איך לחשב השבחה של שטחי מסחר בפינוי-בינוי? התשובה סידרה לאאורה הפחתה של 75%

חברת הבניה אאורה הצליחה להפחית ב-75% את היטל ההשבחה שהשיתה עליה הוועדה המקומית קריית אונו בפרויקט המקודם ב"מתחם האורן" בעיר, באמצעות הליך של שומה מכרעת. בעוד שהיטל ההשבחה המקורי שהושת על החברה עמד על 11.85 מיליון שקלים, הפחיתה השמאית המכריעה את גובה ההיטל ל-2.95 מיליון שקל בלבד, בהחלטה שניתנה לפני כחודש. את אאורה ייצג בהליך שמאי המקרקעין ירון ספקטור .

לקריאת השומה המכרעת הקלק כאן. 

מדובר במתחם הכלוא בין הרחובות לוי אשכול, ירושלים, וולך והחשמל, שבו מקודם פרויקט פינוי-בינוי. במתחם 3 בנייני שיכון ותיקים בני ארבע קומות הכוללים 96 דירות. ב-2021 אושרה למתחם תוכנית הקובעת את הריסת 3 בנייני השיכון והקמת בנייני מגורים בני 10-15 קומות מעל שטחי מסחר וחניה הכוללים 276 יח"ד.

 ב-2022 קבעה הוועדה המקומית קריית אונו, בהתאם לחוק ההסדרים, כי שטחי המגורים במיזמי פינוי-בינוי בעיר ימשיכו ליהנות מפטור מהיטל השבחה . אך לגבי שטחי המסחר שנבנים במסגרת הפרויקט, אשר אינם פטורים מהיטל השבחה, חלה מחלוקת כיצד יש לחשב את "המצב הקודם", אם בכלל יש צורך לחשב אותו.

על פי הפסיקה הקיימת, בהיטל ההשבחה בוחנים את שווי המקרקעין לפני אישור התוכנית החדשה ("המצב הקודם") ואת שווי המקרקעין לאחר אישור התוכנית החדשה ("המצב החדש"), ההפרש בין שני המצבים מהווה את "ההשבחה" שנוצרה מאישור התב"ע, ושיעור המס שמשולם הינו 50% מההשבחה (היטל ההשבחה).

תמיר שדה, שמאי הוועדה המקומית קריית אונו, סבר כי לאור זאת ששטחי המגורים פטורים מהיטל השבחה , ומאחר שהמצב הקודם אינו כולל שטחי מסחר כלל, הרי שניתן להתייחס לשווי המצב הקודם כ"שווי אפס", כלומר להפריד את חישוב שווי שטחי המסחר מכלל המקרקעין. לאור זאת, התייחס להשבחה כשווי המלא על כל שטחי המסחר שהתווספו - 1350 מ"ר בבקשה להיתר, בהנחת מימוש של כ-87%.

השמאי ספקטור טען מנגד כי מצב זה גורם לאבסורד, במסגרתו אין שווי כלל למצב הקודם (שווי אפס) וכתוצאה מכך נגרם עיוות בתחשיב המגדיל את ההשבחה באופן משמעותי. הטענה העיקרית שטען היא כי בהתאם לפסיקה (הלכת אברמוביץ), יש לבחון את ההשבחה שנובעת מכלל הזכויות החדשות בתוכנית לעומת הזכויות הוותיקות (שווי המקרקעין במצב הקודם לעומת שווי המקרקעין במצב החדש) ורק אז "לגזור" את החלק היחסי מההשבחה שמשויך למסחר, לפי בחינת השווי היחסי של המסחר ביחס לשווי כל המקרקעין. את הליווי המשפטי בתיק העניקה לאאורה עו"ד ענת בירן .

השמאית המכריעה קיבלה את עמדת אאורה וכתבה: "אני לא מקבלת את הטענות העקרוניות של שמאי הוועדה שהזכויות נוצרו יש מאין ועל כן שווי המצב הקודם צריך להיות אך ורק לזכויות הבנייה למגורים במצב החדש" כתבה, וכן כי "מעבר לפסיקה הקיימת…אני מקבלת את טענת שמאי ב"כ המבקשת כי עצם קבלת הפטור לא יכול לשנות את אופן חישוב היטל ההשבחה".