הסכם הלוואה פיקטיבי או קבוצת רכישה: הדרכים היצירתיות של חברות נדל"ן לחמוק ממתן ערבות חוק מכר נחשפות

הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון הטיל לאחרונה עיצומים כספיים בסך כולל של 1.38 מיליון שקל על שתי חברות נדל"ן, בגין גביית כספים מרוכשי דירות בניגוד להוראות החוק. במסגרת החקירות אשר בוצעו, נמצא כי החברות גבו כספים מעבר ל-7% ממחיר הדירה, מבלי לספק לרוכשים בטוחה. כך, במקרה של קריסת החברה, הכספים של הרוכשים אינם מובטחים. בשני המקרים הוגש ערר על החלטת הממונה והערר נדחה.

באחד המקרים, הוטל עיצום כספי בסך 900 אלף שקל על חברת גלגל אחזקות בע"מ אשר התקשרה בעסקות למכירת ארבע דירות בפרויקט בחולון במסווה של ארגון קבוצת רכישה . בהתאם למצג זה של החברה כמארגנת קבוצת רכישה, נגבו כספים מרוכשי דירות בפרויקט מבלי לספק להם ערבויות כפי שקובעות הוראות חוק המכר.

בהליך המנהלי קבע הממונה כי "שני עמודי התווך המרכזיים של חברות בקבוצת רכישה אינם מתקיימים - שליטה בהתנהלות הפרויקט, מצד אחד, וחשיפה לסיכונים ולסיכויים שבעסקה יזמית. בהתאם לטענת ההגנה של המוכרת, יכול כל יזם בישראל למכור בנפרד קרקע ושירותי בנייה, לקבוע כי הרוכשים הם 'חברי קבוצת רכישה ' (לכאורה), ועדיין – לקבוע מחיר סופי ותאריך מסירה (לצורכי שיווק), למנוע כל אפשרות של שליטה בפרויקט ו'לזכות' בפטור מחוקי המכר". 

מחברת גלגל אחזקות בע"מ נמסר: "החברה עדיין לא קיבלה את פסק הדין בקשר עם הערר אשר הגישה כנגד החלטת הממונה על חוק המכר בעניינה והיא תלמד אותו בעיון. ככל שהציטוט משקף את החלטת ועדת הערר, הרי שמדובר בהחלטה שגויה מיסודה והחברה תערער עליה בפני ערכאות משפטיות מתאימות. כבכל עסקיה של החברה, לאורך שנותיה, הרי שבניגוד לנאמר בכותרת המטעה של הכתבה, אין כל חשש לכספם של חברי קבוצת הרכישה בפרויקט המדובר, אשר מסיימים בקרוב את הבנייה של דירותיהם בעצמם כפי שקורה בקבוצת רכישה, וזאת ברווח משמעותי". 

"התקשרות החלה כהלוואה והפכה לעסקה למכר דירות"

עיצום כספי נוסף בסך 480 אלף ש"ח הוטל על חברת הוד הבירה פרויקטים בע"מ, כיוון שגבתה כספים משני רוכשי דירות, במסגרת התנהלות הנחזית להיות הסכם הלוואה, כאשר המטרה האמיתית הייתה מכר דירות. משרד השיכון מדגיש כי יזמים ורוכשי דירות יכולים לפעול בשוק החופשי כהבנתם ולהתקשר בסוגי הסכמים שונים לצורך רכישת דירת מגורים – הסכם מכר, בנייה עצמית, קבוצות רכישה ועוד.

על פי משרד השיכון והבינוי, הסכם הלוואה, שעל פי מכלול הנסיבות הנוגעות לכריתתו ועל פי מהותו, משמש למעשה כסות להסכם רכישת דירה, עולה כדי הסכם מכר דירה לכל דבר ועניין, ועל כן חלות עליו הוראות חוק המכר. בהליך המנהלי נמצא כי מטרת ההתקשרות הייתה מכר דירות ולא הסכם הלוואה. בהחלטתו כתב הממונה כי "אין ספק, שההתקשרות, גם אם החלה כהלוואה, הפכה, בהסכמת כל הצדדים, לעסקה למכר דירות".

מהוד הבירה פרויקטים בע"מ נמסר: "אנחנו לומדים את ההחלטה והמומים כמוכם. אין כל חוזה מכר ואין שום הסכם הלוואה, ישנו טופס שמירת דירה שהלקוחות מילאו אצל חברת השיווק ואנחנו אפילו לא חתומים עליו. החלטת הממונה תמוהה בלשון המעטה ומנוגדת לדרך הפעולה הרווחת אצל כל הקבלנים במדינת ישראל, במסגרתה הלקוחות ממלאים טופס שמירת דירה ורק לאחר מכן נחתם חוזה. העניין הועבר על ידנו לטיפול משפטי". 

מנכ"ל משרד הבינוי, יהודה מורגנשטרן: "ההליכים המתוארים הינם חלק ממאבק מתמשך של המשרד בכל הקשור להגנה על רוכשי דירות, הם החוליה החלשה בעסקאות בשוק הנדל"ן. אני קורא לכל רוכש דירה לעמוד על הזכויות שלו המעוגנות בחוקי המכר".

חוק מכר (דירות) התשל"ג 1973 הוא חוק המעגן את אחריות  הקבלן  על דירות חדשות שבנה. מטרת החוק להגן על רוכשי דירה חדשה מבנייה רשלנית, בנייה המיושמת בניגוד לתכנית הנכס, או בחריגה מתקנות הבנייה והבטיחות. סעיפי החוק מאפשרים לרוכש הנכס לתבוע מהקבלן נזיקין – סכום כסף המספיק לתיקון הנכס, או פיצוי כספי הולם, במקרה של ליקויי בנייה או תקלות המתגלות בנכס רק לאחר מסירת המפתח, ובמהלך תקופת הבדק.