על רקע הקול הקורא של הרשות להתחדשות עירונית: 3 נקודות התורפה שעלולות לחסל את יוזמת ההתחדשות הבניינית

יוזמת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית עבור היום שאחרי תמ"א 38 – יוזמה שעיקרה אישור תוכניות פרטניות עבור הרשויות המקומיות השונות – ראויה. זהו צעד חיובי, שיש לברך עליו. עם זאת, ניסיון העבר מלמד אותנו כי גם תוכניות טובות עלולות להיכשל, בהיעדר תשומת לב מספקת לפרטים הקטנים. גם יוזמה זו, אם לסמוך על המידע אשר התפרסם עד כה, חשופה לסכנה מסוג זה. בואו נצלול לעומקם של הפרטים.

חייבים ליצור ודאות כדי לייעל את הפעילות בענף

נקודת התורפה המשמעותית ביותר טמונה בנושא הוודאות: הניסיון ארוך השנים של תמ"א 38 ונגזרותיה – התוכניות מכוח סעיף 23 לתוכנית – מלמד שהותרת שיקול הדעת לוועדה המקומית היא-היא הרעה החולה של תחום ההתחדשות. העובדה שסל הזכויות היה לא ודאי, הביאה לכך שכמות עצומה של הסכמים ירדה לטמיון, נגררה להתדיינויות רבות במוסדות התכנון ובבתי המשפט והעמיקה את חוסר האמון בין היזם לבין הדיירים. 

האפשרות להסתמך על ודאות היא תנאי בסיסי ליעילותו של שוק המקרקעין. לכן כאשר מקדמים תוכניות מצומצמות לשטח מסוים, להבדיל מהתחולה הטריטוריאלית העצומה של התמ"א, אפשר ואף וצריך לקבוע סל זכויות סופי ומחייב.

הפרשת שטחים לצורכי ציבור תביא לסרבול נוסף

עוד כוללת היוזמה במטרותיה הפרשת שטחים מתוך המבנים החדשים, לצורכי ציבור – וזהי נקודת התורפה השנייה שלה. מדובר בחזון שאנו שומעים עליו שוב ושוב בשנים האחרונות אך על מנת שיתממש, על התוכניות הללו לחתור לתוצאה בת השגה. העובדות הן שאי-אפשר, במסגרת החקיקה הקיימת, לקבוע בתוכניות הוראות להפרשת שטחים מתוך המבנים החדשים לצורכי ציבור.

אומנם בתיקון 33 לחוק המקרקעין נקבעה אפשרות ליצירת חלקה תלת-ממדית, והיא בהחלט מאפשרת להקצות בתוכנית חלק מנפח החלקה לצורכי ציבור, אך על דבר זה להיעשות בשלב התכנון. החוק אינו מאפשר להותיר את הגדרת שטחי הבנייה לצורכי ציבור לשלב רישוי הבנייה. הגדרת ייעודה הציבורי של היחידה התלת-ממדית, וממדיה המדויקים, חייבים להיקבע בתוכנית מפורטת (אפילו בסמכות ועדה מקומית). 

הענקת סמכות בתוכנית להקצאת שטח לצורכי ציבור, ללא ביסוס בחקיקה, עלול להביא לסרבול ולהתדיינויות משפטיות ארוכות. אם הרשות הממשלתית תיכנע לדרישות הרשויות המקומיות, היומרה לטפל בכך במסגרת תוכניות ליישובים תביא להימשכות ההליכים וההתדיינויות בעניין בבתי המשפט

לא ניתן, לפי החוק הקיים, לקבוע זאת בתוכנית החלה על שטח נרחב, שבמסגרת רישוי הבנייה ייקבעו ממדיה של היחידה הנפחית המיועדת לצרכי ציבור. גם אי-אפשר להקצות לרשות חלק בלתי מסוים בקרקע שייוחד לרשום עם רישום המבנה כבית משותף. לכן, הענקת סמכות בתוכנית להקצאת שטח לצורכי ציבור, ללא ביסוס בחקיקה, עלול להביא לסרבול בהליכי אישור התוכנית ולהתדיינויות משפטיות ארוכות. אם הרשות הממשלתית תיכנע לדרישות הרשויות המקומיות בעניין הקצאת חלק מהמבנים לצורכי ציבור, היומרה לטפל בכך במסגרת תוכניות ליישובים תביא להימשכות ההליכים וההתדיינויות בעניין בבתי המשפט.

יש לתת את הדעת לנושא חישוב הזכויות הנוספות

עניין נוסף שראוי לתשומת לב, שהוא בבחינת נקודת התורפה השלישית, נוגע לאופן חישוב הזכויות הנוספות. מסיבות היסטוריות, תוספת הזכויות על פי תמ"א 38 נקבעה כפונקציה של תוספת הקומות. ההתדיינויות סביב עניין זה היא אין-סופית. ראוי איפה לקבוע תוספת בשטחים עיקריים. יש לנטוש את החישוב הנפחי שאומץ בתמ"א, שאינו מתאים לתנאים בארץ בשל ערכי קרקע הגבוהים. 

רק בשלב רישוי הבנייה למדו היזמים מה הוא היקף השטחים העיקריים ומספר יחידות הדיור. קביעת תוספת ברורה של שטח עיקרי ומספר יחידות הדיור, שנגזרים מערכי קרקע אופייניים לאותו יישוב, תניח את היסודות לשוק יעיל והוגן

חוסר הבהירות והעמימות באשר להיקף השטחים העיקריים הוא גורם הרסני. למעשה, רק בשלב רישוי הבנייה למדו היזמים מה הוא היקף השטחים העיקריים ומספר יחידות הדיור. קביעת תוספת ברורה של שטח עיקרי ומספר יחידות הדיור, שנגזרים מערכי קרקע אופייניים לאותו יישוב, תניח את היסודות לשוק יעיל והוגן.

השורה התחתונה ברורה: טיפול מראש בשלוש נקודות התורפה הללו – נקודות תורפה מהותיות, שיש בהן כדי לקבוע עד כמה החלופה לתמ"א 38 תהיה יעילה – הוא דבר מחייב, אשר דורש תשומת לב אמיתית ורצינית כבר כעת. חבל שנגיע שוב למצב שיש בידינו תוכנית לא שלמה, שתגדיל את הסרבול ואת אי-הוודאות, במקום להפחית בהם.