"היינו יכולים לשלוח את הציבור לחכות עשור לפינוי-בינוי, אבל בעיר יש היום 6,000 משפחות בלי חרדות נפשיות בזכות התמ"א"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן, והפעם מתארח עו"ד יאיר לוי , ראש מנהלת התחדשות עירונית אשדוד. הוא סיפר לנמרוד בוסו, עורך אתר מרכז הנדל"ן , על היקפי ההתחדשות העיר, איך בדיוק המנהלת מסייעת לתהליכים ולמה העובדה שהוא בא מחברה יזמית מסייעת לו בהתנהלות מול יזמים, קבלנים ודיירים. 

לצפייה:

להאזנה: 

לספוטיפיי
לאפל  

מהם הדברים המרכזים שאתם עוסקים בהם ביום-יום?
"לכל מנהלת, כמו לכל עיר, יש דנ"א שונה. כשבאתי למנהלת הייתי בטוח שאני בה למשהו בתולי ושלא יודעים הרבה על התחדשות עירונית , והגעתי למקום שהוא שוקק חיים מבחינת התחדשות עירונית, פרויקטים של פינוי-בינוי - כשאני באתי כבר היה פרויקט אחד של פינוי בינוי , תמ"א בלי סוף. כמנהלת אנחנו מתעסקים המון עם דיירים, וזה דורש הרבה קשב ויכולת לדבר עם דיירים ולהסביר להם, משתדלים להסיר חסמים כמה שאפשר ולקדם פרויקטים".

"רוב ההתחדשות העירונית באשדוד היא ברובעים הוותיקים - הרובעים המזרחים והצפוניים יותר", סיפר לוי. "היום אשדוד מחולקת ברמה כזאת שיש תכניות רובעיות, אבל זה גם צף הרבה מהשטח והשוק עושה את שלו. יש רחוב שלם באשדוד שעבר כל כולו תמ"א אחת, כל הרחוב מקצה לקצה, שזה אירוע מטורף.

"יש 6,000 יח"ד שחוזקו, אותם אנשים קיבלו ביטחון, ואם היינו הולכים ואומרים להם לעשות פינוי בינוי ולא תמ"א? לדעתי חלק גדול מהם היו עם התקפי חרדה עד היום. הרבה לא רוצים תמ"א, בפרט תמ"א 1, אבל מה מנגד? אז נכון, פינוי-בינוי זה הכי טוב, אבל התהליכים שלו מאוד ארוכים. המשפחות רוצות מיגון, ופחות חשוב להם שאר הדברים. זו אמירה אמיצה של ראש עיר, שאומר שהמטרה היא קודם כל מיגון, שזה שקט נפשי, וזה, בעיקר היום, התברר כמאוד נכון והוכיח את עצמו".

לדברי לוי, "מבחינת היקפי הפינוי בינוי באשדוד, יש כבר פרויקטים שהם בביצוע, כולל פרויקט הדקל, שהוא אחד מהראשונים בארץ. כיום באשדוד, קרוב ל-24 מתחמים בפינוי-בינוי, סדר גודל של 21 אלף יח"ד, מתחמים מאוד גדולים, בשיכונים ישנים, כמעט כולם ברובעים הוותיקים, ממש התחדשות של רובעים שלמים. 5 מהתוכניות כבר בוותמ"ל, 3 כבר בביצוע. 6,000 יח"ד כבר בוצעו כאמור בתמ"א 1, עוד קרוב ל-4,000 יח"ד בצנרת".

"תמ"א היא אירוע שאנשים גם אחרי שחותמים לא מבינים לאן הם נכנסים. אתה הולך לגור במשך שנתיים במקרה הטוב באתר בניה. ביוב זמני, אין לך גז בבית, זו כירה חשמלית שהיזם נותן לך, אין תיבות דואר, הגישה שלך לבניין קשה, מפותלת ולפעמים בכלל לא נגישה. זה אירוע קשה ולא נעים לפעמים, בפרט לאוכלוסיית קשישים ונכים. אבל בסופו של יום אתה לוקח בניינים מאוד ישנים, לפעמים מסוכנים, והרובע כולו מתחדש,  והמרכז העסקי ופורח, ואתה מקבל ממ"ד, שזה הכי חשוב" 

אתה לא מוטרד שאתם הולכים על הכלי הפחות איכותי, של תמ"א 1?
"תמ"א היא אירוע שאנשים גם אחרי שחותמים לא מבינים לאן הם נכנסים. אתה הולך לגור במשך שנתיים במקרה הטוב באתר בניה. ביוב זמני, אין לך גז בבית, זו כירה חשמלית שהיזם נותן לך, אין תיבות דואר, הגישה שלך לבניין קשה, מפותלת ולפעמים בכלל לא נגישה. זה אירוע קשה ולא נעים לפעמים, בפרט לאוכלוסיית קשישים ונכים. אבל בסופו של יום אתה לוקח בניינים מאוד ישנים, לפעמים מסוכנים, והרובע כולו מתחדש,  והמרכז העסקי של הרובע מתחדש ופורח, והבניין מתחדש, אתה מקבל ממ"ד, שזה הכי חשוב.

"למה לא הריסה? כי יש כלכליות. באשדוד רוב הפרויקטים של התמ"א הם באזורים שערכי הקרקע הם הכי נמוכים, אבל זה קורה. היום יש חשיבה ללכת בכיוון של הריסה ובנייה, ובוודאי שנשמח לקדם תמ"א הריסה, יש כבר פרויקט-שניים, ואני מאמין שכמו דומינו יהיו עוד. אבל כרגע מה שעובד בשוק זה תמ"א 1".

אתה בא מחברה יזמית, מה הערך המוסף שאתה מביא לתפקיד כזה?
"הראייה שלך אחרת, אתה לא מסתכל על יזם רק כאיזה כיס עמוק, אתה מבין את הגבולות שלו, ואתה משדר את זה גם. אני לא לטובת זה או אחר, אני לטובת הפרויקט. אני גם מצד שני מכיר את כל הטריקים שלו, יודע איפה הוא יכול להתגמש ואיפה לא. זה שבאתי משם תורם לי הרבה בעבודה, וזה גם בדברים שאני מצליח לפתור בין דיירים ליזמים".

"היום בשיחות הסלון אין אחד שלא מדבר על התחדשות עירונית " 

חווית במגזר הפרטי בעיקר את ת"א וגוש דן, והגעת לאשדוד. איך אתה מאפיין את הבדלי הגישות?
"זה 180 מעלות. בת"א אתה עולה לבניין, קומה ראשונה עו"ד, שנייה רו"ח, והלאה והלאה. אגב זה אחד הדברים שתוקעים פרויקטים, כי רוצים לאכול עם היזם מאותה צלחת בלי לבשל שום דבר. הם יודעים בדיוק מה הם רוצים ומה הזכויות שלהם, ואפילו היו להם דרישות מעבר למה שאתה כיזם יכול לתת.

"באשדוד זה שונה, זו אוכלוסייה אחרת, רובעים ותיקים, אוכלוסיית קשישים, עולים חדשים דוברי שפות אחרות, אנשים שקמים בבוקר לעמל יומם ואתה אומר לו שיש אסיפת דיירים הוא לא מבין על מה אתה מדבר איתו. אבל אני מרגיש שכיום מה שהיה זה לא מה שקורה. דיירים היום יותר יודעים לדלות את המידע שלהם, יותר בודקים. היום ברוב שיחות הסלון אין אחד שלא מדבר על התחדשות עירונית . אם אתה לא בתמ"א אז דוד שלך, סבא שלך"

"באשדוד זה שונה, זו אוכלוסייה אחרת, רובעים ותיקים, אוכלוסיית קשישים, עולים חדשים דוברי שפות אחרות, אנשים שקמים בבוקר לעמל יומם ואתה אומר לו שיש אסיפת דיירים הוא לא מבין על מה אתה מדבר איתו. אבל אני מרגיש שכיום מה שהיה זה לא מה שקורה. דיירים היום יותר יודעים לדלות את המידע שלהם, יותר בודקים. היום ברוב שיחות הסלון אין אחד שלא מדבר על התחדשות עירונית . אם אתה לא בתמ"א אז דוד שלך, סבא שלך".

לוי סיפר כי המנהלת באשדוד היא היחידה בארץ שיש לה מרכז גישור שהוא רק להתחדשות עירונית. "גישור זה לא משהו מחייב, זה לא משהו שאפשר להשתמש בו בהליך משפטי. לוקחים הפסקה של 3 ימים, יצליח? הרווחתי, לא יצליח? אפשר להמשיך בהליך המשפטי. אתה רואה התנגדות של שנים בין דייר ליזם, ולפעמים כשאתה מקשיב לדייר, מה הוא רוצה, ואתה יושב והיזם מסתכל עליו ואומר: 'מה, איפה היית עד עכשיו? למה לא אמרת לי את זה?', ואתה אומר רבאק, פרויקט נתקע שנה, דיירים בלי מיגון, והכל בגלל חוסר תקשורת, חוסר הבנה, חוסר ידע.

"עשינו עשרות תיקים של גישור, ויזמים היום באשדוד בתמ"א וגם בפינוי-בינוי  מבינים שהם כבר לא הולכים למפקח, הולכים למנהלת ומה שיגיד ליאור - הולכים בעיניים עצומות. אני יודע מה היזם רוצה, מכיר את נפש היזם, ויושב עם דייר ואומר לו 'הדרישה שלך לא הגיונית, תנסה לרדת, להבין'. עצם ההקשבה, העובדה שאתה נותן לדייר לדבר מול היזם ולא מול עו"ד, זה נותן לו יכולת להגיד את מה שהוא רוצה באמת".