"אנחנו מחפשים את הנכונות של הדיירים לפרויקט, את הזיק שבעיניים, את ההחלטה שנלקחה"

“אין כל ספק שהמצב הביטחוני הנוכחי מדגיש את הצורך בהתחדשות עירונית ויהווה קטליזטור לפתרון של המעצורים בתחום ונראה בעתיד הסדרה יעילה יותר של הליכי התכנון והמס וכפועל היוצא הקמה של יותר פרויקטים," הוא מסביר, ומסיף "גם הפריפריה במוקד והצורך שלה להתחדש ודרך זה להתמגן כבר מעוררים דיון ציבורי ובעקבותיו בוודאי שיבואו פתרונות לאותם מקומות שצריכים מרחבים מוגנים יותר מכולם."

מהו התנאי בלעדיו קבוצת ברוש לא תתחיל בייזום של פרויקט התחדשות?

האתגר המרכזי בכל פרויקט הוא למצוא את האיזון הייחודי בתמורות בין בעלי הדירות, בינם לבין עצמם וגם לאלה של היזם, ואת זה כבר כולם מכירים. האיזון קיים בכל פרויקט ופרויקט וצריך רק למצוא אותו. נכון שזו משוואה עם הרבה נעלמים אבל הפתרון קיים. לפעמים צריך לזרוק את קו המחשבה לפח ולחזור לנקודת ההתחלה ולהתחיל מאפס, עד שמוצאים. אין פה "זבנג וגמרנו" – למי שאין סבלנות של ברזל, כסף וזמן לזה, שבכלל לא יתחיל.

מה גרם לך להתחיל לעסוק בהתחדשות עירונית?

כמי שעוסק בייזום נדל"ן הרבה מאוד שנים וחי כל הזמן לצד מצוקת הקרקעות לבניה במרכז הארץ, הרי שעוד מראשית החקיקה בתחום היה ברור שמדובר בהכרח ובתחום שהולך לתפוס נתח עיקרי משוק הייזום למגורים בישראל. קבוצת ברוש יזמה ובנתה פרויקטים של התחדשות עירונית עוד מראשית ההתחדשות העירונית ובכל המסלולים התכנוניים – זו הדרך היחידה להמשיך ולבנות באזורי הביקוש בהם ממוקדת החברה.

מהו הדבר הכי חשוב שכל מי שניגש לפרויקט התחדשות צריך לדעת?

ישנם שלושה דברים חשובים שלמדנו לאורך השנים; הדבר הראשון הוא לזכור עוד לפני שיוצאים לפרויקט התחדשות עירונית חדש, שזה ייקח זמן, הרבה זמן, וזה הולך לעלות הרבה כסף, כבר בשלבים הראשונים ועוד לפני שישנה וודאות תכנונית או קניינית לפרויקט. אם רוצים לעשות את זה כמו שצריך יש הוצאות שלא ניתן לדלג עליהם: עו"ד של בעלי הדירות, מפקח דיירים, שמאי, יועץ מס, אדריכל , מנהל פרויקט יזמי וכמה מהיועצים התכנוניים שצריך כבר בשלב מוקדם.

הדבר השני שאנחנו מזכירים לעצמנו כל הזמן הוא כמה זה טבעי להיגרר לתכנון דירות התמורה ולשכוח בדרך את דירות היזם, וכמה חשוב לאורך כל התהליך לבחון כיצד משפיע תכנון דירות התמורה על דירות היזם. צריך לייצר את כל הדירות לפי הסטנדרט התכנוני הגבוה שהכתבנו לעצמנו. לא ניתן לשוויון, איזונים, תמורות ויתר שיקולים, חשובים ככל שיהיו, לפגוע בסטנדרט הזה. חשוב לייצר דירות מעולות למכירה ומכירת הדירות היא הדלק לפרויקט כולו – אין רווח – אין פרויקט.

הדבר השלישי הוא הקצאת משאב אנושי מנוסה ומקצועי. כחלק ממערך שירות לקוחות נדרש ליזום דיאלוג ומענה לבעל דירת התמורה ולאורך כל השלבים השונים של הפרויקט לאחר חתימתו. ישנם גורמים רבים כמו משכנתאות, בנקים, רשויות, מתווכים, מובילים ובעלי דירות שמשכירים דירות חלופיות לדיירים, וכולם נמצאים באינטראקציה עם בעלי הדירות שלנו. בהכוונה נכונה מראש, הדרכה וסיוע תוך כדי וזמינות למענה לשאלות, יקלו עליהם ויסייעו רבות. יש להקצות גם זמן וכוח אדם מקצועי לטיפול באוכלוסיות המבוגרות שלהם מטבע הדברים קשה יותר.

אם היית יכול לשנות דבר אחד שיאיץ את תהליך ההתחדשות – מה היית עושה?

בכל מה שקשור באישור תוכניות והיתרי בנייה ברשויות התכנון המחוזיות והמקומיות יש צוותים מקצועיים ומנוסים שעובדים שנים רבות וזה מצוין. העניין הוא שהעומס גדול. לכן הייתי מציע להגדיל את כוח האדם הרלוונטי על מנת לקצר את זמני ההמתנה. אני מזהה עומס רב על בודקי התוכניות, והייתי מקצה אנשים ספציפיים לתחום ההתחדשות. זה הכרח.

ספר על אתגר שלילי או חיובי שפגשת בו לאורך תהליך קבלת היתר לפרויקט.

בכל פרויקט נדרש למצוא את שביל הזהב להסכמות בין הדיירים. צריך להגיע לאיזון בתמורות בין הדיירים, לחתור לשוויון ולפעול בשקיפות מלאה. בשלב התכנון האתגר המרכזי הוא המעבר מתמהיל דירות מסוים בבניין הקיים לתמהיל חדש. ברוב המקרים הדירות הישנות שונות זו מזו ואילו בתכנון החדש האחידות משחקת תפקיד חשוב בתכנון יעיל וחכם. האתגר הוא להצליח להסביר לדיירים כיצד שוויון צודק בתמורות הוא לא תמיד זהות בתוספת המטרים. יש עוד דרכים לשוויון שתואם צרכים אישיים של כל אחד מהדיירים. הניסיון בתחום מאפשר לנו לייצר את האיזון הנכון שיתאים לכל פרויקט ופרויקט. מה שיעבוד באחד, לא יעבוד באחר.

לאילו עסקאות לא תתקרב לעולם?

באופן עקרוני, כל עסקה העונה להיקף המתאים לנו ונמצאת באזורי הפעילות שלנו היא עסקה פוטנציאלית. אנחנו מאוד ממוקדים, גיאוגרפית ועניינית. לא ניקח על עצמנו יותר ממה שנוכל לתכנן ואנחנו מקפידים לעבוד לפי תוכנית רב שנתית שאימצנו לעצמנו. החברה מובילה גם פרויקטים יזמיים שלא בהתחדשות עירונית ולכן הגדירה שתפעל כרגע בהתחדשות עירונית בעיקר בתל אביב ובערי השרון, כמו הרצליה, רמת השרון, כפר סבא והוד השרון. בערים אלו אנחנו מכירים ומוכרים, ומצליחים להביא לשולחן את האיכויות שלנו תוך קידום מהיר לבניה של הפרויקטים אותם בחרנו ליזום. אנחנו יודעים לומר גם "לא" לפרויקטים שלא עונים לקריטריונים שלנו, ולא אוהבים להיות מעורבים בפרויקטים שלא נהיה פנויים לקדם לפי הסטנדרט שקבענו.

אנחנו מאוד אוהבים לקחת פרויקטים בהם הדיירים קיבלו החלטה עקרונית לקדם את התהליך, אם כי ברור לנו שגם זו לא ערובה להצלחה ותהיה עוד הרבה עבודה. אנחנו מחפשים את הנכונות הזאת, את הזיק שבעיניים, את ההחלטה. המסע הוא מסובך ומורכב ורצוף בעיות ופתרונות – ההחלטה העקרונית הזו היא חיונית.

איך תחום ההתחדשות השתנה לאורך השנים שאתה פועל בו?

התהליך עצמו השתנה בצורה מהותית וכיום הוא מובנה וידוע מראש. אנחנו יודעים מה לעשות בחלק שלנו, בדברים שתלויים בנו. יש לנו מתודולוגיה סדורה, אך עדיין קיימים נעלמים לצערי, בעיקר בהיבטי התכנון, המיסוי, היטלי השבחה שעדיין יכולים להפתיע אותך למרות פסקי הדין הרבים שכבר יצאו ומנגנון השמאי המכריע. בכל אופן, מצד כל הגורמים הפרטיים המעורבים – אדריכלים, מפקחים, בנקים, שמאים, יועצי מס, עו"ד של בעלי דירות - כולם למדו את התהליך היטב. כשעסקנו בהתחדשות בתחילת הדרך שלה, לא היה תהליך מוגדר ונדרשנו להמציא אותו תוך כדי תנועה.

מהו הפרויקט שאתה הכי גאה בו?

בכולם. ממש בכולם. בכל אחד היה משהו מיוחד, אתגר או פתרון יצירתי שבו אני גאה. הסיפוק הוא אינסופי כשזה מצליח, ועד היום אני ממש גאה לומר שלא וויתרנו על אף פרויקט שבחרו בנו והתחלנו ליזום אותו. חלקם לוקחים יותר זמן מאחרים אבל זה בסוף קורה. וכמובן האנשים. האנשים בפרויקטים האלה בסופו של יום מרגשים מאוד. הצוות ואני לא שוכחים לרגע מה הם עוברים ולמה זה קשה להם, וזה מה שעוזר לנו לקחת עוד אוויר ולהמשיך קדימה. הכי מרגשים הם הדיירים הוותיקים. הם לא תמיד אנשי עסקים או מומחי נדלן, אבל יש להם ניסיון חיים ותחושות בטן חזקות לגבי מי שעומדים מולם. אם לא זכית באמונם – לא תעשה פרויקט. אז אנחנו מדברים איתם מהלב, גם על הדברים שקשים לנו, ובגובה העיניים, על הטוב והרע, ואז כשזה עובר יש גם נכונות להתקדם.