"קנינו את התאומים 6 שבועות לפני הפיגוע. 23 שנה אחרי, אנו קרובים מאוד להשלים את בניית מרכז הסחר העולמי"

פודקאסט חדש מבית מרכז הנדל"ן - בונים את אמריקה, בו גיל גורביץ', מומחה לשיווק נדל"ן וג'ו (יוסי) ברקו, מייסד ומנכ"ל ASTOR REALITY CAPITAL, יארחו אנשים בולטים מהחברות המובילות בארצות הברית, שיספרו על ההצלחות וגם על הכשלונות, ועל הפרויקטים המשמעתיים שיזמו על מנת לשמש מקור לידע ולהשראה לקהל הישראלי.

בפרק הבכורה אירחו השניים את דוד מרקס, סגן נשיא בכיר ומנהל שוקי ההון ב"סילברסטין" (SILVERSTEIN), שסיפר על עולם המשרדים באמריקה, האם הוא התאושש מאז הקורונה ומדוע משרד הוא כבר מזמן לא רק משרד - אלא גם מקום שיוצאים בו לשתות ולאכול, והוא קרוב לאזור המגורים. 

לצפייה: 

להאזנה: 

לספוטיפיי
לאפל
לגוגל

ג'ו ברקו סיפר מעט על עצמו: "אני בעולם הנדל"ן מ-1995, וכשנכנסתי לעולם הזה, שוק הנדל"ן היה במצב מאוד חלש. התקופה הכי חלשה שראיתי הייתה כמובן המשבר הכלכלי הגדול ב-2008-2010. התקופות המשתנות הללו בנדל"ן זה דבר טבעי שמנקה הרבה מאוד מהשוק ומחזיר אותנו למציאות חדשה. כיום הסקטור של המשרדים נמצא במן צונאמי, ולא ממש יודעים איפה נמצאת התחתית.

"אנחנו חברת פרייווט אקוויטי ונמצאים ב-7 מדינות עיקריות בארה"ב, משקיעים כמעט בכל הסקטורים: מבתי מלון, מולטי פמילי, מרכזים לוגיסטיים. כמעט ואין לנו נגיעה בסקטור המשרדים. אבל לאורח הבא שלנו היום יש".

דיוויד מרקס: "אני עובר בסילברסטין פרופרטיס מעל 10 שנים, אני בעצם אחראי על כל ההשקעות החדשות של החברה בתחום האקוויטי, שלא דרך הקרנות, כשהחברה עצמה מבצעת רכישה של נכס חדש - קרקע או נכס מניב - זה עובר דרך הצוות שלי. אנחנו חברה פרטית שקיימת מעל 60 שנה, בבעלות משפחת סילברסטין, היו"ר לארי סילברסטין יהיה בן 93 חודש הבא, איש מדהים ומלא באנרגיה, עדיין במשרד כל יום. אבל בחודשים האחרונים יש מעבר דורות, והבת שלו ליסה לקחה את המושכות יחד עם בעלה טל.

"יש הרבה ישראלים בחברה, ואני גאה להגיד שאני הייתי הישראלי הראשון. היום יש כאמור המון ישראלים מעולים, בניהול, בשיווק. אנחנו חברה פרטית שעושה ייזום השבחה וניהול, מנהלי קרנות, יש לנו קרן חוב של בערך 4.5 מיליארד דולר. יש לנו זרוע ביצועית מאוד גדולה, עם פרויקטים מאוד גדולים.

"פרויקט הדגל שלנו הוא מרכז הסחר העולמי בניו יורק", סיפק מרקס. "סילברסטין קנו את מגדלי התואמים 6 שבועות לפני הפיגוע ב-11 בספטמבר, ואז ביום אחד המגדלים קרסו ומאותו יום והחברה בראשות לארי לקחה על עצמה כמשימת חייה לבנות מחדש את מרכז הסחר העולמי, ואנחנו מאוד קרובים להשלים את המשימה הזאת אחרי 23 שנה, נשאר לנו בניין אחד.

"פרויקט הדגל שלנו הוא מרכז הסחר העולמי בניו יורק", סיפק מרקס. "סילברסטין קנו את מגדלי התואמים 6 שבועות לפני הפיגוע ב-11 בספטמבר, ואז ביום אחד המגדלים קרסו ומאותו יום והחברה בראשות לארי לקחה על עצמה כמשימת חייה לבנות מחדש את מרכז הסחר העולמי, ואנחנו מאוד קרובים להשלים את המשימה הזאת אחרי 23 שנה, נשאר לנו בניין אחד"

 

"זה אחד מהמקרים הבודדים בעולם שאותו יזם בונה את אותו בניין פעמיים. זה פרויקט מאוד מורכב, כל המגדלים שם היו בחוזי חכירה , גם מגדלי התאומים היו בחוזי חכירה ל-99 שנה כשלארי קנה אותם. מאז הפיגוע יש הרבה מאוד אינטרסים סביב השולחן, ברמת בעיר, המדינה, ברמה הפדרלית. משפחות שכולות".

מרכז הסחר העולמי במנהטן, ניו יורק (שאטרסטוק)

ג'ו: "יצא איזשהו מחקר ששאל את דור ה-Z ודור המילניאלס מה הם רוצים מבחינת עבודה, אם הייתה להם את הבחירה. 80 אחוז מהם אמרו שהם רוצים ללכת לעבודה, שתהיה במרחק הליכה מאיפה שהם גרים, או מקסימום במרחק אופניים. כולם רוצים להישאר באותו אזור ובלי להיכנס לרכב ולכבישים מהירים. צריך להקשיב להם, כי זה הדור הבא. מה שאני רואה במיאמי, ובדרום פלורידה בכלל, שכל בניין משרדים מכניס לתוכו הרבה אינטרקציה, אם זה אזורים שאפשר לשבת ולשתות בירה או דברים אחרים. הריטייל עבר למצב שהוא יוצר חוויה. הרי ג'ינס אפשר לקנות היום אונליין, ופחות צריך ללכת ולמדוד. אם כבר אני יוצא עם החבר'ה שלי או עם אשתי, אני רוצה שזה יהיה קרוב אליי, עם אפשרות לארוחה טובה למשל".

"עבודה, מגורים בילויים - עכשיו הכל צריך להיות ביחד" 

דיוויד מרקס: "המהפכה הזאת של משרדים שהם לא רק 4 קירות - הקרדיט הוא דווקא לווי וורק, שהחליטו לתת לדיירים את כל השירותים כולל בירה ככל שהם ירצו. אימצנו את התפיסה הזאת לפני כמה שנים, ואם תלכו לבנייני משרדים של סילברסטין תראו שבכל בניין יש קומה שיש בה הכל - קפיטריה, סטודיו ליוגה, מרפסות איפה שאפשר. ואתה ממש תרצה להיות שם והחוויה מאוד מזכירה מלון. פעם היה מאוד ברור - פה אתה עובד, פה גר, שם עושה חיים. עכשיו הכל צריך להיות ביחד, הבר והמסעדה. יש מגורים ליד המשרדים, יש מלונאות בתוך מגורים, הכל הופך להיות סביבה אחת. הסוד להכל זה ליצור מקום שאנשים רוצים להיות בו וחלק ממנו".

דיוויד מרקס: "המהפכה הזאת של משרדים שהם לא רק 4 קירות - הקרדיט הוא דווקא לווי וורק, שהחליטו לתת לדיירים את כל השירותים כולל בירה ככל שהם ירצו. אימצנו את התפיסה הזאת לפני כמה שנים, ואם תלכו לבנייני משרדים של סילברסטין תראו שבכל בניין יש קומה שיש בה הכל - קפיטריה, סטודיו ליוגה, מרפסות איפה שאפשר. ואתה ממש תרצה להיות שם והחוויה מאוד מזכירה מלון" 

ג'ו התייחס לשוק המגורים ואמר שהוא "נמצא בתפוסה שלא נראתה כמוה משהו כמו 56-57 שנה. העלייה של שכירויות בניו יורק הגיעה לקצה לא נורמלי, הביקוש הוא פשוט יוצא מהכלל. ריבית? זה הכל משחק של ריבית. במנהטן למשל יהיה תמיד ביקוש וצריך מקום לגור, כך שמבחינת מכירות המצב חיובי. יש לנו קרב ל-160-180 יח"ד למכירה בברוקלין. נושא הריביות מאוד משפיע, אם מסתכלים על ה-50 שנה האחרונות – הריביות הממוצעות היו סביב 5.4%. ראינו מצבים של קיצון, ובשבועות האחרונות הריבית קפצה. אבל הצורך קיים. אנחנו עדיין מאמינים שב-2024 נראה לפחות שתי ירידות ריבית של חצי אחוז, לא מאמין שיהיה יותר מזה -  ואני חושב שברגע שנתחיל לראות ירידת ריבית נתחיל לראות עלייה במכירות".

דיוויד: "שוק השכירות בניו יורק נמצא בנקודה שלא היה בה מעולם מבחינת ביקוש והיצע - אין בעצם היצע. ההיצע של הדירות היום הוא בערך עשירית ממה שהיה בממוצע ב-15 השנה האחרונות. במהלך הקורונה הרבה טענו שניו יורק גמורה. לקראת אמצע-סוף 2021 התחלנו להרגיש את החזרה לעיר. בדצמבר 21 קנינו בניין מגורים עם שני גופים מוסדיים מישראל - מנורה וכלל, בניין עם 416 דירות. העסקה הזאת נסגרה לפני יותר משנתיים. השכירות בבניין שם קפצה בכמעט 20 דולר ל-foot (יחידת אורך השווה ל-30.48 ס"מ) בשנתיים, זה ללא תקדים".