האתגר של אדגר: משכירה לעצמה משרדים בפולין

חברת אדגר, הנסחרת בתל אביב לפי שווי של 850 מיליון שקל, פועלת בתחום של השקעה בנכסים מניבים בישראל ובחו"ל, בעיקר בתחום המשרדים. כיום, פועלת החברה בארבע מדינות: ישראל, בלגיה, קנדה ופולין, שם חברת מגדל היא שותפה ב-20%.

בישראל יש לה שישה נכסים, בשטח 83 אלף מ"ר ובשווי בדוחות החברה של 1.1 מיליארד שקל. בבלגיה יש לה 3 נכסים, בשטח 27 אלף מ"ר ובשווי של 205 מיליון שקל. בקנדה יש לה 23 נכסים, בשטח 149 אלף מ"ר, בשווי של 1.45 מיליארד שקל. בפולין יש לה 6 נכסים, בשטח 109 אלף שקל ובשווי 1.06 מיליארד שקל.

בשנים האחרונות חווה החברה אתגרים לא פשוטים בנכסים בפולין. שיעורי התפוסה הממוצעים ירדו מכ-88% ב-2016 ל-83% ב-2018, ירידה של 5%. תשואת ה־NOI היא 6.42% (NOI לשנת 2018), שיעור היוון נדיב לנכסים אשר חווים ירידה בביקושים ונמצאים בשיעור תפוסה של 83%.

אלא שאם נחקור מעט לעומק, נבין כי שיעורי התפוסה עוד נמוכים מכך, על כך נרחיב בהמשך.

האם פעילות החברה בפולין נמצאת במשבר? כאמור, בפעילות בפולין יש לאדגר כיום 6 נכסים מניבים בשטח של כ-109 אלף מ"ר בתפוסה ממוצעת של 83%. בנוסף, לחברה נכס בהקמה בשטח של כ-4,000 מ"ר אשר נרכש בסכום של 35 מיליון שקל ועתידים להשקיע בו עוד כ-36 מיליון שקל. סה"כ שווי הנכס כולל ההשקעה העתידית יעמוד על 71 מיליון שקל. סה"כ שווי נכסי החברה בפולין יעמוד על כ-1.15 מיליארד שקל, שהם כ-25% מכלל נכסי החברה (חלק החברה).

מה גורם לירידה בביקוש לנכסי החברה בפולין? בדוחותיה, ציינה החברה, כי "כתוצאה מבנייה מסיבית באזור מוקוטוב בפולין, נוצר עודף היצע ועומס תחבורתי המקשה על השכרת השטחים הפנויים ולפיכך, קיימת ירידה בשיעור התפוסה ובדמי השכירות בנכסים באזור זה. למיטב ידיעת החברה, העירייה פועלת לשיפור התחבורה הציבורית והתשתיות באמצעות פעולות כגון: בניית גשר, הרחבת הכבישים, בניית מעקפים ופעולות נוספות. פעולות אלה ואחרות צפויות לשפר את הנגישות באיזור במהלך שנת 2019, כאשר שיפור משמעותי צפוי לקראת סוף שנת 2019".

שיקוף של המצב מופיע ביתר שאת בנכס Adgar Plaza – הנכס השני בשוויו מנכסי פולין (שווי הנכס המדובר הוא כ- 258 מיליון שקל, חלק החברה) הירידה בתפוסה בנכס זה הינה החריפה ביותר, מ-95% תפוסה בשנת 2016 ל-73% תפוסה כיום. 

ב-31 בדצמבר 2018 דיווחה החברה כי חברת הנכס לא עומדת בקובננט של יחס כיסוי חוב. היחס הנדרש הוא 1.25 והחברה עומדת בפועל על 1.18. כתוצאה מכך, פרעה חברת הנכס 6 מיליון יורו בפירעון מוקדם. לחברה ישנו קובננט נוסף, בו אחוזי התפוסה לא ירדו מ-70%. שיעור התפוסה בנכס עומד כיום על 73% ובמאי 2022 שוכר גדול בנכס (15%) מסיים את חוזהו.

[quote]

לחברה ישנה בעיה לא פשוטה בביקוש למשרדיה בפולין.

מהו פתרונה של חברת אתגר? "אם אין אני לי מי לי" - אם לא ניתן להשכיר את הנכס לצד ג', נשכיר אותו לחברה בת.

כך נולד הרעיון של Brain Embassy – חברת חללי עבודה משותפים (סטייל wework). החברה הקימה את חברת Brain Embassy וחברה זו שוכרת שטחים בכל נכסי החברה בפולין. בסיומו של התהליך תשכור Brain Embassy כ-16% מנכסי החברה בפולין. ע"י השימוש בפתרון זה, תגדיל החברה את התפוסה בנכס Adgar Plaza  ותתרחק מהפרת קובננט אחוזי התפוסה (Brain Embassy צפויה לשכור כ- 6% משטחי הנכס).

לחיוב, יש לציין, כי בנכס נוסף בפולין בשם Adgar park west  ישנה פעילות של Brain Embassy והפעילות סה"כ מראה תוצאות חיוביות. אולם, נכס זה מושכר יפה גם ללא פעילות זו, כך שלא ניתן ללמוד ממנו כיצד הפעילות תעבוד בנכסים הנחשבים בעייתים יותר. בנוסף, להלן מה שהחברה מציינת בדוחות 2018 על מצב חללי העבודה המשותפים בפולין: "ישנה צמיחה ניכרת של מגזר ה-Co-working כאשר ההערכות הן שעד סוף שנת 2020, יתווספו לשוק זה עוד כ-150 אלפי מ"ר". לסיכום, ניתן להעריך, כי לחברה ישנו אתגר משמעותי בהשכרת הנכסים בפולין.

הפתרון שהיא מצאה לכך אינו מבטיח תשובה הולמת.

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את  אפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה