אותו המגרש נמכר לשלושה בעלים שונים. מי מהם הוכר כבעליו על ידי בית המשפט?

עסקאות נוגדות במקרקעין הן מצב שבו שתי עסקאות נערכות בנכס מסוים, ומתנגשות זו בזו. סעיף 9 לחוק המקרקעין קובע, כי בהתנגשות בין שתי עסקאות נוגדות ביחס לאותם המקרקעין, יש להעדיף את זכותו של בעל העסקה הראשונה, אלא אם בעל העסקה השנייה הוכיח כי התקיימו שלושה תנאים ביחס לעסקה שלו, שהם: רישום בטאבו , תום לב ותמורה.

במאמר זה, נסקור את החלטת בית המשפט המחוזי, אשר נדרש להכריע בסכסוך בין בעלי זכויות במקרקעין שהתקשרו בעסקאות נוגדות ביחס לאותם מקרקעין. כל אחד מהרוכשים טען כי העסקה שלו קודמת ועדיפה על פני העסקאות האחרות. ידו של מי מבין הרוכשים תהיה על העליונה? 

נסיבות המקרה:

עסקינן בשלוש תביעות, שעניינן עסקאות נוגדות במקרקעין. במוקד התביעות, עומדים מספר הסכמים שנערכו ביחס לשתי חלקות, כאשר הזכויות במקרקעין היו שייכות לבעלים פרטי של המקרקעין, שהוא הנתבע 1 בכל שלוש התביעות וכאמור הבעלים המקורי.

המחלוקת העיקרית בין הצדדים לתביעות, נובעת מהסכמים סותרים, שנעשו על ידי הבעלים המקורי ואחרים ביחס לאותם מקרקעין. זאת כאשר כל צד טוען כי העסקה שלו לגבי המקרקעין, קודמת ועדיפה על פני העסקאות האחרות

המחלוקת העיקרית בין הצדדים לתביעות, נובעת מהסכמים סותרים, שנעשו על ידי הבעלים המקורי ואחרים ביחס לאותם מקרקעין. זאת כאשר כל צד טוען כי העסקה שלו לגבי המקרקעין, קודמת ועדיפה על פני העסקאות האחרות. במאמר זה נסקור שלוש מתוך חמש עסקאות שנכרתו ביחס למקרקעין.

הראשונה בזמן, נכרתה בשנת 1996, במסגרתה העביר הבעלים המקורי את מלוא זכויותיו בחלקה א' במתנה לאימו. העסקה השנייה בזמן, היא עסקת מכר משנת 1999, שנכרתה בין הבעלים המקורי לבין רוכשת, אשר קנתה ממנו בתמורה כספית את מלוא זכויותיו בחלקה ב' וחלק מזכויותיו בחלקה א'.

האמא, הבעלים מתוקף העסקה הראשונה, העבירה חלק מזכויותיה במתנה לבעלה ובשנת 2001, העביר הבעל את הזכויות שקיבל במתנה לבתו. 

החלטה: 

בית המשפט קבע כי בעסקאות (או התחייבויות) נוגדות במקרקעין, בהיעדר רישום של הזכויות מושא ההתחייבות, יש להחיל את סעיף 9 לחוק המקרקעין. לפי סעיף זה, בתחרות בין שתי עסקאות תקפות, יש להעדיף את העסקה הראשונה בזמן, אלא אם העסקה השנייה נעשתה בתמורה ובתום לב והסתיימה ברישום בטאבו; כאשר הרוכש הינו תם לב.

בכל הנוגע לדרישת תום הלב - נקבע בפסיקה, שעל מנת לקבוע שמי שביצע עסקה מאוחרת בזמן נהג בחוסר תום לב, אין הכרח להראות ידיעה של ממש מצדו על העסקה הקודמת, ודי בכניסתו לעסקה במצב של "עצימת עיניים". חובה זו תחול גם על מי שרכש את המקרקעין בעסקה הראשונה, אשר קדמה לאותה עסקה. למשל, אם מי שרכש את המקרקעין בעסקה הראשונה נמנע מלרשום הערת אזהרה למרות שלא הייתה מניעה לכך, יש לראותו כמי שיצר תשתית לתאונה משפטית, באופן שעשוי להביא לעדיפותה של העסקה השנייה בזמן.

ביהמ"ש קבע כי בתחרות בין זכויות, במקום שבו העסקה הראשונה בזמן היא עסקת מתנה, והעסקה השנייה היא עסקת מכר - שנעשתה בתמורה ובתום לב - ראוי לפרש את סעיף 9 לחוק המקרקעין, כך שידו של הרוכש השני בזמן תהיה על העליונה. זאת, גם אם העסקה השנייה לא הסתיימה ברישום.

בכל הנוגע לדרישת הרישום - נקבע בפסיקה, כי ייתכנו מקרים בהם זכאותו של הרוכש השני תגבר, גם אם העסקה עמו לא הסתיימה ברישום. 

כמו כן, בתחרות בין זכויות, במקום שבו העסקה הראשונה בזמן היא עסקת מתנה, והעסקה השנייה היא עסקת מכר - שנעשתה בתמורה ובתום לב - ראוי לפרש את סעיף 9 לחוק המקרקעין, כך שידו של הרוכש השני בזמן תהיה על העליונה. זאת, גם אם העסקה השנייה לא הסתיימה ברישום. למעט, במקרה שבו מקבל המתנה שינה את מצבו לרעה בהסתמך על המתנה או ההתחייבות. אז ייתכן כי התוצאה תהא שונה, ויחול העיקרון לפיו תינתן עדיפות לרוכש הראשון בזמן.

באשר לתחרות בין העסקאות שבוצעו בקשר למקרקעין, כמוגדר לעיל - נקבע כי העסקה השנייה בזמן קודמת ועדיפה על פני שאר העסקאות. 

ראשית, מפני שהעסקה הראשונה היא עסקת מתנה בעוד שהעסקה השנייה היא עסקת מכר, שנעשתה בתמורה. ושנית, משום שבנסיבות העניין, הוכח כי האמא הייתה מעורבת במו"מ בגין העסקה השנייה, ואף נכחה במעמד החתימה על הסכם המכר, מה שמעיד על ידיעתה ומעורבותה בעסקה השנייה. על אף מודעותה, לא מצאה לנכון ליידע את הרוכשת כי הזכויות שרכשה הן שלה. משכך, האמא לא מילאה את חובת תום הלב המוטלת עליה, בהיותה בעלת העסקה הראשונה בזמן. טעם זה, כשלעצמו, מצדיק את העסקה השנייה, על פני העסקה הראשונה. 

ובאשר לעסקה השנייה שהייתה עסקת מכר מול עסקת המתנה - נקבע כי העסקה השנייה בזמן קודמת לעסקת המתנה. הן מפני שמדובר בעסקת מכר מול עסקת מתנה, והן מאחר שמקבלת המתנה ידעה מבעוד מועד על עסקת המכר שנכרתה בין הבעלים המקורי לבין הרוכשת, ובפרט על העברת התשלום שבוצעה בגין עסקה זו. מה שמצביע על חוסר תום ליבה של מקבלת המתנה ועל "עצימת עיניים" מצדה. ולפיכך, יש להעדיף את העסקה השנייה על עסקת המתנה.

לסיכום, בית המשפט קבע, כי העסקה השנייה קודמת ועדיפה על פני שאר העסקאות. 

[(ת"א (מרכז) 21515-03-15 אימאן נאשף נ' עומר עבד אלקאדר)].

הכותבת היא עו"ד ממשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובנייה (עריכה: עו"ד סיגל מיכאלי, בסיועו של עומר וינגרטן)