בקשות היתר במיזמי שימור בת"א נדחו על הסף בלי דיון בוועדה המקומית. זו ההחלטה שתשים לכך סוף?

קביעה של יחידת השימור במנהל ההנדסה של עיריית תל אביב, לפיה בקשה להיתר אינה עומדת בדרישות השימור, אינה פוטרת את הוועדה המקומית מהצורך לדון בבקשה להיתר. כך קבעה לאחרונה ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבניה תל אביב, בעקבות מקרה שבו סירבה הוועדה המקומית תל אביב לדון בבקשה להיתר בבניין לשימור ברחוב לבונטין בעיר, לאור קביעת יחידת השימור כי אינו עומד בתנאים.

לקריאת החלטת ועדת הערר הקלק כאן.

"קבלת עמדת יחידת השימור היא רק שלב אחד מבין כל השלבים הנדרשים בעת בחינת בקשה להיתר במבנה לשימור בוועדה המקומית", קבעה הוועדה בראשות עו"ד מיכל דגני הלברשטם, שפסקה כי הסמכות לדרוש שינויים בהתאם לתוכנית השימור, נמצאת בידי הוועדה המקומית, בעוד שהיחידה לשימור מהווה גוף ממליץ בנושא.

את הערר הגישה חברת "אורעם פיתוח" נגד הוועדה המקומית תל אביב-יפו על החלטה שקיבלה באפריל לדחות בקשה להיתר בנייה הכולל שינויים במבנה לשימור ברחוב לבונטין פינת ברזילי בעיר. מדובר במבנה בן שתי קומות מעל קומת מסחר, המוגדר כמבנה לשימור שאינו מחמיר בסגנון הבינלאומי (אסכולה אדריכלית שהחלה בשנות העשרים של המאה הקודמת). הבקשה כללה שימור ושחזור המבנה, הוספת ממ"ד, בניית קומה חדשה, תוספת של ארבע יח"ד וחפירת קומת מרתף, כך שבסך הכול היה אמור לקום מבנה בן שלוש קומות וקומה חלקית עם שמונה חנויות ו-16 דירות.

המחלוקת העיקרית נסבה סביב תוספת בנייה לא חוקית בת 60 שנה בשטח של 60 מ"ר, שאינה בבעלות החברה. יחידת השימור של העירייה לא המליצה על אישור הבקשה, כיוון שיש להרוס תוספת זו כתנאי לאישור ההיתר: "תכנית השימור מתנה את מתן היתר הבניה והתמריצים במבנים לשימור, בשימור ושחזור מלא של המבנה למצבו המקורי בהיתר תוך כדי ביטול תוספות בניה מאוחרות שבוצעו במבנה. במקרה שבנדון הבנייה נעשתה ללא היתר לאחר הקמת המבנה והיא אינה תואמת את התוכניות החלות, אינה מאפיינת את הסגנון הבינלאומי ופוגעת בערכי השימור...", נכתב בחוות הדעת של היחידה. עם זאת, בעל התוספת התנגד להריסה.

המחלוקת העיקרית נסבה סביב תוספת בנייה לא חוקית בת 60 שנה בשטח של 60 מ"ר, שאינה בבעלות החברה. יחידת השימור של העירייה לא המליצה על אישור הבקשה, כיוון שיש להרוס תוספת זו כתנאי לאישור ההיתר: "במקרה שבנדון הבנייה נעשתה ללא היתר לאחר הקמת המבנה והיא אינה תואמת את התוכניות החלות, אינה מאפיינת את הסגנון הבינלאומי ופוגעת בערכי השימור...", נכתב בחוות הדעת של היחידה

מכיוון שלא התקבלה המלצת יחידת השימור, החליטה הוועדה המקומית כלל לא לדון בבקשה שכן לפי מדיניותה, היא אינה יכולה להיבחן. על החלטה זו הגישה אורעם ערר.

"אורעם פיתוח" ערערה: "הוועדה המקומית שימשה כחותמת גומי" 

בערר שהגישה, טענה "אורעם פיתוח" כי החלטת הוועדה ניתנה בחוסר סמכות כיוון שתוכנית השימור מסמיכה רק את הוועדה המקומית להורות על הרס התוספת, ולא את יחידת השימור. במקרה זה, נטען, הוועדה המקומית שימשה כחותמת גומי בלבד להחלטת יחידת השימור, תוך התעלמות מכך שהתוספת קיימת כבר 60 שנה תוך שהעירייה בעצמה מעולם לא פעלה להריסתה. לכן לא ייתכן שבגלל עבריין בנייה, והיעדר האכיפה של העירייה, הבקשה להיתר לא תמומש.

בערר שהגישה, טענה "אורעם פיתוח" כי החלטת הוועדה ניתנה בחוסר סמכות כיוון שתוכנית השימור מסמיכה רק את הוועדה המקומית להורות על הרס התוספת, ולא את יחידת השימור. במקרה זה, נטען, הוועדה המקומית שימשה כחותמת גומי בלבד להחלטת יחידת השימור, תוך התעלמות מכך שהתוספת קיימת כבר 60 שנה תוך שהעירייה בעצמה מעולם לא פעלה להריסתה. לכן לא ייתכן שבגלל עבריין בנייה, והיעדר האכיפה של העירייה, הבקשה להיתר לא תמומש

עוד טענה כי תוכנית השימור אינה מחייבת באופן מוחלט את ההריסה, אלא רק מאפשרת לדרוש אותה אם הדבר חיוני לשימור המבנה. עוד ציינה כי מדובר בתוספת שקיימת כבר 60 שנה ושאף העירייה לא פעלה להריסתה. ולבסוף טענה כי תוכנית השימור העירונית מאפשרת ממילא לחרוג מהריסת תוספת בנייה במקרים מסוימים, למשל עבור מעלית או עבור שימוש חורג .

הוועדה המקומית חזרה על הנימוקים שנתנה בהחלטתה הקודמת, לפיהם התוספת פוגעת במבנה לשימור, מנוגדת לתוכנית בה נכתב כי כל העבודות במבנה טעונות את אישור יחידת השימור, וכי הוועדה המקומית חייבת לפעול לפי הוראות היחידה וכי הוראות התוכנית מחייבות את מילוי דרישות יחידת השימור.

ועדת הערר: "התנהלות הוועדה המקומית יצרה 'מעגל שוטה"

ועדת הערר קבעה בהחלטתה כי הדרישה להריסת תוספת הבנייה כתנאי לקבלת תמריצי השימור היא כדין ולפי הוראות התוכנית, שלפיהן יש לתאם עם ועדת השימור כל עבודה במבנה לשימור. עם זאת הדגישה כי "הוועדה המקומית היא המוסמכת לדרוש או לאשר הריסה של תוספות מאוחרות, ואילו היחידה לשימור רשאית להקל עבור שימוש חורג או עבור מעלית". לכן, קבעה, נפלו ליקויים בהחלטת הוועדה המקומית שלא לדון כלל בבקשה.

ועדת הערר מצאה כי התנהלות הוועדה המקומית יצרה "מעגל שוטה". כאשר "מחד, הוועדה המקומית היא המוסמכת לדרוש או לאשר הריסה של תוספת מאוחרת. מאידך, ההריסה לא סומנה בבקשה להיתר, לא המליצה יחידת השימור על אישור ההיתר והוועדה המקומית כלל לא דנה בו"

"קבלת עמדת יחידת השימור…. היא רק שלב אחד מבין כל השלבים הנדרשים בעת בחינת בקשה להיתר במבנה לשימור בוועדה המקומית. הוועדה המקומית לא הפעילה את סמכותה העצמאית בנושא בדרישה להריסת התוספת המאוחרת ולא דנה בהקלות ובהתנגדות כנדרש". ועדת הערר מצאה כי התנהלות הוועדה המקומית יצרה "מעגל שוטה". כאשר "מחד, הוועדה המקומית היא המוסמכת לדרוש או לאשר הריסה של תוספת מאוחרת. מאידך, ההריסה לא סומנה בבקשה להיתר, לא המליצה יחידת השימור על אישור ההיתר והוועדה המקומית כלל לא דנה בו".

עורכי הדין יוסי רוזנברג, קרן קמחי נדולני ויואב גלזנר (שני נחמיאס, יונתן בלום)

על פי ועדת הערר משמעות ההמלצה של יחידת השימור אינה שיש לסרב בקשה, אלא רק שהיא אינה תואמת את התנאים לאישורה, ועל הוועדה המקומית היה לדון בבקשה בהתאם לסמכותה ובמידת הצורך לחייב את ההריסה כתנאי להיתר, וכן לדון בבקשה להקלות ובהתנגדות, ורק לאחר שקלול כל השיקולים היה עליה להגיע להחלטה. לכן קבעה ועדת הערר שיש להחזיר את הבקשה לוועדה המקומית להשלמת הדיון, השלמת הבחינה המרחבית ולבחינת ההתנגדויות וההקלות.

את חברת אורעם ייצגו עו"ד קרן קמחי נדלוני, עו"ד יוסי רוזנברג ועו"ד יואב גלזנר ממשרד גורניצקי. את הוועדה המקומית ייצג עו"ד ערן גוטפריד.