20 ק"מ מתל אביב: בשכונה החדשה הזו הביקושים זינקו ב-270% בשנה החולפת

"המדד השכונתי״: באמצעות המערכת המקצועית של אתר madlan ננתח מדי שבוע שכונה שחווה פיתוח נדל״ני מואץ. והפעם, מרכז באר יעקב. בניגוד לרוב מרכזי העיר בישראל, מדובר בשכונה חדשה שעדיין לא אוכלסה שנבנית על שטח מחנה צריפין לשעבר וצפויה לכלול כ-5,000 דירות. התחבורה הציבורית לפחות בתקופה הקרובה לא צפויה להיות טובה, אך אמורה להשתפר בעתיד. וכמה תעלה לכם כאן דירה?

אסף קרביץ11.07.24

שיתוף הכתבה

מרכז העיר, באר יעקב, המדד השכונתי ( MathKnight, ויקיפדיה)

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרוייקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם - מרכז העיר, באר יעקב.

מרכז באר יעקב היא שכונה חדשה שעדיין אינה מאוכלסת המוקמת על שטח שפינה בסיס צריפין, עם כ-4,200 דירות רגילות ו-600 יחידות דיור מיוחד. השכונה ממוקמת בצפון העיר, מצפון לכביש 4313, ממערב לכביש 44, מדרום לבסיס צריפין, וממזרח לשכות האקליפטוס. רשת הרחובות בשכונה טובה, עם גריד שמאפשר פיזור תנועה טוב ומתחבר לרשת הרחובות של שכונת האקליפטוס הצמודה, וחיבור ראשוני בודד לרשת הכבישים הארצית בכביש 4313. בעתיד, עם המשך פינוי בסיס צריפין והקמת השכונות הנוספות באזור, השכונה תתחבר היטב לשכונות ואזורי תעסוקה נוספים, לרבות לראשון לציון במערב, וכן חיבורים נוספים לרשת הכבישים הארצית דרך כביש 44 ממזרח, שצפוי לעבור הרחבה ומחלוף.

מבחינת תחבורה ציבורית, זו לא צפויה להיות טובה במיוחד עם האכלוס, מאחר ובתחילה יהיה מדובר בשכונת קצה עם מעט אוטובוסים עוברים בעתיד מתוכנן לעבור במרחק הליכה מהשכונה הקו החום - קו אוטובוסים תדירים בזכות דרך בלעדית בין מערב ראשון לציון ללוד, שיעבור בבאר יעקב ולוד, ובעתיד הרחוק יותר מתוכנן קו מטרו למרכז תל אביב, חולון, ראשון לציון, רמלה, לוד, וערי השרון. בשכונה ובשכונות הסמוכות מתוכננת גם רשת שבילי אופניים טובה מאוד שתאפשר רכיבה נוחה ומהירה למגוון יעדים בערי האזור, לרבות למרכז העיר, רמלה וראשון לציון.

למרות שבבאר יעקב נרשמה ירידה של כ-5.5% בין חציון ראשון 2023 לבין חציון ראשון 2024 לפי מחיר ממוצע לדירה, בשכונה העתידית המחירים דווקא רשמו עליה של כ-2% במחיר דירה, ועליה של לא פחות מ-269% בכמות העסקאות בין התקופות. והמחירים? אם תרצו דירה חדשה בשכונה החדשה, תשלמו בממוצע 2.4 מיליון שקל על דירת 3 חדרים, 2.769 מיליון שקל על 4 חדרים, ו-3.132 מיליון שקל על דירת 5 חדרים.

כרטיס ביקור - באר יעקב

מיקום: השפלה הדרומית, דרומית לראשון לציון ומחנה צריפין, מזרחית לכביש 431 ונס ציונה, צפונית למסילת רחובות-לוד, מערבית לרמלה ולוד

תושבים (2024): 34,088

מדד חברתי-כלכלי: אשכול 3 מתוך 10

שינוי שנתי במחירי הדירות: ירידה של כ-5.5% בין חציון ראשון 2023 לבין חציון ראשון 2024 לפי מחיר ממוצע לדירה ללא שינוי במחיר הממוצע למ"ר, לצד עלייה של כ-123% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות.

כמות עסקאות לרכישת דירה: חציון 1 2023 - 103 עסקאות, חציון 1 2024 - 230 עסקאות (*עסקאות חלקיות בלבד מחודש יוני 24).

גידול אוכלוסייה: (2023): 6.4%, ריבוי טבעי 489, מאזן הגירה 1,469, עולים בהשתקעות ראשונה 42

מוקדי בנייה חדשה:

באר יעקב מרכז - שכונה חדשה על שטח שהתפנה מבסיס צריפין, עם כ-4,200 דירות ו-600 יחידות דיור מיוחד
שכונת האקליפטוס - שכונה בבנייה מתקדמת ואכלוס ראשוני על שטח שהתפנה מבסיס צריפין, עם כ-3,200 דירות, ושטחי תעסוקה ומסחר נרחבים
מערב הרצל - מתחם מגורים חדש לקראת סיום אכלוס שהוקם על שטחים חקלאיים במערב שכונת הרצל, עם כ-915 דירות. נותרו מספר מגרשים בבנייה
צמרות המושבה - שכונה חדשה במערב העיר לקראת סיום אכלוס, עם כ-3,700 דירות. נותרו עוד מספר מגרשים בבנייה
תלמים - שכונה חדשה בהקמה במזרח העיר, עם כ-800 דירות

מוקדי התחדשות עירונית :

אין

מוקדי פיתוח עתידיים:

מתחם 5 - שכונה חדשה על שטחים חקלאיים במערב העיר, עם כ-2,300 דירות, ומבני מסחר ותעסוקה צמוד לכביש 4313
תלמים מזרח - שכונה חדשה במזרח העיר, מזרחית לשכונת תלמים, עם כ-520 דירות חדשות
בית החולים הפסיכיאטרי - שכונה חדשה על שטח בית החולים הפסיכיאטרי באר יעקב, עם כ-1,500 דירות
התחדשות שכונת הרצל - התחדשות הבינוי הותיק בשכונת הרצל, עם תוספת של כ-1,500 דירות לכ-500 הדירות הקיימות
צפון תלמי מנשה - שכונה חדשה במזרח העיר עם כ-1,500 דירות, מצפון למושב תלמי מנשה
מתחם 3 צריפין - שכונה חדשה על שטח שיתפנה מבסיס צריפין, עם כ-2,750 דירות
מתחם 7ב צריפין - שכונה חדשה על שטח שיפתנה מבסיס צריפין עם כ-1,500 דירות, ושטחי מסחר ותעסוקה נרחבים
מתחם 10 צריפין - מתחם תעסוקה ומסחר חדש ממזרח לשכונות החדשות שמוקמות בדרום בסיס צריפין
נוה דורון - התחדשות החלק המערבי של המושבה, ותוספת של כ-1,300 דירות
המרכז הרפואי שמיר - הרחבת מתחם בית החולים אסף הרופא, ומעבר לתחומו של בית החולים הפסיכיאטרי באר יעקב והמכון לרפואה משפטית מתל אביב

מספר היתרים בשנה האחרונה: 3 פרויקטים, כולם בבנייה חדשה

מרכז באר יעקב - תעודת זהות

מיקום: צפון העיר, מצפון לכביש 4313, ממערב לכביש 44, מדרום לבסיס צריפין, וממזרח לשכות האקליפטוס

מספר תושבים (סוף 2023): 0

מספר תושבים צפוי (2035, הערכה): 14,500

מספר יח"ד (סוף 2023): 0

מספר יח"ד צפוי (2035, תכנון): 4,800

רמת נגישות של כבישים: סבירה באכלוס ותשתפר בעתיד - רשת הרחובות בשכונה טובה, עם גריד שמאפשר פיזור תנועה טוב ומתחבר לרשת הרחובות של שכונת האקליפטוס הצמודה, וחיבור ראשוני בודד לרשת הכבישים הארצית בכביש 4313. בעתיד, עם המשך פינוי בסיס צריפין והקמת השכונות הנוספות באזור, השכונה תתחבר היטב לשכונות ואזורי תעסוקה נוספים, לרבות לראשון לציון במערב, וכן חיבורים נוספים לרשת הכבישים הארצית דרך כביש 44 ממזרח, שצפוי לעבור הרחבה ומחלוף.

רמת נגישות תחב"צ: תהיה טובה - עוד מוקדם לקבוע את רמת השירות של השכונה באוטובוסים, אך זו לא צפויה להיות טובה במיוחד עם האכלוס, מאחר ובתחילה יהיה מדובר בשכונת קצה עם מעט אוטובוסים עוברים. עם זאת, בעתיד מתוכנן לעבור במרחק הליכה מהשכונה הקו החום - קו אוטובוסים תדירים בזכות דרך בלעדית בין מערב ראשון לציון ללוד, שיעבור בבאר יעקב ולוד, ובעתיד הרחוק יותר מתוכנן קו מטרו למרכז תל אביב, חולון, ראשון לציון, רמלה, לוד, וערי השרון.

רמת נגישות שבילי אופניים: טובה מאוד בעתיד - בשכונה ובשכונות הסמוכות מתוכננת רשת שבילי אופניים טובה מאוד שתאפשר רכיבה נוחה ומהירה למגוון יעדים בערי האזור, לרבות למרכז העיר, רמלה וראשון לציון

סקירת השוק

שינוי מחירים (חציון ראשון 2023 לעומת חציון ראשון 2024): עליה של כ-2% במחיר דירה. עליה של כ-269% בכמות העסקאות בין התקופות.