האם תל אביב בדרך לוואקום תכנוני?

תוכנית המתאר הארצית לחיזוק ומיגון מבנים מפני רעידות אדמה ( תמ"א 38 ) עתידה לפקוע בתל אביב באוגוסט הקרוב, ואולם אגף התכנון בעיריית תל אביב טרם הגיש תוכנית כוללנית להתחדשות עירונית לאישור הוועדה המחוזית – תנאי סף שקבע המחוקק להארכת תוקפה של תמ"א 38 בשנתיים נוספות.

בשנתיים האחרונות עיריית תל אביב עמלה במרץ על גיבוש תוכנית חלופית לתמ"א 38 בשטחה – תא/5555. התוכנית נוסחה בהתאם לעקרונות תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה, הוא "חלופת שקד" המפורסמת, שאושר על ידי הממשלה הקודמת. אלא שעד היום, כאמור, התוכנית טרם הופקדה להתנגדויות בוועדה המחוזית, ויתרה מכך – מסמכיה טרם פורסמו לעיון הציבור, מה שמציב את בעלי הדירות והיזמים הפועלים בעיר מול מסך ערפילי סמיך של חוסר ודאות.

"תחום התמ"א 38 בתל אביב סובל כבר זמן רב מחוסר בהירות שמקשה מאוד הן על יזמים והן על בעלי נכסים", אומר יוסי הררי, מנכ"ל ושותף בקבוצת גרניט המתמחה בייזום והקמה של פרויקטי תמ"א 38 ברחבי תל אביב. "תא/5555 היא תוכנית מבורכת במהות שלה; היא תספק ודאות תכנונית בכל מה שקשור להתחדשות הבניינית בעיר ואף תאפשר הוצאת היתרי בנייה מכוחה, ללא צורך בשינוי תב"ע".

"אבל הקושי העיקרי בה הוא לא מה שגלוי, אלא דווקא מה שנסתר. לא ברור למשל בתוך כמה שנים היא תקבל תוקף והאם תהיה הארכה של המצב הקיים, קרי זכויות הבנייה שניתנות במסגרת תמ"א 38 . אנחנו בגרניט כבר לא מעט חודשים בהתלבטות  האם כדאי למהר ולקדם פרויקטים בתקווה להצליח להגיש בקשה להיתר בתוך תקופת הזמן של התמ"א, או שעדיף כרגע לא להיכנס להתחייבויות עד שלא תהיה בהירות בנוגע למועדים הצפויים. כל השאלות האלה נותרות כיום, לצערי, ללא כל מענה".

עובדיה מברטנורה 21, ת"א | קרדיט: Pitom Studio

קושי מהותי נוסף שמציין הררי נוגע לשאלת התחולה הגיאוגרפית של תא/5555: "התוכנית צפויה להתפרש על פני למעלה מ-17 אלף דונם. זה נשמע המון, אבל זה מכסה אולי שליש משטחי העיר, וזה אחרי שמנכים מהחישוב את שטחי תוכניות הרבעים החולשות על רבעים 3, 4, 5 ו-6. לגמרי לא ברור למשל מכוח מה ניתן יהיה לקדם תוכניות בעוד כמה חודשים בשכונות שאינן נכללות במסגרת תכניות הרבעים או תא/5555".

לדברי הררי, היעדר הבהירות הזה פוגע בצורה קשה בענף ההתחדשות העירונית בעיר, ומציב את היזמים בפני דילמה: "יש מי שלוקח את הסיכון מתוך הנחה שבסופו של דבר התמ"א תוארך למשך תקופת זמן כזו או אחרת. לצדם יש גם יזמים שנמצאים כיום במירוץ נגד השעון להספיק ולהגיש את הבקשה להיתר לפני פקיעת התמ"א. אבל למה צריך את חוסר הוודאות הנוסף הזה בשוק שמראש יש בו לא מעט קשיים והתמודדויות? זו לא מציאות בריאה – לא לשוק הנדל"ן ולא לשחקנים הפועלים בו".

נגמר הזמן

"כללי ההתחדשות העירונית בתל אביב מוסדרים כיום לטווח ארוך רק בחלק קטן משטחה של העיר – בעיקר ברבעים 3 ו-4 שם חלות תוכניות הרבעים ובעוד מספר אזורים שבהם אושרו תוכניות לפי סעיף 23 לתמ"א 38", מסבירה עורכת הדין מיטל  טויסטר, המתמחה בתכנון ובנייה. "במצב הדברים הזה, רק אם תא/5555 תוגש עד סוף אוגוסט, והוועדה המקומית לא תדרוש אחרת, תמ"א 38 תוארך עד מאי 2026. בכל מצב אחר, ייווצר ואקום תכנוני שלא ברור איך השוק יגיב אליו".

גם טויסטר לא יודעת האם התוכנית העירונית תוגש בזמן, וכמו שאר השחקנים בשוק גם היא לא נחשפה לפרטיה: "להערכתי הוועדה המקומית תל אביב מתכוונת  להגיש את התוכנית לוועדה המחוזית במועד. ועדיין, חוסר הוודאות הזה מונע מפרויקטים חדשים לנוע קדימה – מי שמתחיל עכשיו לאסוף חתימות של דיירים, למשל, לעולם לא יצליח להגיש בקשה להיתר בפרק הזמן שנותר עד אוגוסט. זה חסר טעם".

בן-גמליאל 7, ת"א | קרדיט: Pitom Studio

על חלופת שקד המקורית, שעשויה היתה להיות "רשת הביטחון" של התמ"א במקרה של פקיעת התוכנית בקיץ, טויסטר לא סומכת במיוחד: "מדובר במנגנון מסורבל, שמחייב בין היתר קידום תב"ע במקביל להוצאת היתר בנייה. זה לא מקרי שעד היום החלופה הזאת לא תפסה תאוצה ומעט מאוד פרויקטים יצאו לדרך במתכונת הזאת".

פרטי תא/5555 שכן "יצאו לעולם" עד היום מלמדים כי התוכנית עתידה לעודד התחדשות במסלול הריסה ובנייה, ולשם כך מעניקה בו זכויות בנייה גדולות יותר. לפיה, ברחובות ראשיים עם חזית פעילה, ניתן יהיה להקים מבנים של עד 15 קומות, כשההגדרה לרחובות ראשיים שואבת מתוכנית המתאר הכוללנית לעיר ( תא/5000 ) וכוללת את אבן גבירול, ארלוזורוב, קיבוץ גלויות, יגאל אלון ויצחק שדה.

תגובת עיריית תל אביב-יפו:

עקרונות תכנית תא 5555 אושרו בוועדה המקומית. בשלב זה אנו מכינים את מסמכי התכנית בהתאם לעקרונות שאושרו, ובהתאם להחלטת הועדה המקומית אנו נציג אותה במסגרת שיתוף ציבור.

לאחר סיום הכנת המסמכים הם יועברו לוועדה המחוזית.

לפרטים נוספים >>