מחוץ למשחק: מדוע ועדות התכנון נמנעות מהליכי גישור?

מי שמכיר מקרוב את תחום ההתחדשות העירונית לבטח כבר נתקל בסיטואציה הזו: פרטי העסקה כבר סוכמו במלואם בין בעלי הדירות ליזם, ואפילו "הדייר הסרבן" נתן את ברכתו. כל שנותר הוא לצאת לדרך. אלא שאז נכנסת לתמונה ועדת התכנון המקומית, הגוף האמון על אישור הפרויקט והנפקת היתרי הבנייה, ומטילה וטו. הסיבה: התמורות שהובטחו לדיירים נדיבות מדי ואינן תואמות, כך נטען, את קיבולת התשתיות העירונית.

לכאורה מדובר במחלוקת ה"תפורה" למידותיו של הליך גישור או בוררות, כזה הנערך באווירה פתוחה ומשקף לצדדים את כלל הצרכים והמניעים של הצד שכנגד, למען מציאת פתרון מוסכם. ואולם בשטח, הדברים עובדים אחרת.

בזמן שהליכי הגישור והבוררות הופכים לאפיק מבוקש בסכסוכים בין דיירים, מקומן של ועדות התכנון השונות – אחת משלוש הצלעות החשובות בכל פרויקט התחדשות עירונית – נפקד שם כמעט לחלוטין. וכך, אם מתגלעת מחלוקת בין יזם או בעלי דירות לאחת מהרשויות השלטוניות, לרוב אין מנוס מפנייה לערכאות השיפוטיות, על כל הסרבול, האיטיות והעלויות הכרוכות בכך.

"לסירוב העיקש של מוסדות התכנון לקחת חלק בהליכי פשרה יש כמה גורמים עיקריים", אומרת ענת בירן , לשעבר יו"ר ועדת הערר לתכנון ובנייה העוסקת גם בגישור ובבוררויות בסכסוכי נדל"ן מטעם המוסד הישראלי לבוררות עסקית. "בראש ובראשונה זו ההעדפה המובהקת שלהם לקבל פסק דין בכל סוגיה שבמחלוקת. פסיקות של בתי משפט נעשות 'לפי הספר', באופן שהצדדים מנועים מלהשיג בדיעבד על האופן שבו נוהל ההליך או לטעון נגד זהות הגורם שהכריע – סיכון שבהליכי גישור קיים במידה גדולה יותר.

עם זאת, מציינת בירן, מאותן סיבות ממש שבגינן רשויות המדינה מעדיפות לפנות לערכאות, ישנם מקרים הפוכים שבהם עדיף להן להגיע לפשרה מחוץ לכותלי בית המשפט. "כך למשל במקרים שבהם המדינה לא מעוניינת שפסק הדין יהווה תקדים ויהיו לו השלכות רוחב. בשנים האחרונות אנחנו אף רואים נכונות גדולה יותר מצד המדינה לגשת להליכי גישור, שמתנהלים לרוב באופן חסוי. אם כי, לצערי, המגמה הזאת פחות קיימת בעולמות התכנון והבנייה".
 

נתונים לחסדי הוועדה

סיבה נוספת להימנעות הוועדות מהליכי פשרה היא חששן מאובדן שליטה על תחום אחריותן. בירן מספרת על מקרה בו ייצגה יזם בבית משפט לעניינים מינהליים, מול מתנגד. קודם לכן, ואף שהוועדה המקומית תמכה בתוכניתו של היזם וקידמה אותה, ועדת הערר קיבלה את טענותיו המהותיות של העותר באופן שחיסל את תוכניתו של היזם הלכה למעשה.

"בדיון בבית המשפט טענה ועדת הערר כי לא ייתכן שבית המשפט יתערב בהחלטתה, שכן היא הסמכות הקובעת בענייני תכנון", מספרת בירן. "שופטת בית המשפט לעניינים מינהליים, באקט יצירתי ופתוח, הציעה שכולנו נלך לגישור. כולם הסכימו, אפילו המתנגד לפרויקט, אבל ועדת הערר הודיעה מראש כי היא לא תכבד את ההסכמות ההליך. מבחינתה, היא זו שחובשת את הכובע התכנוני, והיא בלבד.

"המקרה הזה המחיש בצורה טובה את אחת הבעיות הגדולות בפתרון סכסוכים בתחום התכנון והבנייה", אומר בירן. "ברגע שהוועדה הרלוונטית אינה מוכנה לשתף פעולה עם הליך הגישור – אז אין לזה שום סיכוי. הראשון שמפסיד מכך הוא 'האזרח הקטן', שאין לו את המשאבים הנדרשים כדי לנהל הליך אחר הליך, בעוד המשאבים שעומדים לרשותם של מוסדות המדינה הם בלתי-נדלים, וכך הם נהנים מיתרון מובנה בסכסוכים מהסוג הזה".

אי-מיצויו של אפיק הגישור ניכר גם כשמוסדות התכנון אינם מהווים צד ישיר למחלוקת. כך לדוגמא במקרים בהם הסכסוך הוא בין בעלי הדירות בפרויקט לתושבים המתגוררים בסמוך לו. ככלל, אומרת בירן, למתנגדים אין שום אינטרס לפנות להליכי גישור או בוררות. ההיפך הוא הנכון: "הימשכות הליכי ההתנגדות הרגילים – בוועדה המקומית או המחוזית, ואחר כך בוועדת הערר ואולי אף בבית המשפט – משחקת בדרך כלל לטובתם.

"בנוסף, ולא פחות חשוב מכך, הליכי ההתנגדויות לא עולים כסף, בעוד שפנייה למגשר כרוכה בתשלום שכר טרחה".
 

גישור מרצון

דווקא כמי שמשרדה עוסק בליטיגציה ומתמחה בהיבטים חוזיים ומסחריים, בירן מצרה על היעדר הנכונות של המדינה לחפש אחר פתרונות של פשרה מול האזרח הפשוט: "הטמעת הליכי גישור בתחומי התכנון חשובה כדי ליצור שיח בין המדינה לאזרחים. הליכי גישור מייצגים תפישה אחרת של פתרון מחלוקות ומגלמים לדעתי תרבות שונה, טובה יותר, שנחוצה לכל חברה, ובמיוחד אצלנו".

"נכון שיש נימוקים טובים למה למדינה לא כדאי להיכנס להליכים אלטרנטיביים שכאלה, אבל מרחב הפעולה הוא הרבה יותר גדול ממה שנראה. את בעיית השקיפות והתקדים ניתן לפתור, גם כי ההחלטות הניתנות בהליכי גישור ובוררות הן מאוד מפורטות ומנומקות. צריך גם לזכור שהרבה פעמים מגיעים לגישור אחרי שכבר הצדדים היו בבית משפט וכל טענותיהם גלויות וידועות.

"בסופו של דבר מוסדות התכנון צריכים לחשוב גם ברמה הכלכלית והחברתית, ולדעת מתי נכון 'לשחרר' מאחיזתם לטובת הליכי הפשרה. כשהם יעשו כך, אין לי ספק שכולנו נרוויח מזה".

לפרטים נוספים >>