קשישים, לא פראיירים: המחיר שמשלמים בעלי דירות על שיטת מצליח של היזם

באחד מהפרויקטים הרבים שמלווה עו”ד רועי בר יוסף )המייצג בעלי דירות בלבד(, כל מה שעמד בין חלום הפינוי-בינוי להתגשמותו הלכה למעשה, היתה דיירת אחת שעמדה בסירובה לחתום על הסכם הפרויקט. ניסיונות חוזרים ונשנים מצד היזם ומצד שאר בעלי הדירות לשכנעה לחתום, עלו בתוהו.

רגע לפני נקיטה בהליכים משפטיים נגדה, הגיע עו"ד בר יוסף לבית הדיירת. בביקור הבית הזה הוא פגש אישה חולה וחלשה המחוברת לשני בלוני חמצן. "מדוע שבמצבי אסכים לפנות את הדירה בשביל נכס שבכלל לא אזכה לראות?", תהתה באזניו.

המקרה ממחיש את אחת הבעיות הגדולות בהתקשרויות של גופים יזמיים עם דיירים בתחום ההתחדשות העירונית: חוסר ההיכרות המספקת של היזמים עם בעלי הנכסים העומדים מולם. לו היזם היה מציע מראש לאותה דיירת גוססת תמורות חלופיות שהיא היתה זכאית להן מכוח חוק – אפשר להניח שכל הסאגה הזו היתה נמנעת. אלא שהיזם לא ידע דבר על מצבה של הדיירת, וייתכן מאוד שגם לא רצה לדעת.

פערי ידע אדירים

על פי חוק פינוי-בינוי, יזם המבצע פרויקט התחדשות עירונית מחויב להציע לאוכלוסיות מיוחדות – קשישים (מעל גיל 70 או גיל 75), אנשים עם מוגבלות, אנשים הזכאים לגמלת סיעוד ו'חולים הנוטים למות' – את האפשרות לבחור בין קבלת דירה חדשה בפרויקט (כמו יתר הדיירים) לבין חלופות ייעודיות.

חלופות אלו כוללות דירה חלופית באזור הקרוב, דיור מוגן בסביבה, או קבלת שווי הדירה החדשה במזומן. ואולם, בכל מקרה, החלופה המוצעת חייבת להיות שוות ערך לדירה החדשה בפרויקט, כאשר היזם נושא בכל העלויות הנלוות כגון הוצאות העברה, תיווך ועו"ד. מטרת ההוראות היא להגן על אוכלוסיות מיוחדות אלו ולהקל עליהם את תהליך הפינוי-בינוי, תוך התחשבות בצורכיהם המיוחדים.

"חוק פינוי-בינוי קובע כי סירוב של דייר לפרויקט אשר נמנה על האוכלוסיות המיוחדות ייחשב כסירוב סביר ומוצדק , וכי לא ניתן יהיה לאכוף את הסכם הפרויקט בלא הסכמתו. זאת, בניגוד למקרה של 'דייר סרבן'", אומר עו"ד בר יוסף. "בכך ביקש המחוקק לאפשר לאותם דיירים לצלוח את המסע המסויט הזה – מבחינתם – של פינוי-בינוי, לרבות באמצעות סיוע בדמי ניהול ותחזוקה שוטפת ותוך הרחבה של מנעד הזכאים גם לבני זוג של דיירים אלו וכן במקרים בהם הדייר הוא בעל זכויות חלקיות בלבד בנכס".

נשמע שהחוק מסדיר את הנושא בצורה מפורטת. איפה מתגלעות הבעיות בשטח?

"בעסקת התחדשות עירונית שותפים היזם והדיירים, שאינם צדדים שווים ויש ביניהם פערי כוחות אדירים במשא ומתן: היזם הוא בעל הידע והכוח, ובעלי הדירות, במיוחד קשישים, חולים סופניים או בעלי מוגבלויות, לרוב לא מודעים לזכויותיהם. בנוסף, חלק מהדיירים לעיתים נתונים ללחצים מצד שכנים שכבר חתמו על העסקה.

"לכן, מי שאמון בשטח על הפניית הזרקור על הדיירים האלה הוא עורך הדין שמייצג אותם, וזאת כבר במסגרת המכרז. כלומר, עוד הרבה לפני שחותמים על ההסכם, עורך הדין נדרש להכיר את הדיירים באופן אישי, לרכוש את אמונם כך שיציפו את הבעיות שלהם מולו, ולבסוף – לספק ליזם 'תמונת רנטגן' של צורכי הדיירים במתחם".

אלא שבפועל, אומר עו"ד בר יוסף, הדברים נראים אחרת: "גורמים מלווים רבים בוחרים לוותר על בחינת הצרכים הפרטנית הזו, כשכל מה שמעניין אותם הוא להשיג את החתימות של הרוב הדרוש מקרב בעלי הדירות. גם ההעדפה של גורמי המקצוע להתנהל מול נציגויות הדיירים תורמת לכך. אמנם לנציגות יש חשיבות גדולה, אבל לא פעם היא משמשת עבור היזמים ואנשי המקצוע מטעם הבעלים מעין 'תחליף נוח' להיכרות ממשית עם הדיירים ועם הבעיות האמיתיות שלהם".

איך הדבר הזה יכול להשפיע על מימוש הפרויקט?

"ההשלכות הן כבדות משקל, ונעות מעיכוב של הפרויקט בחודשים רבים ועד גניזה מוחלטת שלו, כשמבחינת היזם, שני המקרים כרוכים בהוצאות כבדות. לבעלי הדירות שחתמו, הדבר מבטיח מפח נפש, שחיקה במוטיביציה לקדם את הפרויקט וכמובן הרחקת המועד בו יוכלו לקבל דירות חדשות".

עו"ד בר יוסף מבקש להמחיש את הדברים: "תאר לעצמך פרויקט שבו התב"ע כבר אושרה  ורוב דרוש מבעלי הזכויות חתם. אז בא אחד הדיירים, קשיש שהיה זכאי לקבל שתי דירות קטנות במקום דירה גדולה, או דירה קטנה בתוספת דמי איזון, ומרים דגל אדום. יש פה סכנה של ממש לתקיעת הפרויקט. במציאות של שוק ההתחדשות העירונית כיום, זה תרחיש ממש לא נדיר.

בלי נאמנות אין התחדשות

אל מול "שיטת המצליח" הזו של יזמי התחדשות עירונית . מנסה כעת המדינה להשיב אש. חוות דעת חדשה שפירסמה המשנה ליועמ"ש (אזרחי), עו"ד כרמית יוליס, קוראת להטיל על יזמים חובת גילוי ותום לב במשא ומתן הראשוני מול דיירים אלה, ובכלל זה להציע להם את כל התמורות להם הם זכאים על פי חוק.

בחוות הדעת נכתב כי "במסגרת מו"מ לעסקת התחדשות עירונית , קמה חובה על יזם ליידע את כלל בעלי הדירות כי במידה שהם נמנים עם האוכלוסיות הזכאיות, הרי שיש להם זכות לסרב לעסקה מבלי שניתן יהיה לכפות אותה עליהם במסגרת תביעת דייר סרבן, ככל שהעסקה אינה כוללת את התמורות הייחודיות".

לדברי עו"ד בר יוסף מדובר בצעד בכיוון הנכון, אך רחוק מלהיות מספיק: "כרגע החוק חסר שיניים ועוסק בסוגיית האוכלוסיות המיוחדות ברמה ההצהרתית בלבד. לכן, אני קורא מכאן למחוקק להטיל פיצוי כספי על יזמים ואנשי המקצוע מטעם הבעלים, שלא יקיימו את חובת היידוע לאותן אוכלוסיות מיוחדות.

"במקביל, טוב תעשה לשכת עורכי הדין אם תשלב בכללי האתיקה את עניין היידוע בדבר כל קשת התמורות לדיירים בהתחדשות עירונית. לטעמי, מדובר בחובת נאמנות לכל דבר של עורך דין כלפי הלקוח שלו, והפרה שלה צריכה לגרור צעדים הולמים מצד הלשכה".

לפרטים>>