"הרשות המקומית היא המפתח להתחדשות העירונית. הסוד הוא להגיע להחלטה בוועדה המקומית לפני הבחירות"

יוסי בר דוד, מייסד ומנכ"ל YBDI, התארח בפודקאסט נדל"ן בראש צעיר. הוא סיפר לעו״ד גניר שמעון, בעלים של משרד גניר ושות׳ - משרד עורכי דין, איך נכנס לעולם הנדל"ן דרך הפוליטיקה המקומית כשהיה בן 35, איך נכנס לעסקי הנדל"ן ברומניה, איך החל לעסוק בפינוי-בינוי כשברוב הרשויות המקומיות עוד לא הכירו את המונח, ולמה הבסיס להתחדשות ובכלל לנדל"ן - נמצא ברשות המקומית. 

לצפייה: 

להאזנה: 

בר דוד סיפר על תחילת הדרך שלו בעולם הנדל"ן: "התמודדתי לראשות העיר מודיעין. ראיתי הרבה עוולות, בין השאר ארנונה בשמיים וכולם חיים באתרי בנייה. זו הייתה עיר חדשה, הרבה מאוד מצוקות של תושבים. אנשים באו לשם כחלוצים לאכול אבק, והעירייה התנהגה אלינו כאילו אנחנו נטל. הקמתי רשימה והשגנו שלושה מנדטים, אבל הפסדתי את הבחירות ב-71 קולות בסיבוב השני. קרא לי ראש העיר משה שכטר ואמר לי 'בוא תהיה סגן שלי וממלא מקום ותתחיל'. אחד התנאים שלי היה להיות ממלא מקום יושב ראש הוועדה לתכנון ובנייה.

"זה נדל"ן, כי אתה פוגש את מאזן האינטרסים הבסיסי של רשות מקומית, יזם ותושב העתידי שיגיע לעיר. זה מרתק, כי מצד אחד אתה עם תב"ע מאושרת לכל העיר, מצד שני אתה צריך לתת היתרים, ולפעמים אתה מרגיש שמשהו חורק, לא מסתדר, אז אתה מתחיל לשנות. לשנות את תנאי התב"ע, להוריד יחידות דיור, להוסיף יחידות דיור, להזיז בניינים, לתבוע יותר שטחי ציבור ושצ"פים, כל מה שקשור לרווחת התושבים. אלו היו חמש שנים מרתקות כאשר מתוכן שנתיים וחצי היינו עם סמכויות מחוזיות והייתה לנו אפשרות להוציא היתרים".

לאחר מכן החליט בר דוד לעבור לרומניה שם היה יזם. "החלטתי שאני הולך להיות יזם בחול, ושאני רוצה להרגיש מה זה נדל"ן. המשקיעים גייסו אותי. הייתה להם קרקע, היה להם כסף, הם התלבטו מה לעשות והחליטו שהדבר הכי נכון זה בית חולים פרטי אסתטי. שני חדרי ניתוח, מרפאת שיניים, שני כיסאות דרמטולוגיה, רפואת עור ורפואת שיניים, הסרת שיער בלייזר שהיה מאוד פופולרי בזמנו. עשיתי מבצע כלל ארצי ברומניה שנקרא ליסינג ברסט. הייתה אז פריחה של תקופת הליסינג של המכוניות, ואז אני אמרתי רגע, גברים הולכים על רכבים, ונשים רוצות ניתוח חזה. אולי אני אעשה מבצע. ואז ניגשתי לבנק רומני ואמרתי לו 'תשמע, אני רוצה לעשות מבצע קרדיט לניתוח חזה מסיליקון'. זה עלה בסביבות 2,500 יורו כולל הניתוח, האשפוז וההחלמה.

"הבנק זרם איתי ויצאנו במבצע ארצי והופענו בתוכניות טלוויזיה למכביר ברומניה, אפילו קיבלתי את תואר סנטה קלאוס של בוקרשט, וכל זה בלי לדעת את השפה. למדתי כמה מילים, למדתי את המספרים, שזה הדבר הכי חשוב. ובאמת היה שם מבצע מטורף. הנשים היו מגיעות לבנק, לוקחות את הקרדיט, אני הייתי מקבל את הכסף, וכשהוא נכנס לחשבון, היינו קובעים להן תור לניתוח".

"אז אני מקבל את הטלפון המיוחל מחבר טוב טוב שלי, איציק אמסלם", סיפר בר דוד על כניסתו לקבוצת אלמוג. "אמר לי 'אתה איש של אנשים, אתה מבין קצת תכנון, בוא נעשה פינוי-בינוי'. לא ידעתי איך כותבים את זה ונכנסתי לעולם הזה. איציק ליווה אותי ורצנו יחד בג'בלאות. אפילו הרשויות לא ידעו מה זה פינוי בינוי , כשהיית בא לרשויות חדשות. אז היכן שהיה ראש עיר דומיננטי ונחוש וחזק פוליטית היה יותר קל. הרשות המקומית היא המפתח להתחדשות עירונית".

לדבריו, "הבסיס להתחדשות והבסיס בכלל לנדל"ן מתחיל ונגמר ברשות המקומית, ואני אקח אותך טיפה הצידה. כל הנושא של הקרקעות החקלאיות והפנטזיות שאנשים מוכרים למשקיעים. הבסיס הוא לבדוק ברשות המקומית. יש שם תב"ע? לא תהיה? ואם תהיה כמה הפקעה תהיה? מה יהיה השווי בסופו של דבר של השטח השכיר שמנסים למכור לי? לכן ככל שהרשויות יותר שקופות זה פשוט מקל עלינו, כי זה נותן בהירות על מה כן, על מה לא ואיפה".

"המגמה היא להגיע להחלטה בוועדה המקומית, בהנחה שזה לא עיר בסמכות מחוזית כמו תל אביב, להגיע להחלטת ועדה מקומית לפני בחירות.  אני אם אני מקבל פרויקט בעיר מסוימת שהיא לא תיקון 101, אין שם תב"ע ואין תוכנית מתאר ואין הבנה מה כן, מה לא - אני לא משקיע כסף. אני הולך על כנס, הדמיה. חזון. בואו תחתמו על הסכמים, מחכים לבחירות. אחרת, ואני מכיר את הפוליטיקאים כי באתי משם. הם באים גם עם אגו. מגיעה הוועדה לתכנון ובנייה בסמכות מקומית עם אינטרסים פוליטיים מפלגתיים".