פסק דין תקדימי של העליון צפוי לפתור את אחד החסמים הקשים לפיתוח קרקעות מרובות בעלים

בית המשפט העליון קיבל בשבוע שעבר ערעור שהגיש עו"ד רן ברא"ז בכובעו ככונס נכסים של מקרקעין בנתניה, נגד רשם המקרקעין במשרד המשפטים. בפסק הדין התקדימי שניתן על ידי השופטת דפנה ברק-ארז, נקבע כי לאחר שבוצע מכר המקרקעין במסגרת הליך פירוק שיתוף עליו הורה בית המשפט, אין להתנות את רישום המקרקעין על שמם של הרוכשים בבחינה מחודשת של זהות בעלי הזכויות המקוריים, אשר בחלקם נעדרים או לא משתפים פעולה עם ההליך.

בכך הפך העליון את החלטת בית משפט המחוזי מרכז, שדחה בקשת רשות ערעור על החלטת בית משפט השלום בנושא. ההחלטה התקבלה פה אחד בהרכב שכלל גם את השופטים חאלד כבוב ויחיאל כשר. יש לציין פסק הדין פותר חסם נפוץ בשוק, ולכן צפויות להיות לו השפעות רוחב משמעותיות על השוק.

המדובר במקרקעין בשטח 426 מ"ר, בהם החזיקו עד לפני כעשור בעלי זכויות רבים. באוגוסט 2015 הגישה חברה לשיכון עממי, אחת החברות המחזיקות בקרקע, תביעה לבית משפט השלום בעיר לפירוק שיתוף במסגרתה נטען כי "חלק מהבעלים רשומים במרשם המקרקעין ללא ציון של פרטים מזהים שונים וחלקם נפטרו מבלי שידוע מיהם יורשיהם" וכי "עקב ריבוי בעלי המקרקעין ובשים לב לגודלם יש להורות על פירוק השיתוף בהם בדרך של מכירה וחלוקת הפדיון בין הבעלים באופן יחסי  על-פי חלקו של כל אחד מהם".

במהלך שש השנים שעקבו להגשת התביעה נעשו מאמצים מצד התובעת לאתר בהתאם להוראות בית משפט השלום את כלל בעלי הקרקע כולל יורשים של אלו מהם שנפטרו. ביוני 2021, לאחר שבית המשפט התרשם כי התביעה הומצאה לכלל הנתבעים, הוא הורה על פירוק השיתוף בהם בדרך של מכירה ומינה לשם כך את עו"ד בראז, ממשרד לוי טילר, נרדיה, הר צבי, ברא"ז ושות ', ככונס נכסים של המקרקעין.

 בינואר 2022 הודיע ברא"ז לבית המשפט כי לאחר פרסום המקרקעין למכירה וביצוע הליך התמחרות, עלה בידו לקבל הצעה לרכישת הזכויות בהם במחיר העולה ב-20% על שווי השוק של המקרקעין לפי הערכת שמאים, ובמרץ אישר בית המשפט את הסכם המכר והרוכשים שילמו את מלוא התמורה בעד המקרקעין.

אלא שכאן החלה העלילה להסתבך. בנובמבר הגיש ברא"ז לבית המשפט, יחד עם עו"ד ניב פינגולד ממשרדו בקשה לחתימה על צו פורמלי שיופנה לרשם המקרקעין ויורה לו על רישום הזכויות במקרקעין על שמם של הרוכשים, ללא צורך בזיהוי הבעלים הרשומים. זאת לאחר שרשם המקרקעין התנה את העברת רישום זכויותיו של בעלים שאינו מזוהה בקבלת צו של בית משפט. אלא שבית משפט השלום נמנע מלהוציא צו שכזה, ובינואר 2023 הורה לברא"ז למצות את הליכי הזיהוי מול רשם המקרקעין .

על החלטה זו הגישו ברא"ז ופינגולד בקשת רשות ערעור לבית המשפט המחוזי מרכז, בה טען כי המועד הנכון לזיהוי הצדדים בעסקת מכר המבוצעת על-ידי רשות הוא בעת חלוקת התמורה שהתקבלה בגין המכר ולא במועד רישום העסקה. אלא שסגנית נשיא בית המשפט ורדה פלאוט צידדה בעמדת השלום ודחתה את הבקשה. על החלטה זו הוגשה בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון. לאחר קבלתה, החליטה השופטת ברק ארז להעביר את הבקשה לדיון בפני הרכב. בדיון שהתקיים בחודש אפריל השנה החליטו השופטים לדון בתיק כבערעור, "בשל היבטיה העקרוניים של המחלוקת".

"נסללה הדרך לקידום הפיתוח של מגרשים רבים" 

בהחלטתם קיבלו השופטים כאמור את ערעורו של ברא"ז וקבעו כי "בנסיבות העניין, לא היה מקום לכך שבית משפט השלום יורה, לאחר שביצע הליכים לאיתור בעלי הזכויות במקרקעין בעצמו ולזימונם לדיון במשך תקופה כה ארוכה, כי הצדדים יפעלו אף בהתאם להליכי הזיהוי של רשם המקרקעין . פתיחה מחודשת של שאלות הנוגעות לזהות בעלי המקרקעין, בשלב כה מתקדם של ההליך, ולאחר שניתנה הלכה למעשה הכרעה סופית בו, יוצרת סרבול ופוגעת בעקרונות של סופיות הדין". עוד כתבו כי "הדברים אמורים ביתר שאת כאשר מדובר בהליך של פירוק שיתוף על דרך המכירה, וכאשר זכותם של כלל הבעלים לקבל את חלקם בתמורה נשמרת".

עוד נכתב בפסק דינה של ברק-ארז כי "מעיון בגלגוליו של ההליך ניתן ללמוד כי במשך שש שנים ארוכות מיקדו התובעת ובית משפט השלום , את מלוא מאמציהם באיתור, בזיהוי ובשמיעת טענותיהם של כלל השותפים במקרקעין, ככל שהדבר הסתייע. בתוך כך, נדרשה התובעת למסמכים בארכיונים לאיתור יורשים של בעלים רשומים, ואף ניהל ההליכים בפני האפוטרופוס הכללי ביחס לבעלים שלא נמצאו. לאחר שבית משפט השלום ערך בדיקות מטעמו והתקדם בהליך פירוק השיתוף עד כדי אישורו של הסכם מכר, לא היה מקום לכך שיפנה את המבקש למיצוי הליכי הזיהוי בפני רשם המקרקעין ".

לסיכום פסקו השופטים: "אנו מורים על קבלת הערעור במובן זה שרשם המקרקעין ירשום את הרוכשים כבעליו החדשים של המקרקעין גם ללא ביצוע תהליך זיהוי של בעלי הזכויות בהתאם לנהליו של רשם המקרקעין , ובכפוף לכך שכונס הנכסים יעביר את תמורת המכר לבעלי המקרקעין רק לאחר הליך זיהוי". 

כונס הנכסים עו"ד רן ברא"ז ממשרד לוי טילר, נרדיה, הר צבי, ברא"ז ושות ' מסר: "מדובר בהחלטה תקדימית אשר מסירה חסם מרכזי שמנע את פיתוחם של מגרשים רבים בישראל. התנהלותם של רשמי המקרקעין בטרם ניתן פסק הדין, מנעה והכבידה על ביצוען של עסקאות לפירוק שיתוף וכתוצאה מכך מנעה את פיתוח המקרקעין.

"יתירה מכך, במסגרת פסק הדין הלך בית המשפט העליון צעד נוסף, במטרה להקל על הליכי פירוק שיתוף מרובי בעלים, והבהיר כי לבית המשפט יש סמכות להורות על פירוק השיתוף גם במקרה שבו חרף מאמצי הצדדים, לא אותרו כל בעלי הזכויות. בכך נסללה הדרך לקידום הפיתוח של מגרשים רבים אשר עד כה נבצר מבעליהם לקדם הליכי פירוק שיתוף בהם".