מכה להתחדשות העירונית: 3 הערים בהן תמ"א 38 תבוטל אחראיות על כ-40% מכלל הדירות שנבנו מכוחה

בעוד עשרה ימים בדיוק, ב-29.8, צפויה תמ"א 38להפוך רשמית להיסטוריה בשלוש ערים – תל אביב-יפו, בת ים, ובני ברק. זאת לאחר ששלוש העיריות לא הביעו את רצונן בהארכת התוכנית בתחומן, וגם לא הגישו תוכנית מחליפה לתמ"א. המשמעות היא כי כל התחדשות שתקודם מסוף אוגוסט בערים הללו, גם ברמת הבניין הבודד, תקודם באמצעות תוכנית, שהיא הליך ארוך ומורכב הרבה יותר מהליך הרישוי הנדרש במסגרת התמ"א.

על פניו, מדובר בשלוש ערים בלבד מתוך למעלה מ-20 שבהן פעלה בשנים האחרונות תמ"א 38 , ולכן לכאורה לא מדובר בדרמה. אך האמת היא כי פרישתן מהתוכנית של שלוש הערים, ובעיקר של תל אביב ובת ים, צפויה להוות מכה של ממש לתחום ההתחדשות. כך עולה מניתוח שערכנו על בסיס נתוני לוח Madlan, לקראת כנס "פסגת ההתחדשות העירונית" שצפויים מרכז הנדל"ן ו-Madlan לערוך ב-2.9 בתל אביב.

על פי הנתונים, במהלך שנת 2023 ניתנו היתרי בניה ל-12,063 דירות במסגרת שני מסלולי תמ"א 38 : במסלול הריסה ובניה הונפקו היתרים לבניית 7,338 דירות, ואילו במסלול ההריסה והבניה הונפקו היתרים לבניית ומיגון 4,725 דירות.

בתל אביב לבדה הונפקו לאורך אותה השנה היתרים לבניית 3,424 דירות מכח התמ"א, כ-2,880 במסלול הריסה ובניה ו-545 יח"ד במסלול חיזוק. מדובר ב-28.4% מתוך כלל הדירות שנבנו במסגרת התמ"א באותה שנה, ובנתון שהפך את תל אביב לעיר שבה היקפי מימון התמ"א היו הגבוהים ביותר לאורך 2023, בהיקפים הגבוהים לפחות פי 3 מכל עיר אחרת.

מנכ"ל Madlan טל קופל: "סיומה הקרוב של תמ"א 38 בשלוש מהערים שבהן היתה הכי נפוצה, צפוי לטלטל את עולם ההתחדשות וככל הנראה להביא לירידה בהיקפי הבנייה בטווח הקצר. עם זאת, אנחנו מאמינים שבשנים הקרובות המגמה צפויה להתהפך כאשר השילוב של הגברת הוודאות בענף בעזרת תוכניות שמגדירות אזורים להתחדשות וזכויות בניה בערים השונות, יחד עם ההבנה שממ״ד כבר אינו בגדר מותרות, צפוי להשפיע לטובה על התחום כולו"

בבת ים הונפקו לאורך השנה היתרים לבניית וחיזוק 927 דירות, מהן כ-770 דירות במסלול החיזוק. נתון זה הופך אותה לעיר השלישית בהיקפי המימושים של תמ"א 38 אשתקד, אחרי תל אביב ופתח תקווה שבה הונפקו אשתקד היתרים לבניית 1,111 דירות באמצעות תמ"א 38, 867 מהן במסלול ההריסה והבניה מחדש. בבני ברק היו היקפי היישום של התמ"א צנועים יותר ובסך הכל הונפקו ברחבי העיר היתרים לבניית 336 דירות, כולן במסלול ההריסה והבניה.

בסך הכל, הונפקו בשנה שעברה בשלוש הערים ה"פורשות" – תל אביב, בת ים, ובני ברק – היתרים לבנייה ולחיזוק של 4,687 דירות באמצעות אחד ממסלולי תמ"א 38 . מדובר בכ-39% מכלל הדירות שעבורן הונפקו היתרי הבנייה מכוחה של התמ"א בשנה שעברה. ברור אם כן כי על אף שמדובר בשלוש ערים בלבד, הרי שמדובר בערים משמעותיות מאד בעולם התמ"א וכי ככל הנראה היקפי הביצוע באמצעות תוכנית זו צפויים לצנוח עם יציאתן ממעגל הערים הרלוונטיות.

אשדוד מובילה בתמ"א חיזוק, קריית אונו בפינוי בינוי 

על פי נתוני Madlan, בסך הכל הונפקו במהלך 2023 היתרים לבניית 15,753 יח"ד במסגרת הליכי ההתחדשות העירונית. 9,149 דירות מהן תוספתיות. המספר משקף את היותה של 23' שנה קשה לתחום ההתחדשות, עם צניחה של כ-35% בהיקפים לעומת 24,323 דירות שנבנו במסלולי ההתחדשות השונים ב-2022 (מהן 14,584 תוספתיות).

בחלוקה למסלולי ההתחדשות השונים היתרים לבניית כ-3,700 דירות הונפקו במסלול הפינוי-בינוי, כ-7,340 יח"ד באמצעות תמ"א 38 הריסה ובניה ו-4,725 יח"ד במסלול תמ"א 38 עיבוי וחיזוק.

מנכ"ל ובעלי מרכז הנדל"ן דן קצ'נובסקי: "זכותה המלאה של כל רשות מקומית לנהל את מדיניותה התכנונית. עם זאת, התזמון לביטולה של תמ"א 38 ללא חלופה של ממש, בעיצומם של הימים המתוחים הללו, כאשר הצורך של הציבור במיגון הוא דחוף יותר מאי פעם, הוא בעיני תזמון לא מוצלח בלשון המעטה, וכולי תקווה כי תושבי אותן הערים לא ישלמו את מחיר ההחלטה ברמת ביטחון ובטיחות שאינה מספקת"

קריית אונו היתה העיר שבה הונפק מספר ההיתרים הגדול ביותר בפינוי-בינוי, בהיקף 590 יח"ד. אחריה באופן מפתיע מוקמה קריית גת (527 יח"ד) וכן נתניה (480 יח"ד), חיפה (478 יח"ד) וירושלים (268 יח"ד).

את מסלול תמ"א 38 הריסה ובניה הובילה כאמור תל אביב עם היתרים עבור קרוב ל-2,900 יח"ד, ואחריה פתח תקוה  (867 יח"ד) ורעננה (615 יח"ד). את מסלול תמ"א 38 עיבוי וחיזוק הובילה  אשדוד (775 יח"ד) ואחריה בת ים (769 יח"ד) וירושלים (636 יח"ד).

"טלטלה בעולם ההתחדשות"

טל קופל, מנכ"ל Madlan, מסר בהתייחס לנתונים כי "סיומה הקרוב של תמ"א 38 בשלוש מהערים שבהן היתה הכי נפוצה צפוי לטלטל את עולם ההתחדשות וככל הנראה להביא לירידה בהיקפי ההתחדשות בטווח הקצר. עם זאת, אנחנו מאמינים שבשנים הקרובות המגמה צפויה להתהפך ונראה יותר ויותר פרויקטים של התחדשות עירונית בכל רחבי הארץ.

"השילוב של הגברת הוודאות בענף בעזרת תוכניות שמגדירות אזורים להתחדשות וזכויות בניה בערים השונות, יחד עם ההבנה שממ״ד כבר אינו בגדר מותרות, צפוי להשפיע לטובה על התחום כולו. המלחמה הוכיחה לכולם - גם לדיירים וגם לעיריות 'סרבניות' - שאין מקום בישראל שהוא מוגן לגמרי מפני טילים, ושמיגון דירתי הוא חיוני. סדר העדיפויות השתנה, וכיום ממ"ד חשוב יותר מחנייה. באזורים רבים בארץ, בעיקר במבוקשים שבהם, הדרך הכי קלה לממ"ד עוברת בהתחדשות".

מנכ"ל ובעלי מרכז הנדל"ן דן קצ'נובסקי אומר כי "הניתוח שערכנו מעלה ממצא מדאיג ולפיו בעוד כחודש מהיום צפוי מסלול ההתחדשות המרכזי בישראל, תמ"א 38 , לספוג מהלומה משמעותית עם תפוגת תוקפו בשלוש ערים מרכזיות, תל אביב, בת ים ובני ברק, אשר אחראיות במשותף על למעלה משליש מהפעילות. זרועות המדינה השונות, ובפרט הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומינהל התכנון, עשו כל שביכולתן על מנת לשמור על רציפות בין תמ"א 38 ובין התוכניות אשר יחליפו אותה, אך למרות מאמצי השכנוע אותן שלוש רשויות מקומיות החליטו אחרת.
 
"מצד אחד, זו זכותה המלאה של כל רשות מקומית לנהל את מדיניותה התכנונית, ואם הנהגותיהן של אותן ערים הגיעו למסקנה כי ברצונן לסיים את תמ"א 38 באופן מיידי, חזקה עליהן שעשו זאת לאחר ששקלו את כל השיקולים. עם זאת, התזמון לביטולה של התמ"א ללא חלופה של ממש, בעיצומם של הימים המתוחים הללו, כאשר הצורך של הציבור במיגון הוא דחוף יותר מאי פעם, הוא בעיני תזמון לא מוצלח בלשון המעטה, וכולי תקווה כי תושבי אותן הערים לא ישלמו את מחיר ההחלטה ברמת ביטחון ובטיחות שאינה מספקת".