העליון הותיר על כנה הפקעה בת 36 שנה, למרות שהשטח לא פותח: "הפקעה לשטח ציבורי פתוח שונה מהפקעות אחרות"

בית המשפט העליון קיבל בשבוע שעבר ערעור שהגישה הוועדה המקומית חדרה על פסק דין של בית המשפט המחוזי בחיפה, שביטל הפקעת מקרקעין מידי שלושה בעלים פרטיים למטרת שטח ציבורי פתוח (שצ"פ). זאת לאחר התמהמהות הוועדה המקומית 36 שנה מיום אישור התוכנית המפקיעה, ועד לביצוע ההפקעה בפועל. בפסק דינה של השופטת רות רונן בתמיכת השופטת יחיאל כשר ודפנה ברק ארז (על אף הסתייגות שהוסיפה) נקבע כי למרות הזמן הרב שחלף מאז ההפקעה, אין לבטל אותה, זאת בין היתר בהתחשב באופייה המיוחד של הפקעה לצורך שטחים ציבוריים פתוחים שאינם מחייבים פיתוח של השטח.

לפסק הדין המלא של העליון לחץ כאן 

המגרש, בשטח של כ-800 מ"ר, גובל ברחובות ז'בוטינסקי ונורדאו בחדרה, ויועד על פי תוכנית שאושרה למתן תוקף ב-1987 לשטח ציבורי פתוח. על פי אותה התוכנית, כל השטחים בייעוד זו יופקעו על ידי הוועדה המקומית. מלבדו הופקעו לצורך זה שטחים נוספים בתוכנית המתפרסת על כ-130 דונם. אלא שההפקעה בפועל החלה רק בשנת 2023 לאחר הודעה לציבור בשלהי 2022.

בעקבות הליכי ההפקעה, עתרו בעלי הקרקע לבית המשפט המחוזי, וטענו שמאז אישור התוכנית הוועדה המקומית לא עשתה כל צעד להפקעת המגרש. לטענתם, רק לאחר שנמחקה עתירתו של אחד הבעלים שביקש לשנות את יעוד החלקה הלא מנוצלת למגורים, פעלה הוועדה המקומית בעניין. בעקבות ביטול העתירה ותחילת ההפקעה פנו בעלי הקרקע למחוזי ובה טענו לזניחת המטרה והיעדר הצורך הציבורי לאחר זמן כה רב.

בעקבות הליכי ההפקעה, עתרו בעלי הקרקע לבית המשפט המחוזי, וטענו שמאז אישור התוכנית הוועדה המקומית לא עשתה כל צעד להפקעת המגרש. לטענתם, רק לאחר שנמחקה עתירתו של אחד הבעלים שביקש לשנות את יעוד החלקה הלא מנוצלת למגורים, פעלה הוועדה המקומית בעניין. בעקבות ביטול העתירה ותחילת ההפקעה פנו בעלי הקרקע למחוזי ובה טענו לזניחת המטרה והיעדר הצורך הציבורי לאחר זמן כה רב

המחוזי, בפסק דין של השופט מנחם רניאל ממאי 2023, קיבל את עמדת בעלי הקרקע כי השיהוי מצדיק את ביטול הפקעת הקרקע ולגופו של העניין קבע כי ההפקעה תחסום את גישת הבעלים לחניה. בפסק הדין נקבע כי "הוועדה לא עשתה דבר למימוש מטרת ההפקעה – לא במגרש ואף לא בשטח הציבורי הסמוך לו. היא לא תפסה את החזקה בשטח שהופקע; היא לא הוכיחה דבר ביחס למשאבים שיש לה למימוש מטרות ההפקעה; הליכי התכנון להפקעה אינם מורכבים ומורכבותם לא הצדיקה המתנה של שנים כה רבות; לא ניתן הסבר לאי מימוש מטרת ההפקעה; והנזק לוועדה אם ההפקעה תבוטל הוא ערטילאי ויתכן שיקרה רק עוד שנים רבות – בעוד שהנזק למשיבים הוא ברור לפחות במישור הגישה לחנייה".

עוד נכתב כי "לא הוכח כי השטח הציבורי הפתוח דרוש לצורך תוכנית אחרת ובשל התפתחות עתידית ערטילאית של העיר חדרה. זאת, כאשר הובהר כי השטח הציבורי הפתוח נמצא מחוץ ל'קו הכחול' של אותה תוכנית עתידית שלא אושרה". בשל כל אלה ביטל המחוזי את ההפקעה.

הוועדה המקומית: השיהוי נובע מסדר עדיפויות ותקציב ולא מזניחת המטרה

בערעור לעליון טענה הוועדה המקומית, בייצוגו של עו"ד חן יורם מהלשכה המשפטית של עיריית חדרה, כי הצורך הציבורי עדיין קיים ולכן יש לבצע את ההפקעה: "המטרה הציבורית במקרה דנן לא נזנחה, והצורך הציבורי בשלו נעשתה ההפקעה עודנו קיים. כך, וכפי שעולה גם מעמדתה של הוועדה המחוזית, התוכנית חלה על שטח נרחב של 132 דונם, ותכליתה הייתה לערוך תכנון לשנים רבות קדימה ולענות על צרכים שהיו נכונים במועד התכנון ואף לשנים רבות לעתיד. ואכן, בשנים מאז אישור התוכנית גדלה האוכלוסייה בעיר חדרה, ובאזור של המגרש מקודמות תוכניות בצפיפות גבוהה מאוד. לכן, יש חשיבות בשמירה על שטחים ציבוריים פתוחים".

בערעור לעליון טענה הוועדה המקומית כי הצורך הציבורי עדיין קיים ולכן יש לבצע את ההפקעה, "המטרה הציבורית במקרה דנן לא נזנחה, והצורך הציבורי בשלו נעשתה ההפקעה עודנו קיים. כך, וכפי שעולה גם מעמדתה של הוועדה המחוזית, התוכנית חלה על שטח נרחב של 132 דונם, ותכליתה הייתה לערוך תכנון לשנים רבות קדימה ולענות על צרכים שהיו נכונים במועד התכנון ואף לשנים רבות לעתיד" 

עוד טענה הוועדה המקומית כי השיהוי נובע מסדר עדיפויות ומשיקולי תקציב ולא מזניחת המטרה, וכי הוכח כי ישנו מחסור בשטחים פתוחים בחדרה. לגבי חסימת החניה ציינה הוועדה המקומית כי החסימה לא נמצאת ברחוב המיועד לשטח הציבורי אך הסכימה למצוא פתרון. עוד טענה שבניגוד לטענת בעלי הקרקע, אלו לא השתמשו במגרש בלבד אלא בנו ללא היתר, והחלטת המחוזי היא למעשה מתן פרס על התנהגות לא חוקית ופגיעה באינטרס הציבורי.

מנגד טענו בעלי הקרקע כי התוכנית כוללת הוראה ייחודית לפיה ההפקעה תבוצע תוך 3 שנים; וזמן ביצוע התוכנית הוא 10 שנים. ולמרות זאת 35 שנים הוועדה לא נקטה את פעולות הפקעה . עוד טענו כי למרות שהתוכנית לא כוללנית לחדרה אלא נועדה לספק שטחים ציבוריים בתחום התוכנית, הוועדה לא פעלה להפקעת השטחים כלל. כמו כן כפרו בטענה שהשטחים מיועדים לייעוד אחר מלבד חניה. עוד נטען שהנזק לוועדה המקומית הנו ערטילאי בעוד שהנזק שנגרם להם ממשי. כמו כן חזרו על טענותיהם כי אין צורך בשטח הציבורי אלא רק לאחר אישור תוכניות עתידיות, וכיוון שהוועדה לא עשתה דבר במשך 35 שנה למימוש המטרה, זה שיהוי שמצדיק את ביטול ההפקעה.

העליון: הפקעה למטרת שצ"פ - שונה מהפקעות אחרות

העליון, בפסק הדין של השופטת רונן, קבע כי "המגרש הופקע לאור ייעודו לשמש כשטח ציבורי פתוח. הפקעה כזו היא שונה מבחינת מימוש מטרת ההפקעה מהפקעות אחרות. כך, כאשר מדובר בהפקעה לצורך הקמת מבנה ציבור, בית ספר וכיוצא בזה – הרי שכדי לממש את מטרתה, על הרשות לפעול ולהקים את מבנה הציבור הרלוונטי… מנגד, כאשר מדובר בשטח ציבורי פתוח, אין מדובר בתוכנית להקמת מבנה על המגרש, אלא להיפך – המטרה היא כי המגרש יישאר כשטח פתוח ולא בנוי. זאת, לאור הצורך בכך שבסביבה עירונית בנויה ייוותרו גם שטחי 'ריאה ירוקה' כאלה.

"משכך, הפקעה למטרת שטח ציבורי פתוח היא שונה מהפקעות אחרות בהתייחס לשאלה האם הרשות מימשה את מטרת ההפקעה… גם אם לא נעשה בו דבר, עדיין נותרת בעינה המטרה לפיה אין מדובר בשטח בנוי אלא בשטח חשוף ופתוח המצוי בתוך שטח עירוני. קשה יותר בנסיבות כאלה לקבוע כי הרשות הפרה את חובותיה במידה המצדיקה את הסעד החריג של ביטול ההפקעה". עוד נקבע כי  הנזק לבעלי הקרקע אינו מהותי בשל התחייבות העירייה למצוא פתרון לחניה.

בסיכום פסק הדין התקבל כאמור ערעורה של הוועדה המקומית חדרה, ולחובת בעלי הקרקע נקבעו הוצאות משפט על סך 30 אלף שקל.

על אף שפסק דינה של רונן התקבל פה אחד, הוסיפה השופטת ברק ארז הסתייגות, ולפיה "היעדרה של ציפייה לפיתוח מאסיבי בשטח שנועד לשמש 'ריאה ירוקה' אין משמעותה כי יש מקום למדיניות של 'שב ואל תעשה'. אדרבה, ככלל, עלויות הפיתוח במצב דברים זה מצומצמות יחסית, ועובדה זו לאמיתו של דבר מחזקת את הציפייה להתחלת פעילות בשטח. הלכה למעשה, היעדרה של כל פעילות הוא שעלול להוביל בעקיפין להזנחה ולחלחול של שימושים 'מתחרים' ובלתי חוקיים במקום".