עיריית בני ברק השתלטה על שטח משותף בבניין לצרכיה, ונתבעה ע"י התושבים. כך הכריע ביהמ"ש

במאמר זה נסקור את החלטת המפקח על רישום המקרקעין בדבר מחלוקת שנסבה סביב שימוש, ללא קבלת הרשאה, של עיריית בני ברק ברכוש משותף של בניין הרשום כבית משותף. העירייה הקימה יחידת שיקום, מחסנים וחדרי שירותים ציבוריים בשטח המשותף של הבניין, ללא קבלת אישור מדיירי הבניין. הרכוש המשותף מוגדר בחוק המקרקעין, כרכוש של כלל הדיירים בבניין, ואינו מיועד לשימוש פרטי או ייחודי ללא הסכמה. המקרה מדגיש את הצורך במודעות הדיירים לזכויותיהם ברכוש המשותף. 

נסיבות המקרה:

ענייננו בנציגות בית משותף אשר טענה כי העירייה פעלה בניגוד לחוק, בכך שהשתלטה על שטחים ברכוש המשותף של הבית המשותף, והפכה אותם לשימוש עירוני לצרכי הציבור. וכל זאת, מבלי לקבל את הסכמת דיירי הבית המשותף. הדיירים טענו לפגיעה בזכויותיהם הקנייניות, והדגישו את ירידת ערך הדירות שלהם כתוצאה משימושי העירייה. לטענתם, לא רק שנפגעה גישתם לשטח המשותף, אלא גם נפגעה איכות חייהם בשל פעילויות עירוניות שביצעה העירייה בשטחים המשותפים.

הדיירים טענו לפגיעה בזכויותיהם הקנייניות, והדגישו את ירידת ערך הדירות שלהם כתוצאה משימושי העירייה. מנגד, טענה העירייה כי היא פועלת לטובת כלל הציבור, וכי השימושים שהקימה בשטח הרכוש המשותף משרתים גם את דיירי הבית המשותף ואת יתר התושבים בעיר

מנגד, טענה העירייה כי היא פועלת לטובת כלל הציבור, וכי השימושים שהקימה בשטח הרכוש המשותף משרתים גם את דיירי הבית המשותף ואת יתר התושבים בעיר. בנוסף, נטען כי לאורך עשרות שנים הדיירים לא התנגדו לשימושי העירייה. ולכן, ניתן לראות בכך הסכמה משתמעת לשימושים כאמור.

העירייה גם הדגישה, כי המבנים שהוקמו נועדו לספק שירותים חיוניים לקהילה, וכי השימושים בשטח הוקמו על בסיס הצורך הציבורי. עוד טענה העירייה, כי חלוף הזמן יוצר מניעה מצד התובעת להעלות טענתה זו. וזאת בהתאם לחוק ההתיישנות, ומכיוון שמדובר בשימוש שנעשה על ידי העירייה לאורך עשרות שנים, ועד תביעה זו לא נטען דבר כנגד העירייה בעניין נשוא תביעה זו.

השאלות המשפטיות:

האם העירייה יכולה להשתמש ברכוש המשותף של בניין הרשום כבית משותף ללא הסכמה מפורשת של דיירי הבית המשותף? בנוסף, נשאלת השאלה - האם היעדר התנגדות מצד דיירי הבית המשותף לאורך זמן עשוי להתפרש כהסכמה?  

החלטת בית המשפט:

בית המשפט דחה את טענות העירייה, וקיבל את עמדת נציגות הבית המשותף. בפסק הדין נקבע כי שימוש ייחודי ובלתי סביר ברכוש משותף איננו חוקי, שכן הוא פוגע בזכויות הקנייניות של דיירי הבית המשותף.

עוד נקבע בפסק הדין, כי אי התנגדות מצד דיירי הבית המשותף אינו נחשב להסכמה. חוק המקרקעין מבדיל בין שימוש סביר לשימוש שאינו סביר ברכוש המשותף. יצוין, כי לבניין זה רשום "התקנון המצוי", כהגדרתו בתוספת לחוק המקרקעין. בהתאם למבחנים שנקבעו בע"א 708/72 פרשקר נ' רוזנברג, נקבע כי שימוש סביר ברכוש המשותף, התואם את ייעודו, אינו דורש את הסכמת בעלי הדירות.

בית המשפט דחה את טענות העירייה, וקיבל את עמדת נציגות הבית המשותף. בפסק הדין נקבע כי שימוש ייחודי ובלתי סביר ברכוש משותף איננו חוקי, שכן הוא פוגע בזכויות הקנייניות של דיירי הבית המשותף. עוד נקבע בפסק הדין, כי אי התנגדות מצד דיירי הבית המשותף אינו נחשב להסכמה

עם זאת, כל שינוי בשימוש ברכוש המשותף, אשר מעניק שימוש ייחודי ושאינו סביר, מחייב הסכמה מפורשת של כלל בעלי הזכויות בבית המשותף, וזאת כפי שנקבע בע"א 810/82 זול בו בע"מ נ' זיידה. העירייה נדרשה לפנות את השטח, להרוס את המבנים, ולהחזיר את המצב לקדמותו תוך פרק זמן מוגדר.

בנוסף, נקבע בפסק הדין, כי בהתאם לסעיף 159(ב') לחוק המקרקעין, חוק ההתיישנות אינו חל בקשר לזכויות במקרקעין מוסדרים, כדוגמת המקרה הנ"ל. וכי עילת הסגת הגבול הינה עילה המתחדשת בכל יום ויום, ולכן אינה כפופה כלל להתיישנות.

לסיכום, נקבע בפסק הדין כי העירייה אכן הסיגה גבול. וכי לצורך שימוש ייחודי ברכוש משותף בבית משותף יש לקבל הסכמה של כלל בעלי הזכויות, וכי להסכמה מכללא אין משמעות במקרים מהסוג הנ"ל.

הערת המחבר:

פסק הדין מהווה אבן דרך משמעותית בתחום זכויות הדיירים ברכוש המשותף. בית המשפט קובע כי רכוש משותף, המהווה את כל החלקים המשותפים המיועדים לשימושם של בעלי הדירות, למעט יחידות הדיור כפי שהן מוגדרות בסעיף 52 לחוק המקרקעין, הינו זכות קניינית המוגנת על פי דין.

בהתאם להחלטת בית המשפט, כל שינוי בשימוש ברכוש המשותף בבית משותף, אשר מעניק שימוש ייחודי, מצריך את הסכמתם המפורשת של כלל בעלי הדירות בבית המשותף. בנוסף, הרשויות המקומיות, גם כאשר הן פועלות לטובת הציבור, מחויבות לפעול בהתאם להוראות חוק המקרקעין . הפסיקה מעבירה מסר חד משמעי - זכויות הקניין של הדיירים יגברו על כל אינטרס חיצוני אשר אינו עומד בדרישות חוק המקרקעין. 

פסק דין זה מחזק את מעמדן של נציגויות הבתים המשותפים, ומבהיר את כוחן להגן על זכויות הדיירים. 

(פ"ת 195/22 נציגות הבית המשותף ברחוב דוד המלך 2 בני ברק נ' עיריית בני ברק). 

הכותב הוא ממשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובניה. עריכה: עו"ד אלמוג דגן ושי ראובני.