עמיר בירם: "בכיכר אתרים צריך להוסיף שורה באקסל - לפופוליזם"

עמיר בירם, מייסד ומנהל קרן JTLV ירושלים-תל אביב להשקעות בנדל"ן, הוא מוותיקי שוק הנדל"ן בישראל. בעבר ניהל בירם את חברת הקניונים והמשרדים בריטיש ישראל שנמכרה ומוזגה לתוך חברת מליסרון , ולפני 8 שנים הוא הקים את קרן JTLV והפך לשותף ומנהל שלה. הקרן הראשונה גייסה כמיליארד שקל ממשקיעים פרטיים להשקעות בנדל"ן בישראל, "בדרך כלל אנחנו במינוף של 50% על ההון המגויס", ובימים אלו הקרן השנייה סיימה לגייס כ-750 מיליארד שקל, בעיקר מגופים מוסדיים. 

בפורטפוליו של JTLV יש שבעה נכסים מניבים ועוד פרויקטים יזמיים אדירים, כמו היקב בראשון לציון, פרויקט גדול ליד שוק מחנה יהודה בירושלים (4 מגדלי מגורים, 2 בתי מלון שכבר הושכרו לחברת פתאל, 13 אלף מ"ר מסחרי ועוד) וכמובן התוכנית הגרנדיוזית להקמת שני מגדלי ענק על חוף הים במקום בו עומדת כיכר אתרים בתל אביב, תוכנית שמעוררת לא מעט סערות בשנים האחרונות. הקרן השנייה של JTLV ביצעה לאחרונה עיסקה ראשונה, כשרכשה מגרש במתחם האלף במערב ראשון לציון. שוחחנו עם בירם בפודקאסט "מגדל בבל". 

- מה היתרון היחסי שלכם מול מפלצות נדל"ן מקומיות כמו עזריאלי או מליסרון ?

"אנחנו יזמי בוטיק. פרויקטים שצריכים התעסקות גדולה פחות מתאימה לחברות הגדולות. במחנה יהודה בירושלים למשל, אנחנו מרימים פרויקט שקנינו משיכון ובינוי והוא דרש המון התעסקות מיקרו. זה לא מסוכן יותר, אבל זה בהחלט מורכב יותר. אנחנו לא קרן ריט. לא נקנה נכסים בשביל תשואה קבועה, אלא נכסים עם אפסייד. נכסים עם בעיות. כך למשל קנינו את קניון הסי מול באשדוד, שעמד בכינוס נכסים המון זמן. כולם ידעו שהוא בשוק. אהבנו את העובדה שהוא נמצא במרכז העיר, צמוד לעירייה ולמוסדות התרבות ועם בנייה מסביב בהיקפי על. קנינו את הקניון בתפוסה של 50% ומטה, בכיוון של פיל לבן, והיום הוא בתפוסה מלאה. עכשיו התפננו לבנות את הזכויות הנוספות על הקניון, למשרדים ולדיור מוגן, ואפילו החניה עושה שם כסף".  

[quote]

- לא רועדות הרגליים לפני עסקאות כאלו?

"תמיד רועדות הרגליים וזה בסדר שהן רועדות, אבל זה המקום להרוויח כסף, במקומות כאלה. גם בבריטיש ישראל קניתי נכסים בכינוס ואלה היו עסקאות נהדרות. צריך מחשבה ותוכנית עסקית ולראות לאיפה כל האזור הולך". 

- ובנתיים המשקיעים לא נלחצים?

"המשקיעים שלנו ברובם אנשים פרטיים ואנחנו מספקים אפסייד מאוד משמעותי. זה לא שאנשים לא מתעניינים ומחכים, אבל עד היום נתנו תשואה דו ספרתית יפה, בצד הדו ספרתי הגבוה". 

- ואז הגיע פרויקט כיכר אתרים. איך בכלל הגעתם להניח את היד על הקרקע במקום הכי נחשב בעיר?

"כיכר אתרים חולקה בזמנו ל-200 יחידות בבעלויות שונות. במציאות כזו אם זה לא עובד, קשה לתקן. הכיכר חוסמת את הים, וזה עובדתית. הגענו לבעלים שהחזיק הרבה יחידות במקום וקנינו ממנו אופציה בשלב ראשון, והתחלנו לאסוף עוד יחידות. עשינו מיפוי אדיר. הגענו לאנשים שבכלל לא ידעו שיש להם נכסים שם. ממש ככה. הגענו לכולם, או שרכשנו או שחתמנו עם אנשים הללו על הסכמים לשיתוף פעולה. תזכור שזה בדרך כלל היה מבחינתם נכס סגור, שלא רק שאינו נותן תשואה הוא גם דרש ארנונה. היום אנחנו מאגדים כמעט 99% מהכיכר. אין מישהו מאנשי הכיכר שלא שמח".

- אבל הפרויקט הזה הפך אותך למשוקץ בעיני תל אביבים רבים. 

"לא חושב שזה נכון. העירייה עצמה רצתה את התוכנית, אני חושב שבצדק. קמה קבוצת מתנגדים באמת קטנה. בניגוד למה שהם אמרו, אנחנו פותחים את הים. רק שבשלב מסוים התברר שהוועדה המקומית והמחוזית לא אישרו את הפרויקט עם הולחו"ף - הוועדה לשמירה על החופים - של המועצה הארצית, ועל זה היתה עתירה של מתנגדים. בסופו של דבר אנחנו פותחים כיכר של 16 דונם לים, מחברים את השדרות לים. חלק קטן מהמתנגדים גרים ליד הפרויקט וחלק אחר הם בעלי אינטרסים כאלה ואחרים, לרבות אדריכלים שרצו להחליף את האדריכלים שלנו. יש עורכי דין שבהחלט מתנגדים רק כדי להוציא כסף, ומונח כאן הרבה כסף". 

- ואולי כזה פרויקט אדיר, עם כאלה אמוציות, זה משהו שגדול על קרן קטנה יחסית? 

"זה פרויקט לסיירת, לא לספינה גדולה. אנחנו סיירת. 16 דונם במקום הכי יקר והכי טוב במדינת ישראל, שווה להתאמץ על זה. במדינת ישראל אם אתה רוצה לעשות משהו טוב, צריך להתאמץ. הפופוליזם לא היה באקסלים, אבל בהחלט כשהולכים לפרויקט כזה צריך לשים שורה לפופוליזם. 

"הבעיה שבישראל נורא קל להגיש התנגדויות. אם היה צריך להפקיד ערבויות, זה היה מוריד 90% מההתנגדויות. אבל ההליך לא עולה כסף, והוא גם בעל פוטנציאל להכניס כסף, אז למה לא? לצערי הרב זה מרחיק מפה יזמים. לא סתם אלפרד אקירוב אמר שהוא לא יוזם יותר בישראל. הוא הקים בזמנו את פרויקט ממילא בירושלים, הדבר הכי טוב שקרה לעיר, ואני לא צריך להגיד לך כמה קש וכמה תביעות הוא אכל שם. אז מה יצא לנו מזה?". 

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את  אפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה