השכונה הגדולה בת"א עוברת מהפכת התחדשות - אך המחירים בה קפאו בשנה האחרונה

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרוייקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם – יד אליהו, תל אביב. 

יד אליהו היא שכונה ותיקה במזרח תל אביב, דרומית לשכונת ואזור התעסוקה ביצרון ורחוב יצחק שדה, מזרחית לנתיבי איילון, שכונת נוה שאנן ואזור התעסוקה יד חרוצים. השכונה כיום היא הטרוגנית, ונחשבת לשכונה הגדולה בתל אביב, עם כ-6,800 משקי בית. בשנים האחרונות עוברת השכונה תהליך התחדשות עירונית מואץ שמשנה את פניה, וגם מושך אליה אוכלוסיות חדשות כולל צעירים רבים, וכיום לא פחות מ-28 יזמים (לא כולל יזמות פרטית), פועלים בפרויקטים שונים ברחבי השכונה הוותיקה. 

תושבי השכונה המזרח תל אביבית נהנים מגישה לכבישים עירוניים ראשיים כמו יגאל אלון, משה דיין, יצחק שדה, ההגנה, ולה גווארדיה, שמאפשרים נסיעה נוחה וישירה למגוון שכונות בעיר ובערים הסובבות, ומובילים גם לכבישים בין-עירוניים כמו נתיבי איילון, עם מחלף צמוד לשכונה (לה גווארדיה), דרך לוד, וכביש 4. עם זאת, בגלל המיקום המרכזי שלה והקירבה לאיילון, בשכונה נוצרים עומסי תנועה בשעות העומס, בעיקר באזור מחלף לה גווארדיה. 

גם התחבורה הציבורית טובה מאוד - ברחובות השכונה עוברים קווי אוטובוס רבים למגוון יעדים - עירוניים ובין-עירוניים, חלקם הגדול פועל בתדירות גבוהה. תחנות הרכבת ההגנה והשלום קצת רחוקות מהשכונה, אך ניתן להגיע אליהן תוך כ-10 דקות באופניים או כ-15 דקות באוטובוס. הקו הסגול של הרכבת הקלה יעבור עד סוף העשור בדרום השכונה לאורך רחוב ההגנה, במרחק הליכה של עד כ-10 דקות מהחצי הדרומי של השכונה.

מחירי הדירות ביד אליהו עלו רק ב-2% בשנה האחרונה, עלייה זהה לזו שהתרחשה באותה תקופה בכלל תל אביב. כמות העסקאות בשכונה בשנה האחרונה עלתה רק ב-6%, לעומת 25% עלייה בכמות העסקאות בכלל תל אביב. והמחירים? על דירת 3 חדרים חדשה תשלמו בממוצע 2.7 מיליון שקל, ועל דירת 4 חדרים חדשה כבר תשלמו בממוצע 3.496 מיליון שקל. דירה יד שנייה עם 3 חדרים תעלה לכם בממוצע 2.450 מיליון שקל. 

כרטיס ביקור - תל אביב

מיקום: מרכז גוש דן, דרומית לרמת השרון והרצליה, מערבית לכביש 4, בני ברק, רמת גן, וגבעתיים, צפונית לבת ים, חולון ופארק אריאל שרון

תושבים (2024): 484,214

גידול אוכלוסייה:0.8%, ריבוי טבעי 3,958, מאזן הגירה 6,208-, עולים בהשתקעות ראשונה 6,873

מדד חברתי-כלכלי (2019): אשכול 8 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה: חציון 1 2,023 - 1617 עסקאות, חציון 1 2024 - 2,022 עסקאות

שינוי שנתי במחירי הדירות: עליה של כ-2% בין חציון ראשון 2023 לבין חציון ראשון 2024 לפי מחיר ממוצע לדירה ועליה של כ-5% במחיר הממוצע למ"ר, לצד עליה של כ-25% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות.

מוקדי בנייה חדשה: 

• הגוש הגדול (נופי ים ול' החדשה) - כ-3,000 דירות

• שרונה - כ-860 דירות, 350 אלף מ"ר תעסוקה, 25 אלף מ"ר מסחר, וכ-800 חדרי מלון

• מע"ר צפוני (מידטאון) - כ-1,500 דירות, ושטחי מסחר ותעסוקה נרחבים במגדלים גבוהים

• מכבי יפו - כ-1,500 יח"ד

• חסן עראפה - מתחם משרדים, מלונאות ומגורים חדש במרכז העיר, סמוך לקווי רכבת קלה, עם 14 מגדלים מסביב לפארק מרכזי.

• אשכול (שדה דב) - כ-5,000 דירות, מסחר ותעסוקה

• צפון מערב קרית שלום - כ-650 דירות

מוקדי התחדשות עירונית : 

• הצפון החדש סביבת כיכר המדינה (260 פרויקטים)

• הצפון הישן החלק הצפוני (259 פרויקטים)

• הצפון החדש החלק הצפוני (207 פרויקטים)

• הצפון החדש החלק הדרומי (203 פרויקטים)

• לב תל אביב (203 פרויקטים)

• הצפון הישן החלק המרכזי (197 פרויקטים)

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• שדה דב מרכז וצפון - רובע ענק על שטח שדה התעופה הצבאי/אזרחי שפונה. כ-12,000 דירות, אלפי חדרי מלון, שטחי מסחר ותעסוקה, מבני ציבור, ופארק ענק לאורך החוף. 

• נופי ים צפון - שכונה חדשה צפונית לשכונת נופי ים. תכנית מאושרת בשטח השכונה אפשרה כ-400 יח"ד, אך לא מומשה, ומאחר ומגבלות הגובה של שדה דב הוסרו, מבוצע תכנון מחדש שצפוי לצופף את הבנייה ולהוסיף אלפי דירות. 

• רובע צפון מערב (מתחם 3700) - שטח ענק בצפון מערב העיר בין קו החוף לדרך נמיר שנמצא בתכנון, במסגרתו מקודמים חמישה מתחמים נפרדים שיכללו כ-12,000 דירות בסך הכל. 

• דרום גלילות - שטח מצפון לרמת אביב ג' שמתוכנן במסגרת תמל/3007 שרוב שטחה ברמת השרון. השטח בגבול תל אביב צפוי לכלול אלפי דירות.

• נווה שרת מזרח - אזור של פרדסים בצפון מזרח העיר שמיועד לפיתוח כשכונה מעורבת שימושים עם כ-50% מגורים ו-50% תעסוקה ומבני ציבור.

• מרחב מנשייה - פיתוח שכונה חדשה דרום-מערבית לנווה צדק עם כ-640 דירות, כ-750 חדרי מלון, מוסדות ציבור ופארקים.

• דרום פלורנטין, נגה, גבעת הרצל - אזורי המלאכה הותיקים בדרום העיר צפויים לעבור שדרוג הדרגתי לאזור עירוני מעורב עם אלפי דירות, מסחר, ותעסוקה.

• נס לגויים - שכונת מגורים חדשה על שטח ריק ברובו, שתכלול כ-1,650 דירות, 400 חדרי מלון, וכ-70 אלף מ"ר למסחר ותעסוקה.

• מע"ר בן צבי - הקמת אזור תעסוקה מטרופוליני חדש על שטחים פתוחים ברובם בין נתיבי איילון, דרך בן צבי ורחוב תל גיבורים. באזור מתוכנן מסוף תחבורה ציבורית ראשי שיחליף חלק מהפעילות בתחנה המרכזית החדשה, ויכלול תחנות מטרו, רכבת ורכבת קלה.

• דופן מזרחית של איילון - לאחר שהתפתחות המע"ר החדש במערב האיילון כמעט הושלמה, ועם התקדמות משמעותית בפיתוח אזור התעסוקה בצרון, צפויה התפתחות המע"ר לעבור לצפון הדופן המזרחית של נתיבי איילון בין דרך השלום לרחוב ערבי נחל, עם תוספת צפויה של אלפי דירות ושטחי מסחר ותעסוקה נרחבים.

• תע"ש השלום - הקמת שכונת מגורים חדשה עם כ-1,200 דירות במקום מפעל הנשק שהתפנה. עבודות טיהור הקרקע ומי התהום בעיצומן והבנייה צפויה להתחיל בקרוב.

• מתחם הורודצקי - פינוי מתקן בטחוני במזרח העיר, הקמת שכונה עם כ-800 דירות.

• התחדשות עירונית - ברחבי העיר צפויה התחדשות עירונית משמעותית, שתהיה נקודתית ברובה בלב העיר והצפון הישן והחדש, ובאזורים עם מבני שיכון רבים צפוי פינוי-בינוי, בין היתר בדרום יפו, נווה עופר, יד אליהו וכפר שלם.

מספר היתרים בשנה האחרונה: 245 פרויקטים, מתוכם 143 בתמא 38/2 (הריסה ובנייה), 47 בבנייה חדשה, 41 בתמא 38/1 (חיזוק ותוספת), 5 בהריסה שלא מכח תמ", 3 בפינוי-בינוי, 5 בשימור ואחד במחיר למשתכן. 

יד אליהו - תעודת זהות

מיקום: מזרח העיר, דרומית לשכונת ואזור התעסוקה ביצרון ורחוב יצחק שדה, מזרחית לנתיבי איילון, שכונת נוה שאנן ואזור התעסוקה יד חרוצים, צפונית לרחוב ההגנה ושכונות התקווה ונוה צה"ל, ומערבית לרחוב משה דיין ושכונות תל חיים וכפר שלם

מספר תושבים (סוף 2022, נתוני למ"ס): 16,470

מספר תושבים צפוי (2035, הערכה): 31,000

מספר יח"ד (סוף 2023, נתוני למ"ס מעובדים): 6,863

מספר יח"ד צפוי (2040, תכנון): 13,000

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 8 מתוך 10

רמת נגישות של כבישים: טובה מאוד - בשכונה ובהיקפה עוברים כבישים עירוניים ראשיים כמו יגאל אלון, משה דיין, יצחק שדה, ההגנה, ולה גווארדיה, שמאפשרים נסיעה נוחה וישירה למגוון שכונות בעיר ובערים הסובבות, ומובילים גם לכבישים בין-עירוניים כמו נתיבי איילון, עם מחלף צמוד לשכונה (לה גווארדיה), דרך לוד, וכביש 4. בתוך השכונה יש רשת רחובות מקומיים צפופה שמאפשרת פיזור טוב של התנועה. עם זאת, בגלל המיקום המרכזי שלה והקירבה לנתיבי איילון, בשכונה נוצרים עומסי תנועה בשעות העומס, בעיקר באזור מחלף לה גווארדיה. 

רמת נגישות תחב"צ: טובה מאוד - ברחובות השכונה עוברים קווי אוטובוס רבים למגוון יעדים - עירוניים ובין-עירוניים, חלקם הגדול פועל בתדירות גבוהה. בנוסף פועלים בשכונה מספר קווי אוטובוס שבת של עיריית תל אביב ועיריות נוספות, כך שמהשכונה ניתן להגיע בקלות ונוחות לכמעט כל יעד בגוש דן. תחנות הרכבת ההגנה והשלום קצת רחוקות מהשכונה, אך ניתן להגיע אליהן תוך כ-10 דקות באופניים או כ-15 דקות באוטובוס. הקו הסגול של הרכבת הקלה יעבור עד סוף העשור בדרום השכונה לאורך רחוב ההגנה, במרחק הליכה של עד כ-10 דקות מהחצי הדרומי של השכונה.

עם הקו הסגול ניתן יהיה להגיע למרכז העיר, חוף הים, בית החולים תל השומר, ואוניברסיטת בר אילן. קו המטרו מ-1 יעבור בסוף העשור הבא בלב השכונה צמוד להיכל הספורט, במרחק הליכה של עד כ-10 דקות מרוב בתי השכונה. עם המטרו ניתן יהיה להגיע למרכז וצפון העיר, אוניברסיטת תל אביב,חולון וראשון לציון, ככל הנראה לקראת סוף העשור הבא.

רמת נגישות שבילי אופניים: סבירה - בשכונה יש שבילי אופניים בעיקר לאורך רחובות מזרח-מערב כמו שדרות החי"ל, יצחק שדה, שדרות יד לבנים ווינגייט, וכן שביל צפון דרום בגינות במזרח השכונה. עם זאת, רוב השבילים ישנים ולא תקניים, והם עדיין לא מתחברים לרשת רציפה שמאפשרת רכיבה בטוחה ונוחה. שבילים בתכנון לאורך רחוב יגאל אלון ויצחק שדה יאפשרו קישוריות הרבה יותר טובה לרשת השבילים של העיר, אך לא ידוע מתי הם יבוצעו.

מוקדי משיכה: 

• היכל הספורט

• סקייטפארק גלית

סקירת השוק 

שינוי מחירים (חציון ראשון 2023 לעומת חציון ראשון 2024): עליה של כ-2% במחיר דירה. עליה של כ-6% בכמות העסקאות בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 28 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

סך המלאי הנמצא כעת בבנייה/בתכנון: כ-3,675 דירות 

היצע עתידי לפי תכניות מאושרות: 2,449 יח"ד

היצע עתידי לפי תכניות מקודמות: 2,064 יח"ד 

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן