אי מקלט: כך הפכה קפריסין ליעד הזר הפופולרי בישראל לרכישת נדל"ן

עם אקלים דומה, הטבות לבעלי עסקים, הרבה ים ובמרחק נגיעה מישראל, טרנד חדש סוחף את המשקיעים הישראלים – השקעות נדל"ן בקפריסין. משיחות עם אנשי נדל"ן ישראלים הפועלים באי עולה כי מדובר במגמה שהחלה לפני מספר שנים, אך תפסה תאוצה בשנה וחצי האחרונות בעקבות המשברים הפוליטיים, החברתיים והבטחוניים שפקדו את המדינה בתקופה זו.

"על פי נתוני המערכת שלנו", מתאר מארק זאבי, יו"ר במבי מערכות מידע המפתחת תוכנות CRM וכלי מכירה מבוססי AI (בינה מלאכותית) לחברות נדל“ן, "מאז פרוץ המלחמה נרשמה עלייה של כ-300% בביקושים של ישראלים לרכוש דירות בקפריסין. ומספר העסקאות שמבצעים ישראלים באמצעות המערכת באי בחודשים האחרונים עומדת על ממוצע של 150 עסקאות בחודש. הטרנד של מעבר לקפריסין התעצם בעקבות המשבר החברתי שגרמה הרפורמה המשפטית ולאחר מכן לאחר המלחמה שהאיצה רכישת של דירות 'מקלט'".

לדברי זאבי, "הערים המרכזיות שבהן הישראלים רוכשים נכסים הן לרנקה, פאפוס ולימסול. לימסול היא 'העיר הגדולה' והמחירים בה הם הגבוהים ביותר, ובלרנקה ופאפוס המחירים נמוכים יותר. מחירי הדירות באי מתחילים מ-150 אלף אירו (כ-600 אלף ש"ח), כאשר בלרנקה אפשר להשיג במחיר הזה דירת סטודיו או דירת שני חדרים (סלון וחדר שינה) בגודל 50-60 מ"ר. בחיפה, המקבילה הישראלית של לרנקה, דירה כזו תעלה כפול, יותר ממיליון שקל". 

"תל אביב של קפריסין". לימסול (שאטרסטוק)

לדבריו, מחיר דירת שלושה חדרים חדשה בלימסול מתחיל ב-220 אף יורו (כ-900 אלף ש״ח) ויכול להגיע מול הים למיליון יורו (כ-4 מיליון ש"ח). "וילות על חצי דונם מתחילות ב-450 אלף יורו (1.8 מליון ש"ח). הדירות היקרות ביותר בלימסול, שהיא התל אביב של קפריסין, יוכולות להגיע ל-15 מליון יורו (כ-60 מליון ש"ח)".  

זאבי מספר על יתרון נוסף במגורים בקפריסין. "היא מאפשרת לבעלי עסקים תנאי מיסוי אטרקטיביים. בנוסף, רכישת נכס במחיר הגבוה מ-300 אלף יורו מקנה תושבות באי, ואפילו אזרחות בתום 5 שנים".

"ההשקעה החלה עם ההפיכה המשטרית? אגדה אורבנית" 

Ewave Cyprus פועלת באי השכן בשבע השנים האחרונות, בייזום וניהול מיזמי מלונאות ומגורים. עד כה יזמה החברה 7 פרויקטים בהיקף כולל של למעלה מ-1,000 יח"ד. בראש החברה עומדים עינת זקריה ויוגב מונדריי. "ישנה אגדה אורבנית שאומרת שההשקעה בקפריסין החלה עם ההפיכה המשטרית לפני כשנה וחצי", אומר אסף כהנר, מנכ"ל חברת Ewave Nadlan, המשווקת בישראל מיזמי נדל"ן שיוזמת החברה הקפריסאית.

"זה לא נכון. השקעה בקפריסין הייתה גם הרבה לפני כן – הן על ידי גופים עסקיים, דוגמת רשתות מלונאות ישראליות שהשקיעו בקפריסין מיליארדי שקלים בעשור האחרון, והן על ידי משקיעים פרטיים שרכשו נדל"ן באי. הסיבות לכך מגוונות, ונוגעות בעיקר ברצון של ישראלים לגוון את ההשקעות שלהם".

ישנה אגדה אורבנית שאומרת שההשקעה בקפריסין החלה עם ההפיכה המשטרית לפני כשנה וחצי", אומר אסף כהנר, מנכ"ל חברת Ewave Nadlan, המשווקת בישראל מיזמי נדל"ן שיוזמת החברה הקפריסאית. "זה לא נכון. השקעה בקפריסין הייתה גם הרבה לפני כן – הן על ידי גופים עסקיים והן על ידי משקיעים פרטיים שרכשו נדל"ן באי. הסיבות לכך מגוונות, ונוגעות בעיקר ברצון של ישראלים לגוון את ההשקעות שלהם"

עם זאת, הוא מוסיף, "אין ספק שחוסר היציבות הפוליטי, החברתי והביטחוני האיץ את ההתעניינות של הישראלים ברכישת נכסים בחו"ל בכלל, ובקפריסין בפרט. הקרבה של האי השכן, האווירה הידידותית, וההזדמנות להשבחת נכסים – כל אלה מהווים גורמים המושכים ישראלים לביצוע השקעות נדל"ן בקפריסין".

המצב בארץ הוא לא הגורם היחיד לנהירה של המשקיעים הישראלים לקפריסין. בשנים האחרונות, ממשלת קפריסין שמה לעצמה כיעד להפוך את המדינה למרכז טכנולוגי, כאשר כבר 500 חברות טכנולוגיה במגוון גדלים בחרו להקים מרכזים ומשרדים אזוריים באי. המטרה הסופית של הממשלה הקפריסאית היא למשוך לקפריסין עוד חברות טכנולוגיה, להפוך את האי ליעד להקמת מרכזי מחקר ופיתוח ומיקום מועדף למשרדי מכירות והפצה איזוריים.

מנתוני הרשויות הקפריסאיות עולה כי בשנת 2022 לבדה, כ-10,000 עובדים מרחבי העולם עשו רילוקיישן לקפריסין, ומספר דומה של בני משפחה הגיע יחד איתם. הדרך של הממשלה לעשות זאת מבוצעת בין היתר דרך מיסוי מהנמוכים בעולם – מס חברות של 12.5 אחוז בלבד, לצד הטבות מס לעובדים המבצעים רילוקיישן לקפריסין. כל אלו הגבירו את הביקוש לדירות מגורים אשר מהווה הזדמנות טובה עבור משקיעי הנדל"ן.

הדמיית פרויקט Cyprus Valley שמשווקת Ewave Nadla, הכולל 320 יח"ד בקומפלקס של 9 בניינים (Square Creative)

כמו כן, האי נהנה גם מפריחה בהשקעות של תעשיית התיירות והמלונאות, והוא אחד האזורים התיירותיים הלוהטים והצומחים באירופה. בשנת 2023, למשל, הגיעו לאי 3.8 מיליון תיירים. התיירות המשגשגת מובילה לביקוש משמעותי לחדרי מלון כמו גם להשכרת דירות לטווח קצר (דוגמת AIRBNB) – והתוצאה הינה עלייה במחירי הדיור, במקביל לצמיחה המתמשכת בכמות התיירים המגיעים בכל שנה לאי.

"15 אלף ישראלים עברו לאי באופן קבוע, 20 אלף על הקו"

לדברי זאבי, קפריסין מרכזת היום הרבה עניין מצד ישראלים, המהווים 70% מרוכשי הדירות הזרים. "שאר הרוכשים מגיעים מגרמניה, בריטניה ולאחרונה גם מפולין. כמו כן, באי פועלים יזמים ישראלים, מקומיים ובינלאומיים המציעים לישראלים דירות לרכישה בערים השונות כמו פאפוס, לרנקה ולימסול".

מנתוני הרשויות הקפריסאיות עולה כי בשנת 2022 לבדה, כ-10,000 עובדים מרחבי העולם עשו רילוקיישן לקפריסין, ומספר דומה של בני משפחה הגיע יחד איתם. הדרך של הממשלה לעשות זאת מבוצעת בין היתר דרך מיסוי מהנמוכים בעולם – מס חברות של 12.5 אחוז בלבד, לצד הטבות מס לעובדים המבצעים רילוקיישן לקפריסין. כל אלו הגבירו את הביקוש לדירות מגורים אשר מהווה הזדמנות טובה עבור משקיעי הנדל"ן

"חלק מהישראלים הם משקיעים שרואים ברכישת דירה באי הזדמנות להשקעה והם מתכוונים להציע את הדירות לשכירות ארוכת או קצרת טווח", אומר זאבי, "חלקם רוכשים את הדירה למגורים ועוברים לגור באי או רוכשים את הדירות למגורים עתידיים. על פי פרסומים שונים בכלי התקשורת, כ-15 אלף ישראלים מתגוררים בקפריסין כמגורי קבע ועוד כ-20 אלף ישראלים חיים על הקו ומחזיקים דירה נוספת בקפריסין, בזמן שהם עובדים בישראל או מחזיקים עסקים בישראל".

לטענת כהנר, המשקיעים הישראלים מתחלקים לשלושה חלקים. "הראשון, כאלה הרוכשים נכס לצורכי השקעה. מדובר באנשים שמבקשים לגוון את ההשקעות שלהם, הם בדרך כלל מיטיבי לכת בעולם השקעות הנדל"ן, ועל פי רוב גם יש להם נכסים להשקעה בישראל. אותם אנשים מחפשים אזורים בעולם שיש להם פוטנציאל השבחה  – ועבורם קפריסין מתאימה כמו כפפה ליד. קפריסין נמצאת עדיין בשלבי הנמנום שראינו בה את תל אביב לפני כשלושים שנה, אבל היא נמצאת בעיצומה של התעוררות, וזו יכולה להוביל לעליית ערך והשבחה – ממש כשם שראינו בתל אביב. אני מעריך את היקפם בפעילות הרכישה בקפריסין בכ-35% מכלל הרוכשים.

"יש את אלו שמבקשים לבצע רכישת נכס בחו"ל למטרת השקעה. אלו יחפשו נכס בטווח התקציב שלהם שיוכל לספק להם תשואה שוטפת גבוהה ככל האפשר ופוטנציאל השבחה טוב. יש כאלו שהמטרות שלהם יותר רומנטיות. הם רוצים לממש חלום על וילה שנמצאת במרחק הליכה מחוף ים עם מי טורקיז. חלום שכמעט אינו בר-מימוש בישראל, אבל בקפריסין זה חלום בר-מימוש לחלוטין"

"החלק השני של הרוכשים הם כאלה הרוכשים נכס לחופשה. הם רואים את מחירי הנדל"ן בקפריסין, שיכולים להיות חצי או שליש או אפילו רבע ביחס לנכסים דומים בישראל - תלוי בסוג הנכס - והם רואים בדירה בקפריסין דירה שהם יכולים לקפוץ אליה לחופשה, לסופ"ש או התרעננות. בשאר הזמן הם יכולים להשכיר את הדירה באתרים לשכירות לזמן קצר (דוגמת AIRBNB), וכך גם להרוויח עבור אותה דירת נופש. זה דומה לדירות נופש מסוג דומה שישראלים רכשו בעבר וגם כיום באילת. אני מעריך את היקפם בכלל הרוכשים בכ-60% מכלל הרוכשים".

"הסוג השלישי של הרוכשים הם אנשים המעוניינים לבצע הגירה. חשוב לומר שאלו מיעוט מקרב רוכשי הדירות שאנו נתקלים בהם, אבל הם קיימים. הקהילה הישראלית בקפריסין כיום מונה על פי הערכות כ-10 אלף אנשים, והיא גדלה בשנתיים האחרונות בצורה משמעותית. זה לא רק השקט הביטחוני, זה גם יוקר המחיה שמאוד נמוך ביחס לישראל, והרצון של ישראלים להגשים חלום של מגורים בחו"ל, שבקפריסין ניתן להגשים אותו עם יכולת לקפוץ בכל עת לארץ. אני מעריך את היקפם בכ-5% מכלל הרוכשים".

איזה סוגי בתים מחפשים?
"זה תלוי מי האדם ומהם המטרות שלו. יש את אלו שמבקשים לבצע רכישת נכס בחו"ל למטרת השקעה. אלו יחפשו נכס בטווח התקציב שלהם שיוכל לספק להם תשואה שוטפת גבוהה ככל האפשר ופוטנציאל השבחה טוב. זה נע על מגוון רחב, בין דירות בסיסיות וכלה בנכסים מפנקים, תלוי בתקציב של המשקיע".

"ישנם אחרים שהמטרות שלהם יותר רומנטיות. הם רוצים לממש חלום על וילה שנמצאת במרחק הליכה מחוף ים עם מי טורקיז. חלום כזה כמעט אינו בר-מימוש בישראל, אבל במחירי הנדל"ן בקפריסין זה חלום בר-מימוש לחלוטין. רוכשים מהזן הזה מעוניינים בבית נופש שמצד אחד יהיה לו ערך גבוה בהשכרה שלו לטווח קצר, ובנוסף הם גם מעוניינים לממש את החלום הרומנטי שלהם בחופשה מעת לעת".