ועדת הערר על התנגדות שבירו וחן ואיתי גינדי לגובה הבניה בשדה דב: "ציפייה לא סבירה כשהמבקשים עצמם בונים לגובה 40 קומות"

ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב בראשותה של עו"ד מיכל הלברשטם דגני, דחתה השבוע חלקית שתי בקשות ערר שהגישו בעלי קרקעות בגוש הגדול נגד הוועדה המקומית תל אביב ורשות מקרקעי ישראל (רמ"י) בגין אישורה לפני כחודש של תוכנית מרכז שדה דב לבניית 7,128 יחידות דיור. בין מגישי בקשות הערר: החברות חן ואיתי גינדי , רמי שבירו הנדסה ובנייה ומספר בעלי קרקע פרטיים.

המבקשים הראשונים הם בעלי קרקע ברחוב לוי אשכול הצמודה לקו הכחול של התוכנית. המבקשים טענו בין השאר כי התוכנית סותרת את תוכנית המתאר הכללית לרובע שדה דב, שלפיה המתחם הקיים אמור להתחבר עם המתחם המתוכנן, בעוד שבתוכנית מרכז שדה דב אין אזכור לכך. עוד נטען כי התכנון מרווח את הבנייה של הבניינים המוצעים החדשים על חשבון הבנייה הקיימת תוך צמצמום מרחב המחיה ופגיעה באיכות החיים.

להחלטה המלאה של ועדת הערר

חן ואיתי גינדי ורמי שבירו, שהם בעלי זכויות ברחוב איינשטייין פינת דרך 2040 המקדמים במקרקעין שני מגדלי מגורים וכן שטחי מסחר ותעסוקה, הגישו את הבקשה השנייה. תאי השטח של היזמים נמצאים ממערב למקרקעי מגרשים בתוכנית, שמציעה 4 מגדלים בגובה 20 קומות לצד מגדל בגובה 45 קומות. לטענת גינדי ושבירו, הבינוי המוצע יחסום את הבינוי המאושר במקרקעין שבבעלותם מבחינת קווי מבט, זרימת אוויר ואור שמש, וצפוי ליצור חומה רציפה מול הפרויקט שלהם תוך פגיעה במשטר הרוחות. עוד טענו כי המגדל בן 45 הקומות היה אמור להיות במיקום אחר לפי תוכנית המתאר.

עוד טענו להיווצרותה של מנהרת רוח לא בטיחותית שעלולה להיווצר בשל צמידות המבנים וכי משטר הרוחות לא עומד בתקן בנייה ירוקה. לטענתם הציעו במסגרת ההתנגדות שהגישו חלופה להעמדת הבניינים, אך הוועדה המקומית לא בחנה את הצעתם. לבקשה זו השיבה הוועדה המקומית בין השאר כי ההוראות בנספח הבינוי לגבי מיקומי הבניינים ייבחנו בתוכנית העיצוב האדריכלי, וכן כי הצבת הבניינים בתוכנית המפורטת היא בהתאם לשינויים המותרים מתוכנית המתאר.

בהחלטתה, דחתה ועדת הערר את בקשת הערר של בעלי הקרקע הפרטיים לחלוטין, ואילו לגבי בקשת רשות הערר שהגישו גינדי ושבירו אישרה ועדת הערר הגשת ערר בגין עילה אחת בלבד, והיא משטר הרוחות, תוך שהיא דוחה את האפשרות לערור בשל כל שאר העילות. ועדת הערר ציינה שבמקרקעין שלהם עצמם צפויים להיבנות בניינים בני 25 קומות ומגדל בן 40 קומות. "אין זו ציפייה סבירה מצד המבקשים שהבינוי הסמוך למקרקעין המפותחים יהיה נמוך משמעותית מהבינוי במקרקעין שלהם".

לכן מצאה ועדת הערר כי תכנון המגדלים, גובהם וצפיפותם, לא מעלים עילה לרדת לשורשה של תוכנית ולא מצדיקים ערר. הוועדה לא מצאה שהחלופות שהוצעו בערר טובות יותר עם המבקשים וכן לא מצאה שמיקום המגדל הגבוה שונה מתוכנית המתאר, וגובה יתר מגדלים אינו חורג מנספח הבינוי הקודם. לגבי משטר הרוחות, לעומת זאת, ניתנה זכות ערר לאחר שהוועדה קבעה כי "לא יהיה ניתן להגיש התנגדות על תוכניות העיצוב, ולאור חוות הדעת הסותרות יש לתת על נושא זה את הדעת כבר בשלב זה".