מספחים שטחים? המחירים עולים: כך מחירי הנדל"ן ביהודה ושומרון יזנקו בעקבות הסיפוח

היום (א'), לכאורה, אמור להיות היום שבו הדברים יתרחשו: 1.7 נקבע כיום שבו יתבצע הסיפוח הרשמי של שטחים בגדה המערבית, במסגרת תוכנית השלום של הנשיא דונלד טראמפ. אך גם אם זה יקרה וגם אם לא, דבר אחד בטוח: הדיבורים על המהלך, שמבחינת רבים יקרה, במוקדם או במאוחר, גורם כבר כעת לתזוזות בשטח. מביא את האזור המיועד להתעוררות: מתברר שכבר כיום אפשר לראות עלייה במחירי הנדל"ן ביהודה ושומרון, לצד עלייה בביקוש לרכישת נכסי נדל"ן בסביבה זו.

אפשר ללא ספק להגדיר זאת כהתרחשות בנדל"ן ביו"ש, אפילו התרחשות רבה: בעלי הנכסים מעלים את המחירים, עד לרמות של 7-5% בדירות ובנכסי נדל"ן אחרים; יותר ויותר משקיעים מתעניינים ברכישות, תוך שהם מנסים להבין אילו יישובים יסופחו לישראל באופן ודאי, ואילו יישובים נמצאים בסימן שאלה. הרי התשובה לשאלה הזו תכריע רבות לגביהם, גם במובן הנדל"ני.

אז מה יקרה בשוק הנדל"ן ביהודה ושומרון בקרוב?

החלטת הממשלה, לכאן או לכאן, היא החלטה משמעותית מאוד לאור מעמדן של הקרקעות עד כה באזורים אלו, הן לאור נושא הרישום של הקרקע והבעלות עליהן והן מההיבט המימוני. הסטטוס המשפטי הנוכחי של הקרקע הוא של בר-רשות, כלומר סטטוס משפטי חלש יותר מבעלות על הקרקע ואף מאופציה של חכירה , כמו שנהוג במרבית הקרקעות בשטח מדינת ישראל שהן קרקע פרטית או אדמת מנהל. תהליך הרישום עצמו מורכב יותר היום, כיוון שהוא מתבצע מול היחידה להתיישבות והסוכנות היהודית.

כבר היום אזרחים רבים עוברים להתגורר בשטחים לא רק מסיבות אידאולוגיות, אלא לאור העובדה שזוהי אלטרנטיבה שפויה מבחינת מחירי הדירות. במחיר של דירה במצב ירוד בדרום העיר תל אביב אפשר לקבל וילה רחבת ידיים

חשוב לזכור: כבר היום אזרחים רבים עוברים להתגורר בשטחים לא רק מסיבות אידאולוגיות, אלא לאור העובדה שזוהי אלטרנטיבה שפויה מבחינת מחירי הדירות. במחיר של דירה במצב ירוד בדרום העיר תל אביב אפשר לקבל וילה רחבת ידיים ביהודה ושומרון, לצד חיי קהילה מפותחים וחינוך ברמה גבוהה לילדים.

עד כה, כל מי שהתגורר ביישובים הרבים הפזורים ביהודה ושומרון הביא בחשבון כי אולי בעתיד, בכל הסדר של שלום, חלק מהיישובים יצטרכו להיעקר. נתון זה השפיע באופן טבעי על מחירי הנדל"ן באותם האזורים, מההיבט הפסיכולוגי והחברתי של פינוי אפשרי עתידי. עם השלמת הסיפוח נושא זה ירד מהפרק, והנדל"ן באזורים אלו - כענף אשר קיימת בו ציפייה - יעלה באופן מהיר ו-ודאי.

בחלק מהמקרים קשה יותר כיום לבצע רישום וקבלת כספי מימון מגופים חוץ-בנקאיים עבור נכסים נדל"ניים בשטחים, וגם מהלכים אלו יהיו כמובן קלים הרבה יותר ברגע שהשטח המסופח ייחשב חלק ממדינת ישראל

עניין נוסף שצפוי להשתנות נוגע לנושא המימון: בחלק מהמקרים קשה יותר כיום לבצע רישום וקבלת כספי מימון מגופים חוץ-בנקאיים עבור נכסים נדל"ניים בשטחים, וגם מהלכים אלו יהיו כמובן קלים הרבה יותר ברגע שהשטח המסופח ייחשב חלק ממדינת ישראל. 

השינוי יורגש גם לגבי קידום תוכניות בנייה חדשות 

כיום, כל תוכנית בנייה חדשה בשטחים דורשת אישור ממשלה, וחייבת להיות מתואמת עם האמריקאים. יישובים רבים בשטחים מבקשים כבר היום, ובמשך שנים רבות, להגדיל את שטחם - אך לא יכולים לבצע זאת, למעט בנייה לטובת מענה לריבוי הטבעי. ביישובים אלו נדרשת בנייה לגובה, כדי למנוע מצב של שלילת האפשרות לקיומה של מדינה פלסטינית בעתיד, או לחלופין מצב של הפקעת שטחים בבעלות פלסטינאית - דבר המביא לגינויים בין-לאומיים.

אחרי הסיפוח יהיה קל יותר לבנות בשטחים: התהליך יתבצע כמו בכל תהליך לאישור תוכנית בנייה, בכל עיר או יישוב אחרים בישראל; יהיה קל יותר לסלול כבישים ולהניח תשתיות קבועות, עבור חשמל ומים

אחרי הסיפוח יהיה קל יותר לבנות בשטחים: התהליך יתבצע כמו בכל תהליך לאישור תוכנית בנייה, בכל עיר או יישוב אחרים בישראל; יהיה קל יותר לסלול כבישים ולהניח תשתיות קבועות, עבור חשמל ומים לדוגמה, ולא יהיה יותר חשש מהקפאת הבנייה, כמו לאורך רוב תקופתו של הנשיא אובמה בבית הלבן.

לצד כל אלו, אנחנו צפויים לראות גם השקעות פיננסיות בשטחים: משקיעים ישראלים רבים, לצד יהודים אשר עד כה חששו מאוד להשקיע בשטחים "הכבושים", וכן  גופים פיננסים בין-לאומיים, יוכלו להיכנס כעת בביטחון מלא להשקעות כלכליות ביהודה ושומרון, כיוון שאין חשש מחרם בין-לאומי, על משקיעים מחו"ל בעיקר, וכאמור – אין חשש מפינוי עתידי.

זינוק אדיר במחירים בחמש השנים הקרובות

בחודשים האחרונים, ובעיקר מאז הקמת הממשלה הנוכחית – שכללה את נושא הסיפוח בהסכם הקואליציוני - נושא אקוטי זה מונח על השולחן וממתין לאישור סופי של האמריקאים, הן לגבי היקף הסיפוח והן לגבי הנראות הסופית של המפות.

אין ספק שלהכרזה הישראלית קיימות לא רק השפעות פוליטיות ביטחוניות ומדיניות, אלא גם השפעה נדל"נית לא מבוטלת, שצפויה להקפיץ באופן משמעותי את מחירי הנדל"ן ביהודה ושומרון, בשיעור של 30-20% לפחות בחמש שנים הקרובות.