הסתמך על הבטחה בבית קפה, השקיע בנדל"ן ברומניה - והפסיד מיליונים. כך הכריע ביהמ"ש

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

במאמר זה נסקור את הכרעת בית המשפט בשאלה - האם ניתן להוכיח קיומו של הסכם בעל-פה להתחייבות אישית של המשיב כלפי המערער. הכרעת בית המשפט העליון לדחות את הערעור התבססה בעיקרה על העיקרון של אי-התערבות ערכאת הערעור בממצאים עובדתיים של הערכאה הדיונית; משקלם המכריע של ההסכמים הכתובים שנחתמו בין הצדדים (בין החברה שבשליטת המערער לבין חברות זרות אחרות); והיעדר יריבות אישית.

כמו כן, חוסר סבירותה של גרסת המערער בדבר התחייבות בעל-פה והשלכות בחירת הצדדים להתקשר בהסכם בין חברות (ולא כאנשים פרטיים). יתרה מזו, מדובר בדרישת הכתב הראייתית הקבועה בסעיף 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העותומני. זו קובעת כי תביעות הנוגעות להתחייבויות, חוזים או הלוואות, אשר על פי הרגיל והנהוג נעשים במסמך בכתב, צריך להוכיח במסמך בכתב.

דרישה זו, שנקלטה במשפט הישראלי בהשראת המשפט הקונטיננטלי והאנגלי, אינה עניין טכני גרידא. היא מהווה כלי מהותי למניעת הונאות והבטחת ודאות משפטית. במקרה זה, בית המשפט הדגיש כי מדובר בעסקה להשבת סכומי עתק וריביות - סוג התקשרות שמקובל ונהוג לעגן במסמך כתוב. הדברים מקבלים משנה תוקף, כאשר מדובר בצדדים עסקיים שאין ביניהם יחסי אמון מיוחדים. זה מצב שבו ההיגיון המסחרי מחייב העלאת הסכמות על הכתב, ואינו מותיר מקום לטענה בדבר התחייבות אישית בעל-פה.

נסיבות המקרה: 

המערער, שהינו מהנדס ובעל חברת "פרסייס הנדסה בע"מ", הכיר את המשיב. המשיב כיהן במשרות ניהוליות בחברות שונות שהיו חלק מאשכול חברות זרות שהחזיקו במקרקעין ברומניה, בראשית שנת 2014. לטענת המערער, בפגישה יחידה בבית קפה, הוצע לו לקחת חלק בעסקת נדל"ן ברומניה. וכי המשיב התחייב אישית, בעל-פה, להשיב לו את כספי השקעותיו בסך 8 מיליון ש"ח בתוספת ריבית של 10% בתוך שנה ככל שהעסקאות לא יצאו לפועל.

בפועל, נחתמו מספר הסכמי הלוואה כתובים, חלקם בין המערער לחברות זרות, וחלקם בין חברה בבעלות המערער לחברות זרות, בסכום כולל של 1.12 מיליון אירו. בהסכם מאוחר יותר, חתם המערער על הסכם ויתור ששחרר את המשיב מכל טענה הקשורה להלוואה הראשונה. הדבר מחזק את המסקנה כי לא הייתה קיימת התחייבות אישית של המשיב כלפי המערער, ומהווה מסמך כתוב שניתן לסתור אותו רק באמצעות ראיה כתובה אחרת.

בשנת 2018, עסקאות הנדל"ן ברומניה כשלו וההשקעות ירדו לטמיון. המערער הגיש תביעה אישית נגד המשיב, בטענה לקיומו של הסכם בעל-פה להתחייבות אישית של המשיב. בקשתו לתקן את כתב התביעה ולצרף את חברת "פרסייס" כצד נדחתה בשלב מאוחר של ההליך.

השאלה המשפטית: 

האם נכרת בין המערער למשיב הסכם בעל-פה, עצמאי ונפרד מהסכמי ההלוואה הכתובים, במסגרתו התחייב המשיב אישית להשיב את כספי ההלוואות בתוספת ריבית?

הכרעת בית המשפט: 

בית המשפט העליון דחה את הערעור, וקבע כי לא נמצא מקום להתערב בקביעותיו המנומקות והמפורטות של בית המשפט המחוזי. לפי קביעות אלה, המערער לא הצליח להוכיח את קיומו של ההסכם הנטען בעל-פה. בית המשפט הדגיש כי ערכאת הערעור אינה מתערבת בממצאים עובדתיים של הערכאה הדיונית, אלא במקרים חריגים ומיוחדים, שלא התקיימו במקרה זה.

בנוסף, בית המשפט ציין כי על המקרה חל סעיף 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העותומני, הדורש הוכחה בכתב להתחייבויות מסוג זה. וכי ההסכמים הכתובים שנחתמו בין הצדדים (בין החברות שבשליטתם) לא כללו התחייבות אישית של המשיב. כמו כן, נקבע כי גרסת המערער בדבר התחייבות אישית בעל-פה לסכום כה גדול, שניתנה בפגישה יחידה, היא תמוהה ובלתי-סבירה. וכי הצדדים שבחרו להתקשר בהסכם בין חברות, כפופים להשלכות בחירה זו.

הערת המחברת:

רשימה זו עוסקת בניתוח פסק דינו של בית המשפט העליון הדוחה טענה להתחייבות אישית בעל-פה בעסקת מקרקעין מורכבת שבה נערכו הסכמים בכתב. המקרה מספק הזדמנות לעיון מחודש בדרישת הכתב הראייתית הקבועה בסעיף 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העותומני, ובחזקה לפיה צדדים עסקיים מנוסים נדרשים לעגן את הסכמותיהם במסמכים כתובים, במיוחד כשמדובר בסכומי עתק.

סקירת נסיבות המקרה מדגישה את המשמעות המשפטית של בחירת מבנה ההתקשרות (בין חברות מול בין פרטים). וכמו כן, את הקושי הראייתי המשמעותי הניצב בפני מי שמבקש להוסיף על מערכת הסכמים כתובה באמצעות טענה להתחייבות בעל-פה החסרה היגיון מסחרי.

(55529-01-26 אברהם רכס נ' מיכאל מירצ'ה גרינברג, פורסם בנבו ביום 26.3.2026).

הכותבת היא עו"ד במשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובניה.