתי.

ספר על חוויה משמעותית שזכורה לך מתחילת דרכך.

שני הפרויקטים הראשוניים שליווינו הסתיימו בהצלחה והדיירים חזרו בשלום ובשמחה לדירות החדשות שלהם. הדרך הייתה רצופת אתגרים ואף כללה פשיטת רגל של הקבלן המבצע תוך כדי הפרויקט. בתחילת הדרך אף אחד מאיתנו – הדיירים, היזם, הבנק המלווה וכמובן עורכי הדין – לא הכיר את התחום באופן מספק ונאלצנו לחרוש תלם ראשון בשדה בור. זו הייתה תקופה משמעותית של למידה ויצירת תהליכים יש מאין.

מהו הדבר הכי חשוב שכל מי שניגש לפרויקט התחדשות צריך לדעת?

פרויקטים של התחדשות עירונית הם ארוכים מאוד וכוללים אבני דרך רבות. אחת התובנות המרכזיות שלי היא שככל שאתה מצליח להציג את הדברים עבור הדיירים בצורה בהירה יותר, בשפה מובנת,  כך מתבססת שקיפות והבנה, נוצר אמון ויש סיכוי גבוה יותר לקדם את הפרויקט. הקפדה על יושרה ואמינות לכל אורך הדרך הם בבחינת הכרח בכלל ובייחוד בפרויקטים מורכבים של התחדשות עירונית. חלק חשוב מכך הוא היכולת לתחקר, ללמוד מטעויות, להבין איך אפשר לעשות את הדברים טוב יותר ולשים הכל על השולחן. זו תרבות שגדלתי לתוכה בהיותי טייס לשעבר בחיל האוויר, ואני בהחלט מאמץ אותה בעבודה השוטפת עם הדיירים ושאר הגורמים בתהליכי ההתחדשות.

איך תחום ההתחדשות העירונית השתנה לאורך הדרך בכל השנים שאתה פועל בו?

אני מבחין בשינוי אחד ומהותי שיש לו זרועות רבות. תחום ההתחדשות, בעשור האחרון ובעיקר בחמש שנים האחרונות, נעשה ממוסד, מוסדר ומאורגן הרבה יותר מכפי שהיה קודם לכן. הקמת הרשות להתחדשות עירונית בהחלט מסייעת לקידום הסדרה זו. אני כמעט כבר לא נתקל ב"חאפרים" שמנסים למכור חתימות של דיירים, לדוגמה. הידע של בעלי הדירות השתפר באופן משמעותי בשנים האחרונות ועצם העובדה שכלל הגורמים מעורים בתהליכים מקל על קידום של פרויקטים בתחום ועל קידום התחום בכללותו.

לאילו עסקאות או פרויקטים לא תתקרב?

כתוצאה מהחלטה ייחודית שקיבלנו לפיה כל פרויקט במשרד מלווה אישית ע"י אחד השותפים אנחנו מתמקדים בעיקר בפרויקטים במרכז המדינה. היכולת שלנו לשלוט בפרויקטים מרוחקים ולהכיר אותם באופן מעמיק היא מוגבלת, ולכן אנו מלווים בעיקר פרויקטים בגוש דן. מעבר לכך, בכל פרויקט אשר בעלי הדירות בו מבקשים את ייצוג המשרד אנו בוחנים שלושה נושאים. ראשית, שישנה היתכנות כלכלית שתוכל לענות על הציפיות של בעלי הדירות. שנית, שישנה בשלות בקרב הדיירים לצאת לדרך וכי מרבית הסכסוכים הפנימיים נפתרו. ושלישית, אנו בודקים שישנה היתכנות כלכלית בצד המשרד להעניק את השירות והליווי האישי שלנו ולהיות מתוגמלים בהתאם. לכן אנחנו לא ניכנס לפרויקטים קטנים מאוד.

אתם שני שותפים במשרד, מה התפקיד של כל אחד מכם? איך אתם משלימים האחד את השני?

אנחנו כבר 35 שנים יחד, כמו זוג נשוי. שנינו מטפלים בפרויקטים, יחד עם עורכי הדין האחרים במשרד, ומחלקים בינינו את הפרויקטים לפי העומס. שותפי, עו'ד גינו וינס, עוסק גם בליטיגציה אזרחית מסחרית וזה נותן ערך מוסף לפרויקטים בהם לפן זה יש משמעות. אני מנהל את תחום הנדל"ן במשרד מיום היוסדו  ואני מביא את הניסיון והידע שצברתי בתחום זה לעולם ההתחדשות העירונית.

ספר/י משהו שאף אחד לא יודע עליך בענף הנדל"ן.

לא כל כך מכירים אותנו כי אנחנו משקיעים מעט מאד בתחום  השיווקי-פרסומי במשרד. יש לנו תכונת אופי כזו, לטוב ולרע, שאנחנו לא ששים להיחשף ומעדיפים לעסוק בעבודה עצמה. בכל זאת, ישנם שני נושאים שהיו מאוד מרכזיים בחיי ושאינם קשורים כלל לעולם המשפט אך נשארו טבועים בי. האחד הוא השירות הצבאי שלי. 40 שנים של שרות כטייס בעיקר במילואים וכל החוויות, התובנות וההתפתחות האישית בתחום זה מלווים אותי עד היום גם בעולם המשפט. הדבר השני הוא היותי בן קיבוץ. גדלתי בקיבוץ והטבע והפשטות כמו טיול בטבע וכמו קציר חיטים ראשון הם זיכרונות מעצבים המהווים חלק ממי שאני.

ספר על אתגר בתהליך העבודה מול דיירים.

האתגר השכיח הוא דיירים שמסרבים לחתום. חלקם מנסיון ל"סחטנות" אך חלקם על בסיס טענות שאני מבין ורוצה למצוא להן פתרון אמיתי. לדוגמה, גברת מסוימת, באחד הפרויקטים שליוויתי, הייתה מאד לא בריאה וערירית. היא סירבה לחתום ואמרה לי, "איתמר תשמע, תחכו עד אחרי יום מותי ואז תעשו מה שאתם רוצים. בשבילי לצאת מהדירה ולהתבסס בדירה זמנית על כל הכרוך בכך ואחרי זה לחזור – אני לא אעמוד בזה". הבנתי אותה ואת המצוקה שלה.

כדי לקדם את הפרויקט חשבתי על פתרון יצירתי, ולאחר אישור של היזם והנציגות  הצעתי לאותה דיירת פתרון מחוץ לקופסא. היא התגוררה בדירת שני חדרים וללא מעלית ואמרתי לה, "תראי, יומיים בשבוע את בבית חולים ובימים הנותרים את יושבת בבית הקפה השכונתי עם החברות שלך. אני רוצה להציע לך הצעה אחרת. לכי כמו תמיד לבית הקפה שלך אבל תשאירי את המפתחות לדירה ליזם. בתום 3-4 השעות שאת יושבת בביתה קפה, היזם יבוא לאסוף אותך לדירה זמנית בקרבת מקום, אותה הוא ישכור על חשבונו.

דירת שלושה חדרים ולא שניים, בבניין עם מעלית שיקל עלייך את ההתנהלות היום-יומית. כל החפצים שלך יהיו מסודרים בדירה והכל יהיה בארונות. בתום הפרויקט, תחליטי אם לחזור לדירתך החדשה או להמשיך להתגורר בדירה השכורה על חשבון היזם. אם תחליטי להפוך את הדירה הזמנית לקבועה, היזם ישכיר את דירתך המקורית ויקבל לידיו את שכר הדירה." הגברת השתכנעה וחתמה. בתום הפרויקט, אגב, היא החליטה לחזור לדירה המקורית והחדשה שלה.