"בלי האפשרות לחלום ולממש את החלומות שלך – לא יקום פרויקט התחדשות עירונית."

אלכס מריאש התחיל את דרכו בשוק ההון ועבר לענף הנדל"ן ומספר על הדומה בין שני התחומים. הוא רואה בעשיית ההתחדשות עשייה חברתית ומסמן את הקשר בין חוסר הוודאות שנגרמת עקב תהליכי תכנון ארוכים לבין פרמיית הסיכון ומחירי הדיור: "כאשר פרמיית הסיכון יורדת גם המחירים יורדים."

מה גרם לך להתחיל לעסוק בהתחדשות עירונית?

אני גדלתי וצמחתי בתחום שוק ההון ולפני 17 שנים, בשנת 2007, הצטרפתי לקבוצת הכשרת הישוב. לפני שש שנים ולאחר שמילאתי מספר תפקידים בכירים בקבוצה, קיבלנו החלטה אסטרטגית – כניסה לתחום ההתחדשות העירונית. עבורנו, החברה הוותיקה בארץ בענף הנדל"ן, שהוקמה בשנת 1909, עם ניסיון רב בניהול תהליכים מורכבים וצליחת אתגרים גם בעתות משבר במשק, היה זה טבעי להיכנס לתחום ההתחדשות העירונית.

בתור איש שוק ההון לשעבר, מה ההבדל בין שוק ההון לשוק הנדל"ן?

שוק הנדל"ן הוא שוק ריאלי – אתה בונה ומייצר, רואה את התוצרים באופן מוחשי. שוק ההון נעדר המוחשיות הזאת, ובכל זאת יש לשני התחומים מאפיינים דומים. בשניהם נדרשת יכולת ירידה לפרטים, יכולת תכנון, קבלת החלטות וניהול יעדים לאורך זמן. בשוק הנדל"ן הנושא הפיננסי הוא מהותי. חברות רבות נפלו במשברים הקודמים וגם במשבר הנוכחי כתוצאה מניהול לקוי של ההיבטים הפיננסיים. בייחוד בתחום ההתחדשות העירונית, הידע כיצד לבנות את המקורות לצורך מימוש הפרויקטים הוא עניין קריטי.

מהו הדבר הכי חשוב שכל מי שניגש לפרויקט התחדשות צריך לדעת?

מאחורי ההתחדשות העירונית ישנה עשייה חברתית ואי אפשר להתנהל עם הקרקע כאילו רכשת אותה והמימוש תלוי רק בך. יש לך שותפים לדרך – בעלי הדירות והדיירים – הם חלק ממנגנון קבלת ההחלטות וחלק ממערך השיקולים היום-יומי שלך.

כל מי שניגש לפרויקט התחדשות חייב להבין שמדובר בריצה לטווח ארוך. הובלה של תב"עות וקידום היתרים אורך זמן רב, רב מידי, וגם תהליך המימוש הוא מורכב. שמעון פרס אמר כי "אנשים שאין להם פנטזיה, לא עושים דברים פנטסטיים." המשפט הזה הוא אחד מהערכים שמובילים אותנו. בלי האפשרות לחלום ולממש את החלומות שלך, בהיעדר החזון – לא יקום פרויקט התחדשות עירונית .

מהו הדבר שהממשלה חייבת לעשות מחר כדי להאיץ התחדשות עירונית ?

לעניות דעתי נדרשת מהפכה יסודית ועמוקה בענף הנדל"ן. לצערי, אין רגולטור שמנהיג ונוהג את האונייה הענקית הזו. צריך לקצר בצורה דרמטית את הליכי התכנון ולמסד סל כלים למימוש התחדשות בפריפריות שם ההיתכנות הכלכלית היא נמוכה ולייצר לה תמריצים חיוביים. הרגולטור צריך לראות כיצד הוא מייצר וודאות תכנונית ליזמים שיוצאים לדרך. כיום חוסר הוודאות הוא עצום ופרמיית הסיכון בצד היזמי גבוהה בהתאם. צמצום חוסר הוודאות יכול להביא למימוש פרויקטים בזמן קצר יותר וכאשר פרמיית הסיכון יורדת גם המחירים יורדים.

מהו הפרויקט שאתה הכי גאה בו?

אני מאוד גאה ומחובר לפרויקט שלנו בקריית ים. מדובר בפרויקט שהתחיל כחזון, אפילו פנטזיה, בעיר שלא הייתה בה התחדשות עירונית . בזכות ראש עיר שהתגייס ומהנדס עיר שתמך ועזר, אנחנו מקדמים בימים אלה את היתרי הבנייה בפרויקט הכולל 1,450 יח"ד. הוא צפוי לחולל מהפכה בשוק נדל"ן בקרית ים בפרט ובאזור הקריות בכלל.

ספר על אתגר שפגשת בו לאורך תהליך קבלת היתר לפרויקט.

תהליך קבלת ההיתרים הינו צעד תכנוני שאמור להביא לכדי מימוש את תוכנית בניין-עיר שאושרה במוסדות התכנון או אצל הרשות. זה אמור להיות הליך טכני שמטרתו לשקף סביבה תכנונית קיימת. לצערי, ישנם קשיים רבים במימוש תב"ע מאושרת ואף חלים שינויים תוך כדי הגשת הבקשות להיתרים. באחד הפרויקטים שקידמנו, בוועדה לאישור, ההיתר נפסל בעקבות שינוי במדיניות התכנונית שהתרחשה תוך כדי התהליך. הליכי תכנון מורכבים, שנים של עבודה מאומצת היו לקראת ירידה לטמיון, החברה ניהלה הליכים משפטיים מורכבים באמצעות יועצים מקצועיים מהשורה הראשונה לשנות את ההחלטה, כאשר דיירים מפקידים ביד אחת שלך את הזכות לקדם בעבורם התחדשות עירונית , יד לך ביחד השנייה חובה לעשות כל אשר ניתן להגשים להם את החלום.

ספר משהו שאף אחד לא יודע עליך בענף הנדל"ן.

אני אב לשני בנים ואני מאוד גאה בהם. הבכור בן 20, לוחם בימים אלה ומשרת בחטיבת גולני, והשני בן 17.5, פסע לפני הגיוס. זו תקופה מאתגרת מאוד עבורי, לילות רבים ללא שינה והרבה ימים של געגוע עצום ודאגה נוראית.